Купить отель в Батуми: здание, документы, конструкции и реальные цифры
Купить отель в Батуми — значит купить здание и бизнес вместе. Подбираем гостевые дома, мини-отели и здания под переделку, юрист проверяет здание и компанию, если продаётся она, конструктор смотрит надстройки и сейсмику, а доход считаем по выпискам бронирований и счетам за год, а не по лучшему августу.
Особенности района
Гостевых домов больше всего в частном секторе у моря: в Махинджаури, Гонио, Квариати и на окраинах Батуми. Здесь их часто достраивали этаж за этажом, поэтому документы и конструкции проверяем особенно внимательно.
В Старом городе и у старого бульвара работают небольшие отели в старых домах. Загрузка здесь ровнее круглый год, но часть домов памятники, и перестройка фасадов и кровли идёт по особым правилам.
На Новом бульваре и улице Химшиашвили отель чаще всего означает этаж или блок апарт-отеля в высотке. Здесь продаётся не здание, а номера, и важен договор с оператором и правила дома.
Подберём варианты под ваш запрос
Сейчас в открытом каталоге нет объектов под эти условия. Часть предложений приходит к нам до публикации: оставьте запрос, и мы пришлём подборку в мессенджер.
Купить отель в Батуми — значит купить сразу здание и бизнес, который в нём работает или должен заработать. Здание проверяют как любую недвижимость, а бизнес — по цифрам, которые продавец показывает не всегда охотно. Подбираем гостевые дома, мини-отели и здания под переделку, проверяем документы и конструкции и считаем доход по месяцам, а не по лучшему августу.
Что продаётся под видом отеля
Чаще всего это гостевые дома на несколько номеров в частных домах, мини-отели на десять-тридцать номеров, этажи или здания апарт-отелей, где номера с кухнями, и здания, которые продавец предлагает «переделать под отель». У каждого формата своя экономика: гостевой дом часто ведёт семья, мини-отелю нужен персонал, апарт-отелю оператор.
Чем мини-отель отличается от гостевого дома в устройстве, хорошо видно на странице о строительстве мини-отелей: ресепшен, служебные помещения, общая вентиляция, пожарная сигнализация с оповещением и аварийный свет. Если всего этого в здании нет, отелем его пока назвать сложно, и затраты на доведение надо считать сразу.
Купить отель в Батуми: здание или компания
Отель можно купить как недвижимость, когда право на здание переходит к вам, или как компанию, которой здание принадлежит. Во втором случае вместе с компанией переходят её долги, налоговые обязательства, договоры с персоналом и поставщиками. Поэтому юрист проверяет не только здание, но и саму компанию.
Аккаунты на площадках бронирования, сайт и отзывы обычно привязаны к компании или к человеку. Узнаём, что из этого передаётся вместе с отелем и как. Без истории бронирований новый владелец начинает почти с нуля, и это влияет на цену. Отдельно договариваемся о персонале: кто остаётся работать, на каких условиях и кто платит им за месяцы до передачи.
Документы, этажность и назначение
По выписке из Публичного реестра смотрим назначение здания, площадь и этажность. Частая проблема гостевых домов — надстроенные этажи и пристройки без разрешения: номера в них работают, но по документам их нет. Узаконить их может быть сложно или невозможно, а продать отель с такими этажами потом трудно.
Отдельно проверяем пожарную безопасность, вентиляцию, канализацию на нужное число номеров и мощность ввода. Если здание нужно переделывать, ремонт номерного фонда и общих зон считаем заранее, подробнее на странице о ремонте отелей.
Конструкции и сейсмика
Многие гостевые дома достраивали в несколько этапов: сначала дом, потом этаж, потом ещё один. Конструктор смотрит, выдержат ли фундамент и стены то, что на них поставили, нет ли трещин и следов воды в перекрытиях. Обследование здания с заключением о сейсмостойкости стоит от 2 820 ₾, и для отеля это не формальность: в нём живут чужие люди.
