Доходность недвижимости в Батуми: как считать чистый остаток

Доходность недвижимости в Батуми в рекламе выглядит как одна цифра на год. На деле это расчёт по конкретной квартире: сколько вы вложили целиком, сколько она соберёт летом и зимой и что уйдёт по дороге от брони до вашего счёта. Мы считаем именно так и средних процентов по рынку не называем: у двух квартир в одном доме итог может заметно отличаться.

Доходность недвижимости в Батуми: от чего считать

Доходность — это то, что остаётся у вас за год, делённое на всё, что вы вложили. Чаще всего ошибаются в знаменателе: в него забывают положить сборы при покупке, ремонт, мебель, технику и месяцы, пока квартира готовится к первому гостю. Если квартира куплена в каркасе, к цене добавляется ремонт, и это заметная доля вложения.

Вторая ошибка в числителе: в расчёт берут выручку, а не то, что дошло до вас. Между ними комиссии площадок, уборка и бельё, коммунальные платежи, плата за обслуживание дома, управление, мелкий ремонт и налог.

Выручка: сезон, зима и загрузка

Туристов в Батуми больше всего в июле–сентябре, и квартира под посуточную сдачу собирает основную выручку в эти месяцы. Зимой посуточных гостей мало, и многие владельцы переходят на помесячную сдачу. Поэтому один объект считаем в двух сценариях: только посуточно и летом посуточно, зимой помесячно. Чем отличаются форматы, разобрано на странице посуточная или долгосрочная аренда.

Для каждого месяца нужны две цифры: цена ночи и загрузка, то есть сколько ночей из месяца квартира реально занята. Цены берём не из объявлений, а из того, что похожие квартиры в том же доме и районе действительно получают. Для долгосрочной сдачи считаем месячную плату и месяц-другой простоя между жильцами.

Расходы между бронью и вашим счётом

У посуточной квартиры список расходов длинный: комиссия Booking или Airbnb, уборка и стирка белья за каждый заезд, свет, вода, газ и интернет, обслуживание дома, мелкий ремонт, замена текстиля и посуды, управление. Комиссия за управление посуточной сдачей у нас 30–36 % дохода, долгосрочной арендой 15–18 % месячной платы. Как устроена работа управляющей, рассказываем на странице об управлении посуточной арендой.

Отдельно закладываем резерв. Влажность и морская соль сокращают жизнь отделки, техники и металла, и через несколько лет ремонт придётся освежать. Если этого резерва нет в расчёте, первый год выглядит лучше, чем он есть.

Налоги

Аренду жилья для проживания облагают по ставке 5 % со всей суммы, если вы зарегистрированы арендодателем, или 20 % с дохода после вычета расходов. Для посуточной сдачи толкования расходятся, и режим выбираем вместе с налоговым консультантом. Подробнее на странице о налогах с аренды.

С 2026 года от налога на имущество освобождены семьи с доходом до 100 000 лари, выше ставка до 1 %, её задаёт муниципалитет. При продаже жилья после двух лет владения налога нет, раньше платят 5 % с разницы цен. Всё это входит в расчёт, а не остаётся сноской.

Пример расчёта

Цифры ниже условные: это иллюстрация порядка расчёта, а не данные рынка и не прогноз. Квартира 1+1 с ремонтом и мебелью сдаётся надолго.

Для посуточной сдачи таблица длиннее: выручка по месяцам, загрузка, комиссии площадок и уборка за каждый заезд. Летом выручка выше, зимой расходы могут съесть почти всё, и итог за год зависит от загрузки сильнее, чем от цены ночи.

Валюта, цена квартиры и депозит

Рынок жилья в Батуми считает в долларах, а законное платёжное средство в Грузии лари. Если аренда приходит в лари, а вложение вы считаете в долларах или евро, курс меняет итог. Это видно, если вести расчёт в одной валюте от начала до конца.

Рост цены самой квартиры считаем отдельно и в доходность не закладываем: цена может вырасти, а может и упасть. Полученную цифру полезно сравнить с тем, что те же деньги принесли бы без хлопот, например на банковском депозите. Если разница маленькая, риск и работа с квартирой того не стоят.

Процент, который обещает застройщик

Некоторые застройщики и операторы апарт-отелей обещают фиксированный процент в год. Прежде чем на него опираться, читаем договор: кто платит, из каких денег, на какой срок, что будет, если загрузка не сложится, и можно ли расторгнуть договор с оператором. Процент, не подтверждённый отчётами уже работающего дома, считаем рекламой, а не доходом. Как выбирать квартиру для вложений, рассказываем на странице о квартире для инвестиций.

Сколько стоит расчёт доходности

Инвестиционный расчёт с подборкой объектов стоит от 1 200 ₾: для каждой квартиры два сценария сдачи, все вложения, расходы по месяцам, налог и резерв. Если нужен только разговор о стратегии, инвестиционная консультация стоит от 390 ₾. Отчёт аккредитованного оценщика по выбранной квартире от 330 ₾.

Окончательная стоимость определяется после разбора задачи и согласования объёма работ. Доход мы не обещаем: расчёт показывает, что получится при названных допущениях.