Управление недвижимостью в Батуми: посуточная и долгосрочная аренда

Берём на себя управление недвижимостью в Батуми целиком: объявления, гости, уборка, коммунальные платежи и отчёт собственнику. Сдаём квартиры, апартаменты и дома посуточно, помесячно или надолго, а формат выбираем по квартире и сезону. Жить в Грузии и переписываться с гостями вам не придётся: на связи с вами один менеджер, остальное делаем мы.

Что мы берём на себя

Список работ фиксируем в договоре, чтобы через полгода не спорить, кто должен был поменять лампочку. При посуточной сдаче это:

• фото квартиры и объявления на Booking, Airbnb и местных площадках;
• цены и календарь: ставку меняем по сезону и дням недели;
• переписка с гостями до заезда и во время проживания;
• заселение и выезд, лично или через кодовый замок;
• уборка после каждого гостя, стирка и замена белья, расходники;
• мелкий ремонт, например капающий кран;
• оплата счетов за свет, газ и воду и взносов за обслуживание дома;
• проверка квартиры после каждого выезда.

При долгосрочной аренде задача другая. Ищем и проверяем жильца, оформляем договор аренды и депозит, составляем опись имущества с фото и видео, а дальше каждый месяц следим за оплатой и счетами.

Посуточно, помесячно или надолго

Формат зависит от квартиры и времени года. Основной поток туристов в Батуми приходится на июль–сентябрь, и в эти месяцы посуточная сдача собирает больше всего броней. Зимой загрузка падает, а коммунальные платежи и обслуживание дома остаются.

Поэтому для многих квартир мы считаем схему «летом посуточно, зимой помесячно»: в сезон квартира работает на туристов, а на холодные месяцы её снимает жилец. Долгосрочная аренда подходит квартирам вдали от моря и владельцам, которым ровный доход важнее высокой летней ставки. Управление посуточной арендой требует больше работы, и это видно в расходах.

Как мы считаем доход до чистой суммы

Цена за ночь в объявлении и деньги, которые доходят до владельца, сильно отличаются. Между бронью и выплатой стоят:

1. комиссия площадки, которую Booking или Airbnb удерживают с брони;
2. уборка, стирка белья и расходники между гостями;
3. коммунальные платежи и взнос за обслуживание дома;
4. мелкий ремонт и замена того, что износилось;
5. наша комиссия.

Из остатка вы ещё платите налог. За обычную аренду жилья при ставке 5 % его считают с валового дохода, а не с этого остатка, а режим для посуточной сдачи согласуем с налоговым консультантом. Есть и пустые ночи, которые никто не купил: они в доход не превращаются. Рекламные расчёты часто берут летнюю цену за ночь и умножают на весь год: цифра выходит красивой, но расходов из списка выше в ней нет.

Мы считаем иначе: берём ожидаемую загрузку вашей квартиры по месяцам и все расходы и показываем, сколько остаётся после каждого шага. Обещать конкретный доход мы не будем, его не может гарантировать никто, зато каждую цифру в расчёте и в отчётах можно проверить.

Подготовка квартиры к сдаче

Квартира для гостей изнашивается быстрее, чем квартира для себя, и на фото должна выглядеть иначе. Если ремонта нет или он сделан для жизни, подготовку берём на себя: ремонт и дизайн интерьера у нас свои, отдельного подрядчика искать не нужно. Квартиру, которую только что сдал застройщик, можем принять по вашей доверенности, отремонтировать и запустить в аренду.

Под посуточную сдачу выбираем материалы, которые переживут чемоданы и частую уборку: керамогранит или кварц-винил на пол, моющуюся краску, влагостойкие материалы в санузле. Добавляем то, что гости ищут в фильтрах площадок: кондиционер, стиральную машину, рабочее место, нормальную кухню. Белья нужно хотя бы на две смены, плюс место, где его хранить.

Предварительную смету по фото и плану присылаем в течение 24 часов в рабочие дни, точную после замера. Во время работ раз в неделю отправляем фото- и видеоотчёт, а после ремонта сразу снимаем квартиру для объявлений.

Отчёт и выплаты

Раз в месяц вы получаете отчёт. В нём каждая бронь с датами, площадкой и суммой, каждый расход с чеком или счётом, наша комиссия и сумма к выплате. Если в квартире что-то сломалось, к отчёту прикладываем фото поломки и ремонта.

При долгосрочной аренде отчёт короче: оплата жильца, коммунальные счета и визиты в квартиру. Любую бронь по запросу покажем прямо в личном кабинете площадки.

Как считается наша комиссия, прописано в договоре, и в каждом отчёте этот расчёт виден целиком. Выплата приходит следом за отчётом. В начале года собираем выгрузку поступлений за прошлый год для налоговой декларации.

Пустая квартира зимой

Батумская зима сырая: влажность зимой выше обычных 70–80 %, а осадков за год выпадает больше 2400 мм. Закрытая квартира без отопления и проветривания быстро набирает сырость, появляются запах и плесень на откосах и за шкафами.

Если квартира стоит пустой, заходим по графику из договора. Проветриваем, включаем кондиционер на осушение или ставим осушитель, проверяем краны, сифоны и потолок под соседями сверху, после шторма смотрим окна и балкон. Каждый визит отмечаем в отчёте с фото.

Перед долгим перерывом готовим квартиру к зиме: перекрываем воду, убираем текстиль в вакуумные пакеты, оставляем приоткрытыми дверцы кухонных шкафов, чтобы воздух не застаивался. Так же присматриваем и за квартирой, которую вы не сдаёте, а держите для себя.

Налог на аренду и другие платежи владельца

Налог с аренды платит собственник. По правилам на осень 2026 года обычная аренда жилья для проживания облагается по ставке 5 % с валового дохода, если вы зарегистрированы арендодателем в Службе доходов. Без регистрации действует другой порядок: 20 % с дохода за вычетом расходов.

По посуточной сдаче единого толкования пока нет, поэтому режим для неё согласуем с налоговым консультантом до первых броней. Налог на имущество, кроме налога на землю, семьи с годовым доходом до 100 000 лари не платят, выше порога ставка до 1 % стоимости, а точную задаёт муниципалитет. Декларации подаёте вы или ваш бухгалтер, мы даём цифры, на которые можно опереться.

Договор и ваш отдых в своей квартире

То, что часто называют доверительным управлением квартирой, у нас оформлено договором на управление. Составляем его на русском, грузинском или английском, на ваш выбор. В договоре перечислены работы, база и размер комиссии, порядок выплат, лимит на мелкий ремонт без согласования, срок и условия расторжения.

Жить в своей квартире можно когда захотите. Закройте даты в календаре, летом заранее, пока их не заняли гости. Для личных вещей оставляем запертый шкаф, куда гостям доступа нет, а после вашего отъезда убираем квартиру и возвращаем её в работу. Если ваш приезд совпадает с уже оплаченной бронью, предупредим и предложим другие даты.

Управление недвижимостью в Батуми, когда вы живёте за границей

Сдать квартиру в управление можно, ни разу не приехав в Батуми: ключи принимаем по акту с описью и видео, договор подписываем удалённо. Дальше вы общаетесь с одним менеджером по телефону и в WhatsApp в рабочее время, и все договорённости по квартире идут через него.

Срочные вопросы с гостями и поломками менеджер решает сам и сообщает вам итог, а траты больше суммы из договора согласует с вами заранее. Он же встречает на месте мастера по гарантии застройщика или представителя управляющей компании дома. Так управлять квартирой удалённо спокойнее: ежемесячный отчёт и фото после визитов в пустую квартиру показывают, что с ней происходит.