Строительство мини-отеля в Батуми

Строительство мини-отеля в Батуми мы ведём от того, как отель будет работать: сколько номеров, кто встречает гостей, где стирают бельё и куда персонал выносит мусор. Здание на 10–30 номеров уже не спроектировать как большой гостевой дом. Ему нужны ресепшен, служебные помещения, общая вентиляция, пожарная сигнализация с оповещением и аварийный свет.

Номерной фонд: сколько номеров и каких

У мини-отеля обычно два-три типа номеров: двухместный с большой кроватью, твин с двумя отдельными кроватями и семейный побольше. Кухонь в номерах нет, и в этом главное отличие от апарт-отеля: нагрузка на электросеть и число стояков меньше, а площадь, которую там отдают под кухни, здесь уходит в номера или в зал для завтраков. Ширина типового номера задаёт шаг колонн, поэтому номер рисуют раньше, чем конструктор считает каркас.

Номера у лифтовой шахты, над кухней и над ресепшеном получаются самыми шумными. На эскизе стараемся поставить на эти места бельевую, кладовую или служебную лестницу. Сам номер, его мебель и свет рисуют в дизайн-проекте отеля, и его лучше закончить до рабочего проекта сетей: розетки, выводы и трассы на стройке ставят по нему.

Три потока: гости, персонал и бельё

За день по отелю на 20 номеров проходят гости с чемоданами, уборка с тележками, мешки грязного белья, продукты для завтрака и мусор. Если всё это идёт через одну дверь, гость в восемь утра встречает у стойки мешки с простынями. Поэтому на эскизе разводим потоки:

• гости: вход с улицы, ресепшен с видом на дверь, комната для багажа, лифт;
• персонал и поставки: служебный вход со двора, комната персонала с санузлом и шкафчиками, путь к кухне мимо зала;
• бельё: чистое лежит в бельевых на этажах, грязное спускается служебной лестницей к прачечной или к месту, откуда его забирает внешняя прачечная;
• мусор: площадка у служебного входа, куда подъезжает машина.

Лифт возит и гостей, и тележки горничных, поэтому кабину берём шире, чем в жилом доме. Как потом устроены продажи, уборка и стандарт номеров, описано на странице об управлении номерным фондом.

Кухня и зал для завтраков

Завтраки меняют здание сильнее, чем кажется по меню. Кухне нужны вытяжка, выведенная выше кровли, жироуловитель на канализации, отдельная линия питания под плиты и посудомоечную машину. Если готовят на газе, помещение делаем по требованиям газовой службы, а трубу к нему она прокладывает и подключает сама, мы её не трогаем. Зал ставим на первом этаже, с выходом во двор или на террасу, чтобы очередь на выезд у стойки не стояла среди столов.

Для простых завтраков из готовых продуктов хватит буфетной с мойкой и холодильниками, без горячего цеха. Решить это нужно до эскиза: оборудование кухни в цену здания не входит, а проходки под вытяжку и сети закладывают в перекрытия и кровлю.

Вентиляция, горячая вода и шум инженерии

У моря в номерах влажно круглый год, а зимой часть номеров стоит закрытой, поэтому в мини-отеле мы обычно делаем приточно-вытяжную вентиляцию с рекуперацией: приток в номера, вытяжка из санузлов. При 15–30 номерах бойлер в каждом санузле занимает место и требует обслуживания по одному, и горячую воду чаще готовят в техпомещении: котлом или тепловым насосом с баками, с циркуляцией до самого дальнего номера.

Инженерия отеля сама шумит, и ночью гость её слышит. Вентиляционную установку на кровле ставим на виброопоры над коридором или лестницей, а не над номерами, а на воздуховоды ставим шумоглушители. Машины прачечной стоят на виброизолирующих опорах, насосная подальше от номеров первого этажа. Мощность у поставщика электричества запрашиваем на стадии проекта, а что из систем поставить на резервное питание, решаем вместе с проектировщиком.

Пожарная безопасность и эвакуация

У отеля пожарная часть проекта шире, чем у дома. Её проектировщик сверяется в том числе с техническим регламентом «О правилах и условиях пожарной безопасности», утверждённым постановлением правительства № 370 от 23.07.2015, и решает, что из него относится к вашему зданию. На стройке это обычно:

• сигнализация с датчиками в номерах, коридорах и техпомещениях; для отеля советуем адресную, чтобы на пульте было видно, где именно сработал датчик;
• оповещение гостей, аварийное освещение и указатели выхода;
• противопожарные двери на лестничной клетке, в кухне и техпомещениях;
• пути эвакуации без сужений и планы эвакуации на этажах.

Число лестниц и выходов, огнестойкость конструкций и отделку путей эвакуации задаёт проект, и на стройке ради экономии мы их не меняем.

Класс сооружения, разрешение и ввод в эксплуатацию

Класс сооружения у мини-отеля может оказаться выше, чем у частного дома, об этом мы предупреждаем и на странице о строительстве в Батуми. Ориентиры по площади и высоте для классов мы приводим на странице о коммерческом строительстве, и отель на 20 номеров по ним обычно выходит за рамки II класса. От класса зависят состав проекта, изыскания и порядок подачи, поэтому класс выясняем до планировок: архитектор и юрист-партнёр сверяют выписку из реестра с правилами зоны.

Когда стройка закончена, помогаем ввести здание в эксплуатацию, если этого требует его класс, и зарегистрировать его в Публичном реестре.

Как открыть отель к сезону

График стройки считаем назад от даты открытия. Самые загруженные месяцы у отелей Батуми с июля по сентябрь, и открываться разумно до июля. Каркас и кровлю стараемся закрыть до осенних дождей, фасад и сети вести зимой, отделку номеров весной. Если коробка к зиме не закрыта, честнее сразу сдвинуть открытие на год, чем отделывать номера в непросохших стенах.

Отделку фонда начинаем с образцового номера, как при ремонте номерного фонда: его вы смотрите на объекте или по видеосвязи, и только после ваших замечаний бригады берутся за остальные. Перед сдачей проводим пусконаладку: вентиляция, горячая вода при одновременно открытых душах на этаже, сигнализация, замки и аварийный свет.

Сколько стоит построить мини-отель в Батуми

Мини-отель на 10–30 номеров под ключ стоит от 2 220 ₾ за м² общей площади. Сюда входят монолитный каркас, фасад, вентиляция, пожарная сигнализация и аварийное освещение, отделка номеров с санузлами, коридоров и ресепшена. Мебель, текстиль и оборудование кухни считаются отдельно. Отдельно идёт и проект: со всеми разделами, включая пожарную безопасность, он стоит 125–170 ₾ за м², а дизайн-проект лобби, коридоров и номеров 110–160 ₾ за м².

Если строить по стадиям, коробка здания в 3–5 этажей обходится от 900 ₾ за м², белый каркас, где уже стоят фасад и окна, а сети доведены до номеров, от 1 380 ₾. Из гостиничной инженерии заметнее всего приточно-вытяжная вентиляция, 205–300 ₾ за м², пожарная сигнализация с монтажом стоит 17–24 ₾ за м². Цену поднимают кухня с горячим цехом, подвал или паркинг, VRF-кондиционирование и тесный участок в центре, снижают повторяющиеся этажи с одним-двумя типами номеров.

Предварительную смету по фото участка и эскизу или плану этажей присылаем в течение 24 часов в рабочие дни. Окончательная стоимость определяется по проекту, после выезда на участок и согласования сметы.