Управление виллой в Батуми: гости, бассейн, сад и дом зимой

Что меняется, когда в управлении дом, а не квартира

В квартире новостройки за кровлю, лифт, насосы и двор отвечает управляющая компания дома. На вилле всё это ваше: крыша и водостоки, насосная станция, бассейн, ворота, участок, иногда септик и генератор. Поэтому управление виллой в Батуми у нас начинается с обхода всего участка, а не только комнат. По итогам обхода появляется список систем дома, и за каждой менеджер следит по своему графику.

Второе отличие в гостях. Дом снимают компании и большие семьи, обычно на машине и сразу на несколько ночей. Им нужны встреча у ворот или схема проезда, место для машин и правила бассейна.

Сад, бассейн и техника дома по одному графику

На вилле работают сразу несколько человек: уборка, садовник, техник бассейна, мастер. Если каждый приходит, когда ему удобно, газон косят в день заезда, а бассейн чистят при гостях. Менеджер ставит всех в общий календарь броней. Покос и обрезка идут за день до заезда, обслуживание бассейна утром, пока гости у моря, мастер в окно между выездом и заездом.

Химию для бассейна закупаем по списку техника и оплачиваем по чекам, в абонемент она не входит. Своего садовника или сторожа можно оставить: включаем его в график, а часы и оплату показываем в отчёте. Если саду нужен новый полив или дренаж на склоне, это задача для ландшафтного проекта, а не для абонемента.

Гости на вилле: дорога, правила и число людей

К дому на склоне в Гонио или Квариати навигатор нередко ведёт не к тем воротам. Поэтому гостю заранее отправляем схему проезда с фото поворота, ворот и места для машины, а при позднем заезде договариваемся о встрече. Коды калитки и входной двери меняем под каждую бронь.

Правила для виллы длиннее квартирных. Кроме запрета вечеринок, который стоит в любом нашем посуточном объявлении, в них число гостей и машин, тишина ночью, часы работы бассейна, дети у воды только со взрослыми, мангал только в отведённом месте. Камера, если она есть, стоит только снаружи, на въезде, и о ней сказано в объявлении. Депозит за дом с бассейном обычно ставим выше, чем за квартиру, если площадка это позволяет, а его размер решаете вы.

Охрана и дом, который пустует

Загородный дом, где зимой месяцами никого нет, рискует больше квартиры в высотке с ресепшеном. Начинаем с простого: все комплекты ключей принимаем по акту, коды ворот и замков меняем после каждого подрядчика, свет на участке включается по таймеру. Если в доме стоит сигнализация с выводом на пульт охранной компании, вносим менеджера в список контактов: при тревоге охрана звонит и ему, а он знает, кто сейчас должен быть в доме, гости или подрядчик.

Когда дом не сдаётся, к нему ездим по графику: обходим комнаты и участок, после ливней проверяем кровлю и водостоки, смотрим насосы и цокольный этаж, где вода появляется первой. Как устроены такие визиты, рассказано на странице о присмотре за жильём без сдачи. Перед долгим перерывом дом лучше законсервировать: слить воду из труб, подготовить бассейн, убрать садовую мебель. Это отдельная работа, сезонная консервация с расконсервацией весной.

Что вы видите в отчёте и что решаете сами

Отчёт по вилле приходит раз в месяц, как по квартире, только строк в нём больше. Кроме броней, комиссии площадки и нашей комиссии, отдельно идут уборки, визиты к бассейну с чеками на химию, садовник, вода и электричество. Летом насос бассейна и кондиционеры большого дома заметно поднимают счёт за свет, и в отчёте это видно по месяцам. К каждому визиту в сад и к бассейну приложены фото.

Без вас менеджер меняет цены в рамках договора, заказывает химию и расходники, вызывает мастера в пределах лимита. Вы решаете, какая минимальная цена ночи и минимальный срок брони, сколько гостей пускать, можно ли с животными, работает ли подогрев бассейна и кто за него платит. Всё, что дороже лимита, тоже за вами: новый насос, тент для бассейна, ремонт кровли. Если дому нужен ремонт больше обслуживания, считаем его отдельно, как ремонт виллы по смете.

Сезон и зима у дома под сдачу

Самые плотные месяцы в Батуми с июля по сентябрь, и для виллы они значат больше, чем для квартиры: большой дом на компанию ищут именно летом. Открытый бассейн у нас обычно работает с июня до конца сентября. Даты зависят от погоды и подогрева, и мы пишем их в объявлении, чтобы гость в октябре не ждал купания.

На зиму у виллы те же три варианта, что у квартиры при посуточной сдаче под управлением, но ошибка в выборе стоит дороже. Большой дом зимой дорого отапливать, и гость на две ночи иногда не покрывает отопление и уборку. Поэтому в сентябре считаем зимние месяцы по каждому варианту: гости на месяц-два, редкие брони на выходные или закрытый дом под присмотром. Режим выбираете вы.

Договор: где обычно спорят и как это закрываем

• Перечень систем дома и кто за что отвечает: бассейн, насосы, септик, ворота, генератор. Что в перечень не вошло, менеджер обслуживает только с вашего согласия.
• Два лимита трат без согласования: на ремонт и на сад с бассейном. Тогда химия и саженцы не съедают деньги на срочный ремонт.
• Ущерб от гостей: снимаем его на фото и видео сразу после выезда и предъявляем через депозит или площадку по её правилам. Сумму возмещения заранее не обещаем.
• Ваш персонал: если садовник или сторож нанят вами, записываем, кто ему платит и кто принимает его работу.
• Ваши даты в доме и порядок, в котором вы закрываете их в календаре, особенно летом.

Сколько стоит управление виллой в Батуми

Комиссия за посуточную сдачу дома такая же, как для квартир: 30–36 % дохода. Процент берём с денег за проживание, которые остались после удержания Booking или Airbnb, а где в этой вилке окажется ваш дом, зависит от того, сколько работы вы оставляете нам. За комиссию менеджер ведёт объявления и цены, общается с гостями, организует заселение и проверку дома после выезда, сводит в график уборку, сад и бассейн и готовит отчёт.

Остальное оплачивается по факту отдельными строками отчёта. Уборка дома на 3–4 спальни площадью до 200 м² между заездами стоит 300–420 ₾. Обслуживание бассейна в сезон обходится в 600–840 ₾ в месяц за 1–2 визита в неделю, химия по чекам. Абонемент на сад и участок стоит 615–960 ₾ в месяц. Присмотр за домом, который не сдаётся, консервация на зиму и выезд мастера собраны в таблице цен на этой странице.

Дороже выходят большой участок на склоне, подогрев бассейна, дальняя дорога и короткие брони, дешевле простой сад и длинные брони. Окончательную стоимость фиксируем в договоре после осмотра дома и участка.