Квартиры в новостройках Батуми: стадия дома, каркас и договор
Квартиру в новостройке Батуми покупают на разных стадиях: в котловане, в растущей коробке, в доме под крышей и в сданном доме. Чем раньше стадия, тем ниже цена и тем сильнее вы зависите от застройщика и сроков. Подбираем квартиры в новых домах под ваш срок и бюджет, проверяем застройщика, участок и разрешение, читаем договор и считаем ремонт из каркаса, без которого в квартире не живут и её не сдают.
Особенности района
Новостройки Батуми стоят плотно, особенно на Новом бульваре и улице Химшиашвили. Между домами бывает всего несколько метров, и квартира с видом на море через пару лет может смотреть в окна соседней высотки. Перед покупкой смотрим, какие участки рядом свободны и что на них разрешено строить.
Дальше от берега, у Аэропортовского шоссе и Аллеи Героев, метр дешевле, но стройка вокруг идёт так же активно. Шум и пыль соседних площадок закладываем в первые годы жизни или сдачи.
В Махинджаури, Гонио и Квариати строят жилые комплексы у моря, часто с бассейном и закрытой территорией. Общих сооружений там больше, и плата за обслуживание выше, поэтому её размер узнаём до задатка. Летом дорога в центр загружена, зимой в таких комплексах тихо и пусто.
Подберём варианты под ваш запрос
Сейчас в открытом каталоге нет объектов под эти условия. Часть предложений приходит к нам до публикации: оставьте запрос, и мы пришлём подборку в мессенджер.
Квартиры в новостройках Батуми продаются задолго до того, как в доме появятся лифты и соседи. Покупатель выбирает по плану и рендеру, платит частями и ждёт сдачи дома, потом принимает квартиру в каркасе и делает ремонт. Каждый шаг может занять больше времени, чем обещано, поэтому считаем срок не до сдачи дома, а до дня, когда квартира начнёт служить вам.
Квартиры в новостройках Батуми: что меняет стадия дома
| Стадия | Что вы покупаете | Главный риск | Что проверяем |
|---|---|---|---|
| Котлован или фундамент | Квартиру на бумаге: план, договор, график платежей | Стройка затянется или остановится | Участок, разрешение, сданные дома застройщика |
| Коробка растёт | Квартиру, которую уже видно на площадке | Сдвиг срока сдачи | Темп стройки на месте и по графику в договоре |
| Дом под крышей, идёт отделка | Квартиру с понятным видом и этажом | Подключение сетей и ввод дома | Сроки подключения света, воды и газа |
| Дом сдан | Квартиру, которую можно принять по акту | Качество каркаса и замечания | Акт приёмки, регистрацию права, обслуживание дома |
Цена на ранней стадии ниже, и разницу вы оплачиваете риском. Если вы покупаете из-за границы и не готовы следить за стройкой, разумнее смотреть дома под крышей или уже сданные. Как проверяют компанию, участок и разрешение, рассказываем на странице о проверке застройщика.
Каркас: что входит в цену квартиры
Новые квартиры в Батуми сдают в чёрном, белом или зелёном каркасе. Закон эти слова не определяет, состав каждый застройщик пишет в договоре сам. В чёрном обычно нет ни перегородок, ни стяжки. В белом стены оштукатурены и заведены коммуникации, зелёный ближе всего к чистовой отделке. Но встречается и белый каркас без окон или без входной двери, поэтому сравниваем не названия, а списки работ.
Цену квартиры сравниваем вместе со сметой ремонта. Дешёвый чёрный каркас может обойтись дороже белого, когда к нему добавятся перегородки, штукатурка и стяжка, а ремонт растянется на лишние месяцы. Из белого каркаса ремонт идёт быстрее, потому что часть черновых работ уже сделал застройщик, и квартира раньше начнёт приносить доход. Как устроен ремонт из каждого каркаса и сколько он длится, описано на странице о ремонте квартиры в новостройке.
У застройщика или у первого покупателя
В новом доме квартиру продаёт не только застройщик. Часть квартир перепродают первые покупатели, иногда ещё до сдачи дома, по переуступке. Их цена бывает ниже прайса, если продавцу срочно нужны деньги, и выше, если дом почти готов, а в квартире уже сделан ремонт.
У первого покупателя проверяем больше бумаг: его договор с застройщиком, сколько он уже заплатил и сколько осталось, нужно ли согласие застройщика на переуступку и есть ли оно письменно. Если дом сдан и квартира записана на продавца в реестре, сделка идёт как обычная покупка вторички. Как устроена покупка у самой компании, от прайса до брони, рассказываем на странице о квартирах от застройщика.
