Porta Batumi Tower
Старый город, сдача 2017, 43 этажей
Старый город Батуми: старые дома, ремонт и сдача квартир
Старый город Батуми — исторический район у порта: узкие улицы, площадь Европы и Пьяцца, дома конца XIX и начала XX века, кафе на первых этажах и туристы почти круглый год. Здесь покупают квартиры с высокими потолками и дома под гостевые дома и бутик-отели. Мы проверяем статус дома, ремонтируем квартиры в старом фонде и сдаём их гостям.
Застройка
Основа района — двух-четырёхэтажные дома второй половины XIX и начала XX века: неоклассика, эклектика, модерн, кованые балконы, высокие окна. Многие фасады отреставрированы после 2010 года. Между старыми домами стоят советские дома и новые здания, которые повторяют исторический стиль или спорят с ним.
Квартиры в старых домах обычно просторные, с высокими потолками, но лифта часто нет, перекрытия бывают деревянными, а проводка и трубы давно не менялись. Часть зданий — памятники культурного наследия, и ремонт фасада, окон и крыши в них идёт по особым правилам. На первых этажах кафе, магазины и мастерские.
Рельеф, море и грунты
Старый город стоит на ровном низком берегу у бухты, где вырос порт, в нескольких минутах пешком от моря и начала Приморского бульвара. Перепадов высот почти нет. Грунтовая вода близко, и в подвалах и квартирах первых этажей старых домов сыро, особенно после затяжных ливней.
Влажность редко опускается ниже 70 %, а толстые кирпичные стены старых домов сохнут долго. Им нужны паропроницаемые материалы, иначе влага остаётся в кладке. Аджария сейсмически активна, поэтому перед перепланировкой или надстройкой в старом доме обследуем перекрытия и стены.
Инфраструктура
Почти всё рядом пешком: площадь Европы с астрономическими часами, Пьяцца, морской порт, нижняя станция канатной дороги «Арго», Приморский бульвар. В районе собор Рождества Богородицы, мечеть Орта-Джаме на улице Кутаиси, музеи, рестораны, винные бары, гостиницы и гостевые дома.
Магазины у дома, аптеки и банки есть, но крупных супермаркетов и парковок мало: улицы узкие, а летом заняты туристами. Автобусы и маршрутки идут по главным улицам вокруг района, до Нового бульвара и аэропорта ехать через весь город.
Старый город Батуми — район, ради которого в город приезжают туристы, и одновременно самый сложный для ремонта. Дома здесь старше века, часть из них памятники, сети давно не менялись, а улицы узкие. Ниже о том, что здесь покупают, как ремонтировать квартиру в старом доме и как её сдавать.
Старый город Батуми: что здесь покупают
Чаще всего это квартиры в старых домах: просторные, с высокими потолками и балконами на улицу. Их берут для жизни и под сдачу туристам, которые хотят жить в историческом центре. Отдельно ищут целые дома и этажи под гостевой дом или небольшой отель, о таких покупках рассказано на странице об отелях и гостевых домах. Помещения на первых этажах покупают под кафе, магазины и мастерские.
У района есть и минусы, о которых стоит знать до просмотра. Лифта в старых домах часто нет, парковки мало, а летом улицы живут до ночи. Квартиру смотрим и днём, и вечером, проверяем, куда выходят окна спальни и что работает на первом этаже.
Дом-памятник: что можно и что нельзя
Часть зданий Старого города внесена в список памятников культурного наследия. В таком доме ремонт фасада, окон, крыши и балконов, а иногда и работы внутри идут по особым правилам, и разрешение нужно чаще, чем в обычном доме. Пластиковое окно вместо деревянного или новый балкон без согласования могут обернуться предписанием вернуть всё как было.
Статус дома проверяем до задатка: от него зависят и ремонт, и планы на гостевой дом. Если дом требует серьёзной работы, конструктор обследует перекрытия и стены, а проект и согласования ведём вместе с реставрацией. Как устроена такая работа, описано на странице о реконструкции старых домов и исторических зданий.
