Ремонт квартир и домов в Батуми

С чего начинается ремонт и в каком состоянии бывает квартира

Ремонт квартир и домов в Батуми начинаем с осмотра, потому что от исходного состояния зависят смета и сроки. Ремонт в новостройке почти всегда идёт из чёрного, белого или зелёного каркаса. Закон эти термины не определяет, и состав каждого застройщик прописывает в договоре сам.

Во вторичке сначала демонтаж и проверка стояков, проводки и стяжки, а в старом фонде ещё и перекрытий. Только после этого понятно, что можно сохранить. Как идёт ремонт квартир в Батуми из каждого вида каркаса и во вторичке, подробно разобрано на отдельной странице.

Что входит в ремонт под ключ

В итоге вы получаете квартиру, в которую можно заехать с чемоданом: отделка закончена, техника подключена, пыли нет. В смете это такие работы:

• демонтаж и вывоз мусора;
• перегородки, штукатурка по маякам, стяжка;
• черновая электрика и сантехника, гидроизоляция санузла и балкона;
• плитка и керамогранит, полы, двери, натяжные потолки;
• чистовая электрика и сантехника, кондиционеры, вытяжки;
• кухня и шкафы на заказ, техника и свет по согласованному списку;
• уборка после ремонта.

Во вторичке делаем и косметический ремонт, и капитальный, с заменой труб и проводки. Ремонт по дизайн-проекту ведём по чертежам и ведомости дизайнера. По правилам на осень 2026 года перенос перегородок разрешения не требует, если не затронуты несущие конструкции. Частные дома и коммерческие помещения тоже ремонтируем: про ремонт домов и коммерческих помещений написано в отдельных разделах.

Ремонт квартир и домов в Батуми, если вы живёте не в Грузии

Приезжать на ремонт не обязательно, но порядок нужно оговорить до первого платежа. Удалённо мы ведём объект так:

1. Ключи передаёт застройщик, агент или ваш знакомый, мы принимаем их по акту, с видео квартиры и показаниями счётчиков.
2. После замера вы получаете точную смету и график, договор подписываете без приезда.
3. Ключи хранятся у прораба, список мастеров и вывоз мусора мы согласуем с ресепшеном или охраной дома.
4. Раз в неделю вы получаете фото- и видеоотчёт в WhatsApp, скрытые работы видите на снимках до закрытия.
5. Этап принимаете по видео: прораб с уровнем и рулеткой показывает то, что вы попросите.
6. В конце возвращаем ключи по акту вместе с паспортом объекта.

Акты подписываете вы или человек, которому вы это поручили. Способ подтверждения на расстоянии записываем в договор, чтобы не спорить, считать ли сообщение в мессенджере подписью.

Ремонт с учётом влажности и морской соли

В Батуми выпадает больше 2400 мм осадков в год, влажность обычно 70–80 %, зимой выше. Сырость находит каждое слабое место, поэтому часть решений у нас в смете по умолчанию:

• в санузлах цементные смеси, влагостойкий гипсокартон и гидроизоляция в зоне душа;
• затирка и силикон с противогрибковыми добавками, грунт с антисептиком на наружных стенах;
• вытяжка с обратным клапаном, приточные клапаны в спальнях;
• керамогранит или кварц-винил там, где ламинат со временем вздуется;
• нержавеющий крепёж на балконах, потому что соль у моря ускоряет коррозию;
• влагозащищённые розетки на балконе и в санузле.

Ремонт ванной без гидроизоляции мы не делаем, даже если во вторичке просят только поменять плитку. Влажность стяжки перед укладкой пола меряем прибором, в сырой сезон она сохнет дольше. Пустую квартиру зимой нужно проветривать или оставлять с осушителем.

Из чего складывается стоимость и почему смета не растёт

Ориентиры за квадратный метр собраны в таблице цен на этой странице. Косметический ремонт стоит от 210 ₾ за м², это работа и базовые материалы. Капитальный ремонт квартиры и ремонт из белого каркаса под ключ начинаются от 570 ₾ за м²: в эту цену входят работа и черновые материалы, а чистовые считаются отдельно. Ремонт под ключ с чистовыми материалами среднего класса стоит от 900 ₾ за м² без мебели. Капитальный ремонт частного дома с материалами начинается от 960 ₾ за м².

