Размещение квартиры на Airbnb и Booking в Батуми

Размещение квартиры на Airbnb и Booking в Батуми мы делаем отдельной услугой или первым шагом управления. В итоге у квартиры есть объявления с фотографиями, описанием на нескольких языках, правилами дома, ценами по сезонам и общим календарём. Дальше их можно вести самому или передать нам вместе с гостями и уборкой.

Чей аккаунт: два способа разместить квартиру

Сначала решаем, на чьём аккаунте будут объявления. От этого зависят выплаты и судьба отзывов, если вы когда-нибудь смените управляющего. Подробно эту развилку мы разбирали, когда сравнивали сдачу через Airbnb самостоятельно и через агентство, здесь только то, что меняется при запуске объявления.

На Airbnb мы подключаемся вторым хозяином, а какой доступ нам открыть, решаете вы в настройках объявления. Чтобы вести гостей, нам нужны календарь и переписка: без неё не договориться о заселении. Как подключить управляющего к объекту на Booking.com, задают правила площадки на момент размещения, порядок показываем на созвоне. Если сомневаетесь, начинайте со своего аккаунта: отзывы, которые соберёт квартира, тогда останутся за вами.

Фотосъёмка: квартира такой, какая она есть

Гость листает первые кадры, выбирает, а на заезде сравнивает их с тем, что видит. Поэтому снимаем днём и в ясную погоду, если из окна видно море. Вид показываем с той точки, откуда он открывается из квартиры. Кадр с морем, снятый с крыши соседнего корпуса, может принести бронь, но жалоба на него потом годами висит в отзывах.

Перед съёмкой готовим квартиру как к заезду: убираем, застилаем кровати тем бельём, которое получат гости, меняем перегоревшие лампы, прячем личные вещи и провода. Порядок кадров продумываем заранее. Первым идёт то, ради чего бронируют именно эту квартиру: вид с балкона или светлая гостиная. Следом спальня и санузел, потом кухня с посудой, рабочее место, стиральная машина. Бассейн, лобби и вход с улицы ставим в конец, чтобы гость узнал дом вечером.

Визуализации застройщика и фото другой квартиры той же планировки в объявление не ставим. Гость, которого заселили не в ту картинку, пишет об этом в отзыве, и такой отзыв перевешивает любые удачные кадры.

Описание, правила дома и заселение

Описание пишем на русском и английском, по запросу добавляем грузинский. Начинаем с того, что гость проверяет перед бронью: сколько минут пешком до пляжа, этаж и сторона, куда выходят окна, размеры кроватей, есть ли кондиционер в каждой комнате, работает ли бассейн зимой. Время до моря считаем по пешему маршруту, потому что от многих домов к пляжу идут через переход или в обход квартала.

Правила дома собираем из двух источников: ваших условий и правил жилого комплекса, и если они расходятся, в объявление идёт более строгое. Если в доме ещё идут ремонты, пишем об этом прямо. Предупреждённый гость выбирает сам, а неожиданный перфоратор за стеной он припомнит в отзыве.

Инструкцию по заселению делаем с фото: нужный корпус, подъезд, дверь квартиры, замок крупным планом. Гостю, который приезжает ночью из аэропорта, снимки помогают больше, чем адрес.

Цены по сезонам и общий календарь

Цены на старте считаем по похожим квартирам в вашем доме и соседних, а не по городу в целом: студия с видом на море и студия во двор того же корпуса стоят по-разному. Основной поток туристов приходится на июль–сентябрь, поэтому сетка цен идёт по месяцам. Пока отзывов нет, держим цену у нижней границы похожих квартир.

Загрузку мы не обещаем ни при какой цене. На неё влияют вид, ремонт, отзывы и то, сколько похожих квартир сдаётся в вашем доме. Дальше ценами управляет менеджер в рамках, которые вы записали в договор, и каждая бронь с ценой видна в отчёте.

Если квартира выставлена на двух площадках и больше, бронь на одной должна сразу закрывать даты на остальных. Для сезона подключаем программу управления бронями, а не ограничиваемся обменом календарями по ссылке. Свои приезды вы отмечаете в том же календаре, и гостям эти даты уже не продаются.

Местные площадки и жилец на зиму

Airbnb и Booking приводят туристов, а жильца на месяц или на зиму до начала сезона ищут на грузинских досках объявлений о недвижимости ss.ge и myhome.ge. Туда заходят местные жители и люди, которые приезжают в Батуми на несколько месяцев. Эти доски мы используем только для помесячной сдачи.

Объявление для досок устроено иначе. В нём цена за месяц, депозит, кто платит коммунальные и до какой даты можно жить. Фото те же, текст короче, на русском, грузинском и английском. Звонки и сообщения по объявлению принимает наш менеджер, а жильца перед заселением проверяем так же, как при подборе арендаторов на долгий срок.

Сколько стоит размещение квартиры на Airbnb и Booking в Батуми

Создание объявлений на Airbnb, Booking и местных площадках стоит от 360 до 540 ₾ разово. В эту сумму входят тексты, правила дома, сетка цен, настройка календаря и публикация. Профессиональная фотосъёмка оплачивается отдельно, 330–480 ₾ за квартиру. Комиссию с каждой брони удерживает сама площадка по своим правилам на момент размещения. Это не наш тариф, и в стоимость размещения она не входит.

Дороже выходит, если квартира не готова к съёмке и сначала нужны уборка, мелкий ремонт или текстиль, если площадок и языков больше, если это большая квартира или дом с террасой. Дешевле, когда свежие качественные фото уже есть или объявление создано и его нужно только переписать и настроить. Окончательную стоимость называем после осмотра квартиры и согласования списка работ.

Если после запуска квартиру ведём мы, это уже посуточная сдача под нашим управлением: размещение оплачивается один раз при запуске, а дальше работает комиссия. При посуточной сдаче она 30–36 % дохода. Точный процент зависит от того, какие работы вы нам передаёте, и записывается в договор после осмотра квартиры. Считаем его от суммы, которая пришла за проживание, уже за вычетом комиссии Booking или Airbnb. Можно работать и за фиксированную плату.

Первые недели после публикации

Объявление без отзывов первые гости бронируют осторожно. В эти недели особенно следим за скоростью ответа, смотрим, о чём спрашивают до брони, и дописываем ответы в описание. Если трое подряд спросили про парковку, ответ должен стоять в первом абзаце.

После первых заездов сверяем квартиру с объявлением: всё ли, что есть на фото, работает и стоит на месте. Цены правим по фактическим броням. Если первые гости пишут, чего в квартире не хватает, это исправляем до сезона, а крупные доработки считаем как подготовку квартиры к сдаче. А чистоту между гостями держит уборка после каждого выезда по нашему чек-листу.