Год владельца квартиры в Батуми: что делать по месяцам
Квартира у моря живёт по сезонам: летом гости без перерыва, осенью дожди, зимой сырость и пустые этажи, весной подготовка к новому сезону. Мы расписали по месяцам, когда делать ремонт, когда чистить кондиционеры, когда переходить на зимнюю аренду и что проверять в пустой квартире, чтобы она меньше простаивала и реже ломалась.
Квартира в Батуми живёт по сезонам сильнее, чем квартира в большом городе. Летом в ней почти без перерыва гости, осенью идут дожди, зимой мало людей и много сырости, весной всё готовят к новому сезону. Если делать нужное вовремя, квартира меньше простаивает и реже ломается. Ниже календарь, по которому мы ведём квартиры владельцев.
Январь–март: квартира в тихий сезон
Это лучшее время для ремонта. Гостей мало, курортные комплексы не ограничивают шумные работы, как летом, бригады свободнее, а материалы можно спокойно заказать заранее. Всё, что требует закрыть квартиру на месяц, от замены покрытия пола до новой душевой, планируем на эти месяцы. Зимой же удобно делать мелочи, на которые летом нет времени: менять смесители и сифоны, перетирать швы в душевой, чинить мебель. Мастера свободнее и приезжают в тот же день.
Вторая забота зимы — влажность. Воздух в Батуми редко бывает суше 70 %, и в закрытой нетопленой квартире за шкафами у наружных стен быстро появляются пятна. Осушитель или кондиционер в режиме осушения, приоткрытые шкафы и регулярное проветривание решают большую часть проблем. Как подобрать технику под конкретную квартиру, описано на странице об осушении воздуха.
Апрель–май: подготовка квартиры к сезону
Весной проверяем всё, что летом будет работать без перерыва. Кондиционеры чистим и проверяем дренаж, чтобы в июле они не капали на соседей. Меняем то, что износилось за прошлый сезон: подушки, полотенца, сковородки, лампы. Смотрим фото в объявлениях: если квартира изменилась, переснимаем. Обновляем цены на лето, пока даты ещё свободны. Полный список работ перед сезоном есть на странице о подготовке квартиры к сдаче.
Если квартира зимой сдавалась надолго, договор с арендатором заранее заканчиваем к маю или июню, как было договорено, и оставляем неделю на уборку и мелкий ремонт между жильцами.
В мае проверяем и общие вещи: работают ли бассейн и парковка, не поменялись ли правила дома о гостях и регистрации. Управляющие компании иногда меняют их перед сезоном, и лучше узнать об этом не от гостя.
Июнь–сентябрь: высокий сезон
С июля по сентябрь квартиры у моря заняты почти без перерывов. Главное в эти месяцы — смена гостей: уборка, бельё, проверка квартиры, заселение в срок. Здесь решают часы, а не дни, и одна задержка уборщицы портит отзыв. Как устроена уборка между гостями, описано на странице о клининге между заездами.
Летом же ломается больше всего: кондиционеры работают круглые сутки, стиральные машины крутятся каждый день, сантехника получает нагрузку в разы выше обычной. Небольшой запас запчастей и мастер, который приезжает в тот же день, экономят деньги и отзывы. В сезон важно и отвечать на отзывы, и быстро решать жалобы: одна плохая оценка в июле обходится дороже, чем вызов мастера в выходной.
Октябрь–ноябрь: дожди и переход к зиме
Осенью и в начале зимы в Батуми дожди идут сериями по несколько дней. Перед ними проверяем окна, отливы, швы у балконных дверей и стоки на балконе: забитый листьями сток превращает балкон в бассейн, а вода находит путь в квартиру и к соседям снизу.
Посуточных гостей становится меньше, и многие владельцы переходят на аренду на зиму, с октября-ноября по май. Это помогает квартире не стоять пустой и сырой. Если квартира остаётся под посуточную сдачу, цены снижаем и открываем длинные бронирования со скидкой: зимой гости приезжают на неделю и больше, а не на выходные. Как сдать квартиру на зиму и что для этого проверить, рассказано на странице об аренде на зиму.
Декабрь: итоги года
В конце года сводим цифры: сколько ночей квартира была занята, сколько принесла, сколько ушло на уборку, ремонт, взносы дома и комиссии площадок. Эти данные нужны и для налоговой декларации, и для решения, как сдавать в следующем году. В декабре же решаем, что заменить к новому сезону: технику, которая часто ломалась, мебель с пятнами, фото, которые уже не похожи на квартиру. Мы присылаем владельцам ежемесячные отчёты, а в декабре годовую сводку, подробнее на странице об отчётности собственнику.
Если квартира стоит пустой
Не все сдают квартиру. Но и пустая квартира у моря требует внимания: раз в одну-две недели кто-то должен открыть её, проверить потолок под соседями, пустить воду в сифоны, посмотреть углы у окон и включить осушитель. Без этого через пару месяцев появляются запах, плесень и счёт за ремонт. Перед долгим отъездом квартиру ещё и готовят: перекрывают воду, отключают в щите лишние линии, убирают продукты из холодильника и оставляют осушитель на таймере. Такие визиты мы ведём по договору присмотра за квартирой.
Если квартира только что куплена и вы ещё не решили, что с ней делать, начните с нашей статьи о первых трёх месяцах после покупки.