Управление посуточной арендой в Батуми в сезон и зимой

День смены гостей: что делает менеджер

Управление посуточной арендой в Батуми держится на днях, когда один гость уезжает, а другой приезжает. Уборку в такой день ведёт клининг по своему чек-листу, а менеджер отвечает за то, чтобы все успели вовремя и никто не остался у закрытой двери.

1. Утром напоминаем выезжающему гостю время выезда и как закрыть квартиру.
2. После выезда отключаем его код и даём сигнал уборке. Если уборщица нашла поломку, решаем, успеет ли мастер до заезда.
3. Получаем фото готовой квартиры и сверяем их с объявлением.
4. Новому гостю отправляем код и инструкцию к заезду, а если нужна встреча у дома, договариваемся о времени.
5. После заселения пишем гостю и спрашиваем, всё ли на месте. Мелочь, найденная в первый час, решается до отзыва.

Ранний заезд и поздний выезд согласует менеджер, и только если уборка успевает. Как устроены сама уборка, стирка и проверка квартиры после гостя, рассказано на странице о клининге для посуточных квартир.

Цены по ходу сезона

Сетку цен на год ставим при запуске, а дальше её приходится править почти каждую неделю. Самые плотные недели в Батуми с июля по сентябрь, и по тому, как быстро разбирают эти даты, видно, где ставка ошиблась. Если середину августа заняли ещё в мае, оставшиеся ночи можно продавать дороже. Если в июне свободна половина июля, держать цену уже рискованно.

Отдельная работа с окнами между бронями. Одна-две свободные ночи между двумя длинными проживаниями сами не продаются, поэтому для них снимаем минимальный срок или ставим цену ниже. Ближе к дате пустые ночи дешевеют, а брони на неделю и дольше весной и осенью получают скидку: они заменяют несколько коротких заездов с уборкой после каждого. Ниже минимальной цены ночи из договора менеджер при этом не опускается, а ваши даты для продажи закрыты.

Гость в квартире: переписка, нарушения, отзывы

Пока гость живёт в квартире, все его вопросы идут менеджеру, а не на ваш телефон. Площадки учитывают, как быстро хозяин отвечает, а гость, который полвечера ждал ответа про пароль от Wi-Fi, напишет об этом в отзыве.

Если гость нарушает правила, например шумит ночью или привёл больше людей, чем указано в брони, предупреждение пишем в переписке площадки. Тогда оно остаётся в истории брони и пригодится, если дело дойдёт до спора или жалобы соседей. По правилам Airbnb на момент публикации вечеринки, которые мешают соседям, запрещены, а на Booking и местных площадках такой запрет мы пишем в правилах объявления.

На каждый отзыв отвечаем. Если два гостя подряд пишут про слабый напор в душе или жёсткий диван, это задача для ремонта или замены, и она попадает в отчёт с предложением, что сделать. Мелочи, на которые жалуются чаще всего, обычно дешевле исправить, чем объяснять в ответах.

Отмены, ущерб и сбои с замком

Правила отмены выбираем вместе с вами при запуске. Мягкие условия дают больше броней, строгие защищают летние даты от поздних отмен. На сезон обычно разумнее строже, на зиму мягче, и менять их можно по ходу года.

Если гость что-то сломал, менеджер выставляет ему сумму через площадку и прикладывает фото, которые уборщица сняла до уборки. Когда депозит был в условиях брони, сумму удерживаем из него. Сколько удастся вернуть, решают правила площадки и договор, поэтому заранее мы этого не обещаем, а ремонт делаем по смете, которую вы согласовали.

Бывает, что гость стоит у двери, а код не открывает замок: села батарея или в доме пропал интернет. Запасной способ открыть дверь есть у менеджера, и к квартире едет наш человек. Такие случаи тоже попадают в отчёт, чтобы было видно, не пора ли менять замок.

Межсезонье и зима

С ноября до весны посуточных броней в Батуми заметно меньше, а счета и взнос за дом приходят каждый месяц. Для холодных месяцев у квартиры три варианта, и выбираем мы их вместе с вами до конца сезона:

• оставить посуточную сдачу с короткими бронями и скидками за неделю, если зимние брони у квартиры были и раньше;
• сдавать на 1–3 месяца тем, кто приехал пожить или поработать: работы меньше, комиссия ниже, а к лету квартира свободна;
• закрыть календарь и оставить квартиру под присмотром с визитами по графику.

Гость на два месяца изнашивает квартиру меньше, чем десяток коротких броней, а уборка с ним нужна один раз, при выезде. Если на зиму спокойнее жилец по договору аренды, сначала сравните форматы на целом году в разборе посуточной и долгосрочной аренды.

Сколько стоит управление посуточной арендой в Батуми

Комиссия при посуточной сдаче 30–36 % дохода, точный процент зависит от того, какую часть работы вы передаёте нам. Считаем её от суммы, которая пришла за проживание после комиссии Booking или Airbnb. В неё входят цены и календарь, переписка с гостями, заселение, проверка после выезда, организация уборки и стирки, оплата счетов и ежемесячный отчёт. Если зимой квартиру снимают на 1–3 месяца, в эти месяцы комиссия 21–24 %.

Уборка и бельё оплачиваются за каждый заезд: уборка студии или однокомнатной квартиры 96–145 ₾, комплект белья со стиркой 30–42 ₾. Если правила площадки позволяют, плату за уборку выставляют гостю отдельной строкой в брони, и тогда её фактически оплачивает гость. Один раз, при запуске, оплачиваются создание объявлений на Airbnb, Booking и местных площадках, 360–540 ₾, и профессиональная фотосъёмка, 330–480 ₾. Что входит в объявления и где мы выставляем квартиру, описано на странице о размещении на площадках.

Для расчёта зимы держите в уме и коммунальные платежи. Это не наша услуга, но по квартире они выходят примерно 135–200 ₾ в месяц, зимой больше, и приходят в пустые месяцы тоже. Если в квартире не хватает белья, посуды или техники, которую гости ищут в фильтрах, начинаем с докомплектации квартиры для гостей. Сумму двигают число спален, длина броней, способ заселения и то, ведёте ли вы объявление сами. Окончательную стоимость фиксируем в договоре после осмотра квартиры.

Налог с посуточной сдачи платит собственник, и какой режим к ней применять, лучше решить до первого гостя. Варианты разобраны на странице о налогах с аренды, а выгрузку поступлений с каждой площадки мы ведём с первой брони.