Риски покупки недвижимости в Грузии: вторичка, новостройки, земля, деньги

Риски покупки недвижимости в Грузии: где они на самом деле

Риски покупки недвижимости в Грузии чаще всего связаны не с законом, а со скоростью и доверием. Право переходит в момент регистрации в Публичном реестре, сделка укладывается в один день, и многие подписывают договор, не дочитав его, или платят задаток, не взяв выписку. Ниже риски, которые мы видим в Батуми чаще всего, и то, как каждый из них закрывается до оплаты. Большинство находится за несколько дней проверки. Как устроена сама регистрация права, на странице регистрация в Публичном реестре.

Риски по типу объекта

Вторичка: продавец и прошлое квартиры

Во вторичке главный риск в продавце. Квартира может принадлежать нескольким людям, быть куплена в браке, перейти по наследству, которое оформили не до конца. Доверенность представителя может не давать права получать деньги. На квартире бывают долги за свет, газ и воду, которые потом приходится закрывать новому владельцу, если в договоре это не оговорено. Отдельно спрашиваем, кто живёт в квартире сейчас: арендатор с договором может остаться и после продажи. Как читаем документы, на странице проверка документов на квартиру.

Новостройка: деньги до появления квартиры

При покупке на этапе стройки вы платите за то, чего ещё нет. До сдачи дома квартиры в реестре нет, и ваша защита это договор и проверка застройщика. Риски: дом сдают позже обещанного или стройка останавливается, этажи построены сверх разрешения, квартиру передают в каркасе, который стороны понимают по-разному, площадь по факту меньше, чем в договоре. Беспроцентная рассрочка удобна, но она же означает, что деньги идут застройщику задолго до ключей. Подробно на странице проверка застройщика.

Земля и дома

Иностранцу нельзя купить сельскохозяйственную землю, кроме узких исключений вроде наследства. Для дома в Гонио, Чакви или Махинджаури это важно: часть участков в выписке значится сельскохозяйственной. Кроме категории смотрим границы по кадастру, доступ к дороге, постройки, которые стоят на участке без регистрации, и возможность подключить воду и свет. По части участков в Аджарии кадастровые данные ещё уточняют, и это стоит учитывать в сроках сделки.

Деньги и расчёты

Самый неприятный риск касается самих денег. Задаток переводят посреднику, а не собственнику. Платят наличными без расписки. Отправляют деньги на счёт, который назвал человек в мессенджере. Правило простое: деньги идут банковским переводом и только тому, кто записан собственником в выписке, по схеме, записанной в договоре. Если стороны друг другу не доверяют, деньги можно передать через нотариальный депозит: нотариус отдаёт их продавцу после регистрации вашего права. Банковское подтверждение каждого платежа храните вместе с договором.

Обещания доходности

Многие квартиры у моря продают с обещанием дохода: «десять процентов годовых», «гарантированная аренда». Такая цифра обычно посчитана по летней цене за ночь и без расходов: уборки, комиссий площадок, управления, коммунальных платежей и налога. Гарантия дохода работает, пока работает компания, которая её дала. Мы считаем доход вашей квартиры по месяцам до чистой суммы и показываем каждую статью, подробнее в разделе инвестиции в недвижимость.

Состояние квартиры и климат

Батуми влажный: осадков больше 2 400 мм в год, влажность редко опускается ниже 70 %. Квартира без рабочей вентиляции быстро сыреет, а свежий ремонт под продажу легко закрывает следы протечек и плесени. У моря металл на балконах и фасадах ржавеет быстрее. Поэтому вместе с юристом на квартиру едет инженер: проверяет вентиляцию, окна, проводку, следы воды, а в старом доме ещё кровлю и стояки.

Сколько стоит проверка перед покупкой

Проверка юридической чистоты объекта стоит от 960 ₾, проверка застройщика с выездом на стройку и в сданные дома от 1 200 ₾. Техническая проверка квартиры инженером от 480 ₾, дома с участком от 1 200 ₾, оценка аккредитованным оценщиком от 330 ₾. Окончательная стоимость определяется после разбора объекта и согласования объёма проверки.