Инженер проверяет кровлю, сети, бойлеры и насосы, кондиционеры в номерах. Замена всех кондиционеров или стояков в отеле на двадцать номеров обходится в крупную сумму, которую лучше знать до задатка. Смотрим и прачечную: где стирают бельё, хватает ли мощности на машины и сушилки, или бельё возят на сторону.
Цифры отеля
Просим у продавца выписки бронирований и выплат с площадок, налоговые декларации и счета за коммунальные услуги по месяцам. Скриншот лучшего месяца ничего не говорит о годе, а отзывы гостей подскажут, на что придётся тратиться сразу. Считаем загрузку по месяцам, среднюю цену номера, расходы на персонал, бельё, уборку, коммунальные платежи и комиссии площадок.
Инвестиционный расчёт с подборкой объектов стоит от 1 200 ₾. Доход не обещаем, а показываем, что отель приносит при той загрузке, которая реально была, и что изменится при другой модели управления. Общий взгляд на инвестиции в Батуми есть в разделе инвестиций в недвижимость.
Сезон и управление
Главный сезон в Батуми с июля по сентябрь, а зимой многие гостевые дома у моря стоят почти пустыми. Отели в центре и у бульвара живут ровнее, потому что в город приезжают и не ради пляжа. Сезонность закладываем в расчёт с первого дня, вместе с зимними расходами на персонал и отопление.
Если сами вести отель вы не планируете, его можно передать оператору. Как это устроено и какую долю дохода берёт оператор номерного фонда, рассказываем на странице об управлении апарт-отелем.
Сколько стоит проверка отеля
Подбор при фиксированной оплате стоит от 5 400 ₾. Проверка юридической чистоты от 960 ₾, обследование здания с заключением о сейсмостойкости от 2 820 ₾, инвестиционный расчёт от 1 200 ₾, оценка аккредитованным оценщиком от 330 ₾.
Окончательная стоимость определяется после разбора задачи и согласования объёма работ. Сбор реестра, тариф нотариуса и налоги оплачиваются отдельно.
Вопросы и ответы
Сколько стоит проверка отеля перед покупкой в Батуми?
Проверка юридической чистоты стоит от 960 ₾, обследование здания с заключением о сейсмостойкости от 2 820 ₾, инвестиционный расчёт от 1 200 ₾, оценка аккредитованным оценщиком от 330 ₾.
Подбор при фиксированной оплате стоит от 5 400 ₾. Окончательная стоимость определяется после разбора задачи и согласования объёма работ.
Что лучше купить: здание отеля или компанию?
Покупая здание, вы получаете недвижимость без прошлого компании. Покупая компанию, получаете вместе с ней её долги, налоговые обязательства и договоры, зато бизнес продолжает работать без перерыва.
Выбор зависит от того, что у продавца на компании и что проще передать. Юрист проверяет оба варианта до задатка.
Как проверить, сколько отель зарабатывает?
По выпискам бронирований и выплат с площадок, налоговым декларациям и счетам за коммунальные услуги по месяцам. Скриншот лучшего месяца ничего не говорит о годе.
Считаем загрузку по месяцам, среднюю цену номера и все расходы. Доход не обещаем, а показываем, что отель приносил при реальной загрузке.
Можно ли купить гостевой дом с надстроенными этажами?
Можно, но риск большой. Если этажи надстроены без разрешения, по документам их нет, узаконить их может быть сложно, а продать такой объект потом трудно.
Конструктор проверяет, выдерживает ли здание надстройку, а юрист — что можно узаконить. Это решают до задатка.
Работают ли отели в Батуми зимой?
Главный сезон с июля по сентябрь, и зимой многие гостевые дома у моря почти пустые. Отели в центре и у бульвара живут ровнее, потому что в город приезжают круглый год.
Поэтому сезонность закладываем в расчёт сразу и считаем, покрывает ли летний доход зимние расходы на персонал и содержание.