Доверительное управление недвижимостью в Батуми по договору

Доверительным управлением недвижимостью в Батуми обычно называют схему, при которой владелец передаёт квартиру компании целиком: объявления, гостей или жильца, уборку, ремонт и счета. Сам он получает отчёт и деньги раз в месяц. У нас эта схема оформлена договором на управление между вами и SRM, а «доверительное» на деле означает одно: вы заранее записываете, что доверяете решать нам и в каких пределах.

Как оформлено доверительное управление у нас

Это договор, по которому мы выполняем перечисленные в нём работы по вашей квартире, а вы платите за них комиссию от дохода или фиксированную сумму. Всё, чего в договоре нет, мы без вас не делаем.

Собственность при этом никуда не переходит. Квартира остаётся записанной на вас в Публичном реестре, а права продать, заложить или подарить её в нашем договоре нет. Деньги от аренды тоже ваши: мы удерживаем из них расходы квартиры и свою оплату по правилам из договора, остальное переводим вам.

Договор составляем на русском, грузинском или английском, на ваш выбор, и можем подписать удалённо, способ подписания записываем в сам договор. Если для работы нужно представлять вас перед застройщиком, управляющей компанией дома или коммунальными службами, к нему добавляется доверенность на эти действия. Текст договора и доверенности готовит наш юрист-партнёр.

Что записываем в договор управления

Фраза «управляющий сдаёт квартиру и перечисляет доход» в первом же споре ничего не решает. Поэтому пункты у нас подробные:

• квартира и имущество: адрес, опись мебели и техники с фото, число комплектов ключей;
• формат сдачи и перечень работ, от объявления до оплаты счетов;
• полномочия менеджера и рамки, в которых он решает сам;
• лимит на мелкий ремонт и срочные траты без согласования;
• база и размер комиссии или фиксированная плата, а также то, что оплачивается сверху;
• форма отчёта, день выплаты и реквизиты;
• ваши даты в квартире и как их закрывать в календаре;
• порядок при ущербе от гостей: по условиям договора и правилам площадки;
• срок, дата пересмотра условий и порядок расторжения.

Полномочия: что менеджер решает сам, а что с вами

Чем точнее границы, тем реже вам звонят по мелочам и тем меньше сюрпризов в отчёте. Для посуточной сдачи важнее всего первые три строки таблицы.

При сдаче надолго добавляется выбор жильца. Кандидатов проверяем и показываем вам до подписания, а договор аренды готовим сами и согласуем с вами срок, депозит и то, кто платит коммунальные. Как устроен этот формат, описано на странице про долгосрочную аренду под управлением.

Договор управления и доверенность: в чём разница

Договор связывает вас и нас: кто какую работу делает, сколько она стоит и как мы отчитываемся. Доверенность нужна для третьих лиц, которые договор не видят и читать его не обязаны: застройщика, управляющей компании дома, коммунальных служб. По ней наш сотрудник действует от вашего имени и только в тех делах, которые в ней перечислены.

Поэтому документы живут отдельно. Доверенность можно отозвать, не дожидаясь конца договора, а по истечении срока, указанного в ней, полномочия прекращаются сами. При смене управляющего отзыв лучше оформить сразу и письменно сообщить о нём управляющей компании дома и коммунальным службам. Как оформить доверенность и её отзыв, если вы живёте в другой стране, разобрано на странице для собственников за границей.

Отчёт по договору: что в нём закреплено

Как читать ежемесячный отчёт строка за строкой, разобрано на странице про управление квартирой. В договоре доверительного управления записываем рамки: день отчёта и день выплаты, состав отчёта, какие документы прикладываем к расходам и как вы задаёте вопросы по строкам. Любой чек, счёт или выписку площадки присылаем по запросу.

Расхождение с выпиской площадки, даже на одну ночь, разбираем в том же месяце. В начале года собираем выгрузку поступлений и расходов за прошлый год. Налог с аренды платит собственник, ставки и регистрацию мы разбираем на странице про налоги с аренды, а декларацию можно поручить нам или своему бухгалтеру.

Управление по договору или субаренда с фиксированной выплатой

За предложением с «гарантией дохода» обычно стоит субаренда: компания снимает у вас квартиру за фиксированную сумму и сдаёт её сама. По документам это уже договор аренды, где компания ваш арендатор, и отчёт о бронях и расходах в него обычно не входит. Прежде чем соглашаться, проверьте в таком договоре:

• можно ли компании сдавать квартиру посуточно и сколько гостей селить;
• кто платит коммунальные, взнос за дом и ремонт после гостей;
• в каком состоянии и по какой описи квартиру вернут;
• что будет, если компания задержит выплату или закроется.

При управлении по договору доход квартиры ваш целиком, за вычетом расходов и нашей оплаты, и риск слабого месяца тоже на вас. Обещать доход мы не будем. Если нужна предсказуемость, её даёт модель оплаты: процент снижает платёж управляющему в пустой месяц, фикс известен заранее. Как выбирать, разобрано в сравнении процента и фиксированной оплаты.

Сколько стоит доверительное управление в Батуми

Полное управление по договору стоит от 24 до 30 % от дохода. Комиссию берём только с денег, которые действительно пришли за проживание, уже после комиссии Booking или Airbnb: нет броней, нет и нашей комиссии. Вместо процента можно платить фиксированную сумму, 390–600 ₾ в месяц. Это удобнее при долгосрочном жильце или когда квартира зимой стоит под присмотром.

Процент ближе к верхней границе, если квартира сдаётся посуточно с частыми короткими заездами, ей нужна подготовка или в доме строгие правила для гостей с регистрацией на ресепшене. Ниже он при ровной работе с одним жильцом. Ведение налогового учёта и деклараций оплачивается отдельно, 120–180 ₾ в месяц. Окончательную стоимость называем после осмотра квартиры и расчёта по месяцам, в договоре она записана вместе с базой, от которой считается процент.

Срок договора и выход из него

Первый договор советуем заключать хотя бы на полный сезон и сразу назначить дату пересмотра условий, например конец октября. Пересматриваем по отчётам за лето: где менеджер упирался в минимальную цену ночи, где лимит трат оказался мал, сколько ночей ушло на ваши приезды.

Порядок выхода записываем заранее: срок уведомления, что делать с бронями на даты после расторжения, как передаются депозит и договор жильца. Если объявление на нашем аккаунте, отзывы останутся при нём, поэтому вопрос аккаунта решайте ещё при подписании. Ключи, имущество и документы квартиры возвращаем вам или новому управляющему по акту, а опись, составленная при передаче, становится основой для проверки.