Управление долгосрочной арендой в Батуми на весь срок договора

Что остаётся на нас, когда жилец заселился

Управление долгосрочной арендой в Батуми устроено иначе, чем посуточная сдача. Основная работа приходится на два момента: когда ищем жильца и когда он съезжает. Между ними идут месяцы ровной работы, и от неё зависит, в каком виде квартира вернётся к вам через год.

Поиск и проверку жильца, договор аренды, депозит и акт с фото мы делаем по порядку, который описан на странице о подборе и проверке жильцов. Здесь о том, что происходит после подписания:

• каждый месяц проверяем, пришла ли плата, и следим за счетами квартиры;
• принимаем заявки жильца о поломках и решаем, кто и за чей счёт чинит;
• бываем в квартире по графику из договора аренды;
• говорим с управляющей компанией дома и соседями вместо вас;
• обычно за два месяца до конца договора обсуждаем продление или начинаем искать следующего жильца;
• ежемесячно отправляем отчёт, а следом вашу часть платы.

Если летом квартира работает посуточно, а надолго сдаётся только на зиму, удобнее один договор на квартиру с разными режимами по сезонам: каждый месяц комиссия считается по тому режиму, в котором квартира сдавалась.

Плата и счета каждый месяц

Арендная плата приходит в день из договора, на наш счёт или на ваш, если так удобнее. Когда плата идёт вам напрямую, вы подтверждаете поступление, а нашу комиссию оплачиваете по счёту раз в месяц.

Коммунальные при долгой аренде обычно платит жилец, но абонентские счета остаются за квартирой. Поэтому раз в месяц мы смотрим не только квитанции жильца, а баланс по свету, воде и газу. Долг, который копился полгода, иначе всплывёт при выезде, когда депозита на него может не хватить. Взнос за обслуживание дома платим сами или проверяем, что его внёс жилец, смотря что записано в договоре аренды.

При каждом визите фотографируем показания счётчиков. Резкий рост расхода воды без причины часто означает подтекающий бачок или шланг, и найти его дешевле в марте, чем в акте при выезде.

Поломки: что за счёт жильца, что за счёт собственника

Спор о поломке почти всегда сводится к одному вопросу: это износ или вина жильца. Общее правило записано в договоре аренды, а на практике делим так:

Ремонт за ваш счёт делаем в пределах лимита из договора управления, дороже согласуем заранее. Если жилец не согласен, что поломка по его вине, решают опись и фото с заселения. Ради таких споров их и составляют подробно.

Связь с жильцом и управляющей компанией дома

У жильца один контакт по квартире: наш менеджер. Ему он пишет о поломках, с ним согласует визиты и выясняет вопросы по счетам. Соседи тоже пишут ему, а не вам, и итог каждого вопроса вы видите в отчёте.

С управляющей компанией дома тоже разговариваем мы. Если сверху протекло, договариваемся о доступе к квартире соседей, снимаем следы на фото и выясняем, чей это ремонт. Если в доме отключают воду или меняют правила парковки, жилец узнаёт об этом от менеджера, а не из объявления у лифта.

Продление договора и смена жильца

Обычно за два месяца до конца договора спрашиваем жильца о планах и смотрим, за сколько сейчас сдаются похожие квартиры. Если жилец остаётся, предлагаем вам условия продления: срок, плату, правки в договоре. Внутри срока плата меняется только так, как записано в договоре аренды, а при продлении её обсуждают заново.

Если жилец уезжает, следующего ищем, пока он ещё живёт в квартире, и показываем её в согласованное с ним время. Выезд принимаем по акту и описи, а между жильцами оставляем несколько дней на уборку и мелкий ремонт. Если за год квартира устала, считаем освежающий ремонт. Что обычно меняют в квартире, которую сдают надолго, описано на странице о ремонте квартиры под жильца.

Отчёт и налог при долгосрочной аренде

Отчёт здесь короче, чем при посуточной сдаче: поступившая плата, счета квартиры, визиты с фото, ремонт с чеками, комиссия и сумма, которую переводим вам. Если плата приходит вам напрямую, в отчёте остаются расходы, визиты и наша комиссия.

Налог с аренды платит собственник. С долгосрочной арендой правила понятнее, чем с посуточной, но ставка 5 % с валового дохода привязана к регистрации арендодателем, и по данным консультантов регистрироваться нужно заранее, до первых поступлений. Как это сделать и когда подавать декларацию, разобрано на странице о налогах с аренды квартиры.

Сколько стоит управление долгосрочной арендой в Батуми

Комиссия за управление 15–18 % месячной арендной платы, процент зависит от того, сколько работы остаётся на нас. Берём её только с поступившей платы: месяц, за который жилец не заплатил, комиссии не даёт. В неё входят контроль оплаты и счетов, связь с жильцом и домом, организация ремонта, визиты по графику и отчёт.

Разовые работы оплачиваются отдельно. Поиск долгосрочного арендатора стоит 90–120 % месячной платы, проверка кандидата 210–300 ₾, договор аренды с актом приёма-передачи и описью 240–360 ₾. Выезд мастера на мелкий ремонт обходится в 69–96 ₾, осмотр пустой квартиры между жильцами с фотоотчётом в 100–145 ₾ за визит.

Ровная работа с одним жильцом подходит и под фиксированную оплату вместо процента. Как сравнить две модели, показано в разборе процента и фикса. Сумму двигают стоимость мебели и техники в описи, частота визитов и то, кто платит коммунальные. Окончательную стоимость считаем после осмотра квартиры, когда видны опись и график визитов, и фиксируем в договоре.