Это нижние границы, а не смета вашей квартиры: две квартиры 1+1 одной площади легко расходятся по смете в разы. Окончательная стоимость определяется после замера и согласования сметы, а саму смету мы считаем по позициям. На итог влияют:

• исходное состояние, каркас или вторичка с демонтажем;
• число мокрых зон, потому что метр санузла дороже метра спальни;
• количество электроточек;
• класс плитки, сантехники, дверей и напольного покрытия;
• ниши, многоуровневые потолки, скрытые двери, перенос мокрых зон;
• мебель на заказ и техника;
• условия дома: грузовой лифт, место для разгрузки, часы для шумных работ.

Цена каждого этапа записана в договоре, и если объём работ не меняется, она не растёт. Изменения объёма согласуем письменно и заранее. Платите по этапам: аванс на материалы и первый этап, дальше оплата после приёмки каждого этапа. Предоплату за весь объём мы не берём.

Ремонт под сдачу: посуточно и надолго

Квартиру под аренду мы планируем, исходя из того, кто в ней будет жить и как долго. Для посуточной сдачи мы думаем прежде всего об износе и уборке:

• керамогранит или кварц-винил, столешница, которая не боится горячего;
• мало открытых полок, подвесной унитаз и душ с трапом;
• кондиционер в каждой комнате, плотные шторы, розетки у кровати;
• место под чемоданы и шкаф с замком для белья;
• электронный замок для заселения без встречи.

Для долгой аренды нужны полноценная кухня, шкафы на все сезоны и рабочее место, а из-за влажности ещё и стирально-сушильная машина. В Батуми удобна схема «летом посуточно, зимой помесячно»: основной поток туристов в июле–сентябре, а зимой посуточная загрузка падает.

Доход мы не обещаем. Считайте его до чистой суммы, за вычетом комиссий, коммунальных платежей, уборки и налога, режим которого для посуточной сдачи согласуйте с налоговым консультантом. Цифры в рекламе рынка часто даны до этих вычетов.

Сроки ремонта и от чего они зависят

Сроки этапов на этой странице даны для ремонта из белого каркаса в типичной квартире 1+1. Общий срок мы называем после замера и записываем в график договора.

Ремонт из чёрного каркаса идёт дольше: добавляются перегородки, штукатурка и стяжка, которой нужно время на высыхание. Часть срока зависит от вас, и пока не выбрана плитка, бригада на этом участке ждёт.

Шумные работы ведём в дневное время, которое по закону длится с 08:00 до 23:00. Во внутренних правилах некоторых домов это время короче, и мы его соблюдаем. К летнему сезону ремонт стоит начинать зимой или ранней весной, с запасом на поставку мебели.

Документы, паспорт объекта и гарантия

После ремонта у вас остаются договор со сметой, акты этапов, чеки и паспорт объекта. В паспорте схемы трасс электрики и воды, фото скрытых работ, список материалов с артикулами и гарантийные условия. Со схемой трасс полку вешают, не попадая в кабель.

Гарантия на работы 2 года, на скрытые коммуникации 5 лет: на проводку, водопровод и канализацию в стенах и полу. На материалы и технику действует гарантия производителя, документы мы передаём. Повреждения от жильцов, протечки от соседей и переделки других мастеров гарантия не покрывает.

Чеки и акты пригодятся при продаже. По правилам на 2026 год жильё, которым владеют больше 2 лет, продают без налога, а при меньшем сроке платят 5 % с разницы цен продажи и покупки. Подтверждённые расходы на ремонт эту разницу уменьшают.

Приёмка квартиры у застройщика перед ремонтом

Мы проверяем квартиру до того, как вы подпишете акт приёма-передачи. Вы смотрите осмотр по видео, а акт подписываете сами или через представителя. После начала ремонта доказать, что трещина в стяжке была до вас, трудно, поэтому на приёмке мы смотрим:

• ровность стяжки и стен, трещины и пустоты под стяжкой;
• окна и балконную дверь: створки, уплотнители, следы воды на откосах;
• входную дверь, щит, выводы воды и канализации;
• тягу в вентканалах и уклон на балконе;
• размеры комнат и высоту потолков по плану из договора;
• соответствие каркаса приложению к договору.

Замечания оформляем списком с фото и замерами, и вы передаёте его застройщику. Этот же осмотр даёт данные для сметы. Такую проверку делаем и перед покупкой квартиры во вторичке, чтобы до сделки знать состояние труб и проводки.