Проверка застройщика в Батуми: компания, участок, разрешение, сданные дома, договор

Проверка застройщика в Батуми: до первого платежа

Проверка застройщика в Батуми нужна потому, что при покупке на этапе стройки квартиры как объекта ещё нет. В реестре её зарегистрируют только после сдачи дома, а до этого у вас есть договор и платежи, которые вы уже отправили. Поэтому проверяют не квартиру, а того, кто её строит: компанию, участок под домом, разрешение на строительство, прошлые дома и сам договор. Всё это делается до первого платежа, потом менять условия гораздо сложнее. Общие риски покупки собраны на странице риски покупки недвижимости.

Компания

• выписка из реестра предпринимателей: директор, учредители, дата регистрации;
• совпадает ли компания в договоре с той, что владеет участком и получила разрешение;
• налоговый залог, банкротство, ликвидация;
• суды с покупателями и подрядчиками;
• сколько лет компания работает и что уже сдала.

Часто дом строит одна компания, участок записан на другую, а договор подписывает третья. Это не всегда плохо, но надо понять, как они связаны и кто отвечает перед вами за сдачу дома.

Участок под домом

По выписке из Публичного реестра видно, кому принадлежит земля под домом, её назначение и обременения. Застройщики часто берут кредит под участок, и в выписке стоит ипотека банка. Само по себе это обычная практика, но в договоре должно быть понятно, как банк снимет залог с вашей квартиры к регистрации. Если на участке арест или спор, платить не советуем, пока ситуация не прояснится. Сверяем и границы: дом должен стоять в пределах участка из выписки.

Разрешение на строительство

Разрешение на строительство дома в Батуми обычно выдаёт мэрия. Просим у застройщика копию и сверяем с тем, что продают: этажность, площадь, назначение здания. Если в разрешении двенадцать этажей, а продают квартиры на шестнадцатом, у верхних этажей будут проблемы с вводом в эксплуатацию и регистрацией. Как устроены разрешение и ввод дома, разобрано на странице разрешение на строительство. Правила застройки в Батуми в последние годы ужесточают, и узаконить этажи сверх разрешения становится сложнее.

Стройка на месте

Документы говорят, что дом строится, площадка показывает, как именно. Приезжаем на объект: идёт ли работа, сколько людей и техники, соответствует ли стадия графику из рекламы. Если дом стоит без движения несколько месяцев, это важнее любых обещаний в отделе продаж. Сравниваем этаж по факту с тем, что застройщик заявлял полгода назад, и снимаем фото для вас. Смотрим и соседние участки: если рядом начнут строить такую же башню, вид из окна и цена квартиры изменятся.

Сданные дома застройщика

Лучшая проверка застройщика это его прошлые дома. Смотрим, сдал ли он их в срок, оформлены ли квартиры в реестре, как выглядят фасад и подъезд через несколько лет, работают ли лифты. Разговариваем с жильцами: как застройщик закрывал замечания и что стало с обещанной инфраструктурой. Если у компании нет ни одного сданного дома, риск выше, и условия договора должны это учитывать. Узнаём и то, кто управляет домом после сдачи и сколько стоит обслуживание: в высотках у моря владелец платит эту сумму каждый месяц.

Договор застройщика

Договор рассрочки читаем отдельно: график, штрафы за просрочку платежа, что будет при досрочной оплате. Чем рассрочка отличается от ипотеки, на странице рассрочка или ипотека.

Если что-то не так

Не каждый найденный риск означает отказ. Залог банка на участке обычен, его снимают по мере продаж. Молодая компания без сданных домов может строить честно, но тогда стоит выбирать дом на поздней стадии и привязывать платежи к этапам. Отказаться мы советуем, если компания в договоре не связана с владельцем участка, нет разрешения или этажи продают сверх него, на участке арест, а стройка стоит. Когда дом сдан, квартиру принимают по акту с инженером, подробнее на странице приёмка квартиры у застройщика.

Сколько стоит проверка застройщика

Проверка застройщика с компанией, участком, разрешением, судами и выездом на сданные дома стоит от 1 200 ₾. Проверка договора рассрочки от 660 ₾, приёмка готовой квартиры у застройщика от 480 ₾, проверка юридической чистоты отдельного объекта от 960 ₾. Окончательная стоимость определяется после разбора проекта и согласования объёма проверки.