Управление недвижимостью в Грузии для нерезидентов: квартира в Батуми

Владелец, который живёт в другой стране, теряет в управлении квартирой одно: возможность приехать через час. Всё остальное можно передать на месте. Поэтому работа с собственником за границей у нас начинается с вопросов, которые резиденту решать не нужно: кто и по какой бумаге действует от вашего имени, у кого ключи, из каких денег платятся счета и куда приходит выплата. Если закрыть их в первую неделю, дальше квартира живёт без ваших перелётов.

Доверенность: на какие действия и на какой срок

Для самой сдачи доверенность не нужна, нашу работу описывает договор управления. Она понадобится, когда мы представляем вас перед застройщиком, управляющей компанией дома или коммунальными службами: принимаем квартиру после сдачи дома, переоформляем счётчики, подаём заявку на ремонт общего стояка. Текст готовит юрист-партнёр, согласует его с вами до визита к нотариусу и вписывает туда только эти действия.

Права продать квартиру, заложить её или получить деньги от продажи в доверенности для управления быть не должно, и мы их не просим. Срок указываем сразу, например год: когда он истечёт, полномочия прекратятся, и дальше понадобится новая доверенность. Подписать её можно у нотариуса в стране, где вы живёте, а нужны ли апостиль и перевод на грузинский, юрист-партнёр проверяет до подписания, чтобы документ приняли с первого раза.

Отозвать доверенность можно и до конца срока, например при смене управляющего. Отзыв оформляют письменно и сообщают о нём всем, перед кем представитель действовал. Как это сделать из-за границы, разобрано в вопросах ниже.

Ключи и опись без вашего приезда

Ключи нам передаёт ваш знакомый, агент или застройщик, если дом только что сдан. Когда квартиру ещё нужно принять у застройщика, это делает наш прораб по доверенности и записывает недоделки в акт до подписания.

В акте передачи указываем, сколько комплектов ключей и от каких дверей, у кого остаётся каждый, есть ли брелок от подъезда и пульт от парковки. Тут же снимаем квартиру на видео, составляем опись мебели и техники и фотографируем показания счётчиков. Если стоит кодовый замок, мастер-код хранит менеджер, а коды для гостей и мастеров меняем после каждого заезда или визита.

Возвращаем ключи тоже по акту. Через год, при смене жильца или управляющего, не придётся выяснять, куда делся третий комплект.

Выплаты на зарубежный счёт

Раз в месяц приходит отчёт, следом перевод на ваш счёт в Грузии или за границей. Реквизиты, валюту и день выплаты записываем в договор.

Комиссия банка за перевод стоит в отчёте отдельной строкой, чтобы сумма на вашем счёте сходилась с расчётом. Банк отправителя или получателя может запросить документы о назначении платежа. На этот случай у вас есть договор управления и отчёт за месяц, копии пришлём по запросу.

Если объявление на вашем аккаунте и мы подключены вторым хозяином, выплаты Airbnb или Booking приходят вам напрямую, на счёт из настроек площадки, а нашу работу вы оплачиваете по счёту раз в месяц. Как этот выбор влияет на отзывы и контроль, разобрано в сравнении площадок и агентства.

Коммунальные счета и взнос за дом

Свет, газ, вода, интернет и взнос управляющей компании дома приходят каждый месяц, даже когда в квартире никто не живёт. Мы платим их из дохода квартиры и прикладываем квитанции к отчёту. Для ориентира по рынку: коммунальные платежи квартиры обходятся примерно в 135–200 ₾ в месяц, зимой больше, потому что квартиру греют кондиционером и сушат осушителем.

Если зимой квартира не сдаётся или дохода не хватает на счета, разницу показываем в отчёте и заранее согласуем с вами, как её закрыть. Переоформить счётчик на нового владельца или жильца без вашего участия мы можем только по доверенности.

Показания счётчиков фотографируем при каждом визите. По ним видно, что где-то течёт вода или не выключился бойлер, ещё до того, как придёт счёт.

Присмотр за пустой квартирой зимой

Частоту визитов в пустую квартиру записываем в договор, а после шторма или сильного ливня заходим вне графика. Из-за границы вы видите квартиру по отчёту о визите: фото потолка, углов и пола у балконной двери, влажность в комнатах. Если влажность растёт от визита к визиту, это заметно раньше, чем появится пятно.

На месте проветриваем, включаем осушение и открываем воду во всех кранах и в трапе: за несколько недель вода в сифонах высыхает, и в квартиру тянет запах из канализации. Если находим протечку, перекрываем воду, снимаем место на фото и вызываем мастера. Траты в пределах лимита из договора делаем сразу, всё, что выше, согласуем с вами. Плановый осмотр техники и мелкий ремонт удобнее брать абонементом на техобслуживание, тогда мастер приходит по графику, а не только по аварии.

Налоги с аренды: что остаётся за вами

Налог с аренды платит собственник. По правилам на 2026 год обычная аренда жилья для проживания облагается по ставке 5 % с валового дохода, если вы зарегистрированы арендодателем в Службе доходов, без регистрации действует ставка 20 % с дохода за вычетом расходов. Режим для посуточной сдачи согласуем с налоговым консультантом до первых броней. Регистрацию, сроки и декларацию подробно разбираем на странице про налоги с аренды для собственника.

Декларацию подаёте вы или ваш бухгалтер. В начале года присылаем выгрузку поступлений и расходов за прошлый год, её же можно показать консультанту в стране, где вы живёте. Учёт и подготовку деклараций можно передать нам отдельной услугой.

Сколько стоит управление недвижимостью в Грузии для нерезидентов

Комиссия для владельцев за границей та же, что для тех, кто живёт в Батуми: от 15 % дохода. Это ставка за долгосрочную аренду, 15–18 %, а при посуточной сдаче работы больше и комиссия 30–36 %. Процент считаем от денег, которые пришли за проживание, уже после комиссии Booking или Airbnb. Есть и вариант с фиксированной платой.

Отдельно оплачивается то, что нужно именно издалека. Осмотр пустой квартиры с фотоотчётом стоит 100–145 ₾ за визит, абонемент на техобслуживание 170–240 ₾ в месяц, ведение налогового учёта 120–180 ₾ в месяц. Итог растёт, если квартира сдаётся посуточно, зимой нужны частые визиты, а налоги вы передаёте нам. Меньше выходит с долгосрочным жильцом, который сам платит коммунальные. Окончательную стоимость называем после осмотра квартиры и согласования договора, где цена каждой услуги записана отдельно.

Связь с менеджером и решения на расстоянии

На связи у вас один менеджер, ему можно позвонить или написать в WhatsApp. Срочное, например гостя у закрытой двери или течь, он решает сам и сообщает вам итог. Траты выше лимита, смена формата сдачи и ваши даты в календаре остаются за вами. При большой разнице во времени заранее договариваемся, в какие часы вы на связи и что может подождать до ежемесячного отчёта.

Если перед сдачей нужен ремонт, его тоже ведут без приезда: этапы принимаете по видео и оплачиваете после приёмки. Как это устроено, описано на странице про ремонт квартиры дистанционно.