Когда квартира станет вашей по документам
Пока дом строится, квартиры как отдельного объекта в Публичном реестре нет. У вас есть договор с застройщиком и платёжные документы. Право собственности регистрируют после сдачи дома, а у многих застройщиков только после полной оплаты. До этого квартиру нельзя заложить в банке и нельзя использовать для ВНЖ.
Поэтому в договоре ищем не только срок сдачи дома, но и срок передачи квартиры по акту и регистрации права. Если дом задержат с вводом в эксплуатацию, сдвинется и регистрация, а с ней всё, что от неё зависит: ипотека, ВНЖ, продажа.
Первые годы в новом доме
Новый дом обживается несколько лет. Соседи делают ремонт, в подъезде пыль, лифты в защитной плёнке, а управляющая компания только налаживает работу. Сумму за обслуживание узнаём заранее: в высотках у моря её платят каждый месяц, в том числе за пустую квартиру.
Первая зима показывает, как дом справляется с влажностью и ветром: где мокнет откос, где темнеет угол, как тянет вентиляция. При сдаче квартиры все замечания записываем в акт с фото и сроком исправления, и застройщик устраняет их до того, как вы подпишете передачу. Как проходит такая проверка, описано на странице о приёмке квартиры у застройщика.
Сколько стоит проверка новостройки до покупки
Проверка застройщика, с компанией, участком, разрешением, судами и сданными домами, стоит от 1 200 ₾. Договор купли-продажи будущей квартиры или договор рассрочки проверяем от 660 ₾. Подбор квартиры при фиксированной оплате от 5 400 ₾, приёмка готовой квартиры с инженером от 480 ₾ за объект.
Если сделку ведём целиком, от брони до регистрации права, юридическое сопровождение стоит от 2 220 ₾. Окончательная стоимость определяется после разбора вашей ситуации и согласования объёма работ.
Вопросы и ответы
Сколько стоит проверка новостройки перед покупкой в Батуми?
Проверка застройщика стоит от 1 200 ₾: компания, участок под домом, разрешение на строительство, суды и сданные дома. Договор купли-продажи будущей квартиры или договор рассрочки проверяем от 660 ₾, приёмку готовой квартиры с инженером от 480 ₾.
Если нужна вся сделка, от брони до регистрации права, юридическое сопровождение стоит от 2 220 ₾. Окончательная стоимость определяется после разбора проекта и согласования объёма работ, а сборы реестра и тариф нотариуса оплачиваются по их тарифам.
На какой стадии стройки выгоднее покупать квартиру в Батуми?
Ниже всего цена в котловане, но и риск там самый высокий: до сдачи несколько лет, и всё это время ваши деньги работают на застройщика. Когда коробка дома стоит, риск заметно меньше, а цена ещё не дошла до уровня сданного дома.
Если квартира нужна к определённому сроку, под сдачу к сезону или для ВНЖ, выгоднее дом под крышей или уже сданный: вы раньше получите регистрацию права и начнёте ремонт. Покупателю из-за границы мы обычно советуем именно эти стадии.
Что входит в белый каркас в новостройке Батуми?
Единого состава нет, его пишет застройщик в договоре. Обычно в белом каркасе стоят перегородки, стены и потолок оштукатурены, есть стяжка пола, заведены вода, канализация и электричество до щитка. Окна и входная дверь бывают, а бывают и нет.
Поэтому перед покупкой просим у застройщика спецификацию каркаса списком и сверяем её с договором. При приёмке инженер проверяет квартиру по этому списку, и всё, чего не хватает или что сделано плохо, попадает в акт.
Можно ли купить квартиру в новостройке по переуступке?
Да, первые покупатели часто продают квартиры до сдачи дома. Тогда вы покупаете не квартиру из реестра, а права по договору продавца с застройщиком, поэтому проверяем этот договор целиком: цену, график, что уже оплачено и сколько осталось.
Обязательно смотрим, нужно ли согласие застройщика на переуступку, и получаем его письменно. Деньги продавцу платим только после того, как застройщик подтвердил смену покупателя, а остаток по рассрочке вы дальше платите напрямую застройщику.
Сколько платят за обслуживание дома в новостройке?
Сумма зависит от дома и того, что в неё входит: охрана, уборка подъезда и территории, лифты, бассейн, освещение общих зон. В высотке с бассейном и охраной платят заметно больше, чем в доме, где есть только лифт и уборка.
Размер платы узнаём у управляющей компании или застройщика до задатка и смотрим, за что именно вы платите. Платить её придётся каждый месяц, даже когда квартира пустует, и эту сумму мы закладываем в расчёт расходов владельца.