Этапы строительства дома в Батуми и отдельные виды работ

Порядок у стройки везде один, и этапы строительства дома в Батуми не исключение. Разница в том, что здесь на график сильнее давят документы и погода. Пока нет разрешения, котлован не копают, а пока коробка не закрыта кровлей и окнами, каждая дождливая неделя останавливает часть работ. Поэтому первая цель стройки — как можно раньше закрыть дом от воды, дальше работа внутри почти не зависит от неба за окном.

Этапы строительства дома в Батуми по порядку

1. Изыскания: топосъёмка и геология. По ним конструктор выбирает фундамент, а инженер решает, куда уводить воду с участка.
2. Проект: архитектура, расчёт конструкций по сейсмическим нормам, инженерия. Уже здесь решаем, где в фундаменте пройдут вводы сетей.
3. Разрешение и документы. Пакет зависит от класса сооружения, и подаём его, когда проект готов полностью.
4. Фундамент с гидроизоляцией и дренажем. До заливки в опалубку ставим гильзы под воду, канализацию и кабель, чтобы потом не сверлить бетон.
5. Коробка: каркас, перекрытия, стены и лестницы.
6. Кровля, затем окна и входные двери. Кровля и окна закрывают контур, и с этого момента дождь внутрь не попадает.
7. Фасад с утеплением. Окна к этому времени уже стоят, и отливы с откосами встают в один слой с утеплителем. Иногда фасад заканчивают после ввода сетей, чтобы не сверлить готовую отделку, и это видно в графике заранее.
8. Инженерные сети и черновые работы внутри: трассы прокладывают до штукатурки и стяжки, пол и перекрытия утепляют.
9. Отделка, затем благоустройство и бассейн. Дренаж и ливнёвку на участке прокладывают раньше, пока по нему может пройти техника.

Часть этапов идёт параллельно: пока снаружи стоят леса и делается фасад, внутри работают электрики и сантехники. Но последовательность внутри каждого узла не меняют. Если поставить окна после фасада, отлив придётся врезать в готовую штукатурку, и при первом ливне с ветром стык начнёт течь.

Что можно заказать отдельно

Генеральный подряд не обязателен. Отдельно можно заказать любой блок работ:

• изыскания и проект без стройки, например чтобы получить разрешение и строить позже;
• разрешение по готовому проекту: проверяем комплект и подаём документы;
• фундамент и коробку, если отделку вы хотите вести с другой бригадой;
• кровлю, фасад, остекление и утепление на уже построенном доме;
• инженерные сети: воду, канализацию, электрику, отопление и вентиляцию;
• благоустройство участка и бассейн;
• реконструкцию, технадзор и экспертизу.

Если основание делал другой подрядчик, сначала принимаем его. Перед коробкой проверяем такой фундамент: размеры, отметки, выпуски арматуры, гидроизоляцию. Всё, что нашли, записываем в акт с фото, и вы решаете, исправлять ли это до начала наших работ. Гарантия 2 года распространяется на работы, которые сделали мы, поэтому граница ответственности должна быть видна на бумаге.

Генеральный подряд или несколько подрядчиков

При генеральном подряде у дома один ответственный: он ведёт график, закупки и всех исполнителей, а вы подписываете один договор и принимаете этапы у одного менеджера. Это удобно, если вы живёте не в Грузии. Отдельные подрядчики иногда выходят дешевле по смете, но стыки между их работами остаются на вас.

Типичный спор выглядит так: течёт примыкание кровли к стене, кровельщик говорит, что виноват фасад, а фасадчик кивает на окна. Если вы всё же делите работы, пропишите в договорах, кто отвечает за каждый узел на границе, и принимайте основание перед каждым следующим этапом по акту. По генподряду эти стыки целиком на нас.

Как мы контролируем скрытые работы

Скрытой называют работу, которую после следующего этапа уже не увидеть без вскрытия. Каждый такой узел прораб фотографирует, пока он открыт, и снимки приходят вам в недельном отчёте. Вы или ваш инженер можете попросить показать любой из них по видео.

Каждый этап закрывается актом приёмки. В нём перечислены работы этапа, замечания и срок их исправления, фото скрытых работ прикладываем к акту, а следующий платёж вы вносите после подписи. В конце все снимки собираются в паспорт объекта вместе со схемами трасс и списком материалов.

Реконструкция, технадзор и экспертиза

Реконструкция начинается с обследования: смотрим фундамент, каркас, перекрытия и трещины, а если документов на дом нет, обмеряем его заново. Надстройка этажа или пристройка меняет нагрузку, и конструктор проверяет, выдержат ли её фундамент и каркас по сейсмическим нормам. Работы с несущими стенами, плитами и колоннами ведём только по проекту и разрешению.

Технадзор и экспертизу можно заказать отдельно, даже если стройку ведёт другая компания. Инженер приезжает на ключевые этапы, сверяет работы с проектом и пишет заключение с фото. Перед покупкой готового дома та же проверка показывает скрытые дефекты, пока цена ещё обсуждается.