Ремонт квартиры в старом доме
В довоенных домах перекрытия часто деревянные, а стены кирпичные на известковом растворе. Косые дожди годами мочат наружные стены, и влага доходит до концов балок, поэтому вскрытие пола начинаем у наружной стены. Проводка и трубы в таких домах обычно старые, ввод слабый, и зимними вечерами напряжение проседает. Электрику считаем под нагрузку кондиционеров, бойлера и кухни, а при необходимости ставим стабилизатор.
Стенам старого дома нужны паропроницаемые штукатурки и краски: плотная цементная штукатурка запирает влагу в кладке, и сырость выходит пятнами. Потолки высокие, и это помогает: под ними помещаются вентиляция и новая проводка. Порядок такого ремонта и сроки описаны на странице о ремонте в старом фонде.
Сдача квартиры в Старом городе
Туристы приезжают сюда почти весь год, поэтому посуточная сдача в Старом городе меньше зависит от лета, чем у моря. Гость выбирает район за атмосферу, а в отзывах пишет про шум, лестницу без лифта и парковку. Эти вещи мы честно описываем в объявлении, а для позднего заезда ставим замок с кодом или договариваемся о встрече.
В квартире под сдачу важны звукоизоляция окон спальни, кондиционер и осушитель, потому что в старых домах сыро. Как мы ведём посуточную сдачу, рассказано на странице о посуточной сдаче под управлением.
Гостевой дом или бутик-отель в старом доме
Старые дома Старого города подходят под небольшие отели: высокие потолки, широкие лестницы, фасад, ради которого гость и бронирует. Но переделка в отель требует пожарной безопасности, отдельных санузлов в номерах, а в доме-памятнике ещё и согласования каждого изменения. Как строим и переделываем здания под бутик-отели, описано на странице о бутик-отелях.
Жилые комплексы в Старом городе
Вопросы и ответы
Как узнать, памятник ли дом в Старом городе Батуми?
Статус здания проверяют по реестру недвижимых памятников культурного наследия, а при сомнениях запрашивают сведения в органе охраны наследия. Мы делаем это до задатка, вместе с проверкой выписки Публичного реестра. От статуса зависит, можно ли менять окна, балконы и кровлю, делать перепланировку и надстройку, и сколько займут согласования ремонта или переделки под гостевой дом.
Подходит ли Старый город для жизни круглый год?
Подходит тем, кому нравится жить в историческом центре и ходить пешком: море, кафе, магазины и транспорт рядом. Минусы тоже стоит учесть: летом на улицах шумно до ночи, парковки мало, а в старых домах часто нет лифта и бывает сырость. Квартиру смотрим днём и вечером и проверяем, куда выходят окна спальни.
Можно ли сдавать посуточно квартиру в старом доме без лифта?
Можно, туристы в Старом городе часто сами выбирают старые дома. Лестницу без лифта честно указываем в объявлении и на фото, тогда отзывы о ней не будут неожиданными. Для позднего заезда ставим замок с кодом или договариваемся о встрече. Окна спальни, если они выходят на шумную улицу, лучше заменить на окна с хорошей звукоизоляцией, если это разрешает статус дома.
Сколько длится ремонт квартиры в старом доме Старого города?
Для квартиры около 50 м² в довоенном доме с деревянным перекрытием обычно 3,5–5 месяцев. Время уходит на вскрытие и ремонт перекрытия, новую проводку и трубы, сушку стен. Если дом памятник и меняются окна или балконы, к срокам добавляются согласования. Советская квартира с плитами перекрытия обычно укладывается быстрее.
Расскажите о задаче, а мы посчитаем сроки и бюджет
Ответим в течение часа в рабочее время. Можно написать в мессенджер или оставить заявку: перезвоним, уточним детали и предложим следующий шаг.
Пн–Пт 10:00–19:00, Сб 11:00–16:00