Строительство хостела в Батуми: здание под койко-места

Строительство хостела в Батуми с нуля выбирают, когда есть свой участок и хостел должен работать годами, а не пару сезонов в арендованном доме. Людей на этаже здесь гораздо больше, чем в гостинице той же площади, санузлы и кухня общие, а гости друг друга не знают. Новое здание можно сразу рассчитать под эту плотность.

Новое здание или переделка готового

Хостел часто открывают в купленном доме или в паре объединённых квартир, и тогда работа сводится к ремонту. Как мы его ведём, рассказано на странице о ремонте хостелов. У новой стройки свои плюсы: душевые встают одна над другой, стояки идут прямо, а перекрытия и лестницы считают под назначение здания с самого начала.

Если мест меньше двадцати и гости живут в отдельных комнатах со своими санузлами, по устройству это ближе к гостевому дому. Если на первом этаже будет кафе или бар, открытый для улицы, его проектируем как отдельную часть здания со своим входом, вытяжкой и учётом, по тем же правилам, что здание ресторана или кафе. Хостелу удобнее, когда шумная зона внизу, а спальни начинаются со второго этажа.

Число мест задаёт размеры здания

На эскизе мы считаем не комнаты, а людей. В ремонте число мест подгоняют под готовые стены и стояки, а в новом здании наоборот: от числа койко-мест в пик сезона зависят

• сколько нужно лестниц и какой ширины коридоры, это задаёт проект пожарной безопасности;
• размер мокрого блока на каждом этаже и сечение стояков;
• объём баков горячей воды и площадь технического помещения под них;
• размер вентиляционных установок и высота этажа под воздуховоды;
• электрическая мощность, которую запрашиваем у сетевой компании ещё на стадии проекта.

Спальни на 4–8 мест проектируем модулем: прямоугольник с окном на короткой стороне, двухъярусные кровати вдоль длинных стен, шкафчики у входа. Модуль повторяется по коридору, и перегородки спален стоят над перегородками нижнего этажа. Приватные комнаты со своим санузлом ставим у стояков, чтобы канализация не шла через весь этаж. Перекрытия конструктор считает под назначение здания и плотную расстановку мест.

Мокрые блоки и горячая вода

Общие санузлы в новом здании собираем в мокрые блоки, на каждом этаже в одном месте и строго один над другим. Плиту под всем блоком опускаем ещё при заливке: трапы и уклоны помещаются в толщине пола, порогов нет, и блок моют водой целиком, от кабин до прохода. В ремонте ради того же уклона пол обычно поднимают ступенькой, а в новом здании без неё можно обойтись. Число кабин и раковин на этаже считаем от числа мест и записываем в проект.

Утром и вечером в хостеле открывают почти все душевые разом, поэтому горячую воду считают по этому пику, а не по среднему расходу за день. Баки-накопители ставим в техническом помещении, к душевым ведём кольцо циркуляции, а каждый этаж получает свой контур с отсечкой: аварию на одном чинят, не перекрывая остальные. Если котельная работает на газе, трубу к ней прокладывает и подключает газовая служба, мы её не трогаем.

Вентиляция по числу людей

Расход воздуха для спальни считают на каждого, кто в ней спит. Отсюда у хостела воздуховоды и вентиляционные установки крупнее, чем у гостиницы той же площади, и место под них закладывают в высоту этажа и в техническое помещение. В новом здании ставим приточно-вытяжную систему с рекуперацией: приток в спальни, вытяжка из санузлов и душевых. Зимой она возвращает часть тепла уходящего воздуха, и приток не холодит спальню.

Воздуховоды прокладываем над потолком коридора, в спальни заводим короткими ответвлениями с шумоглушителями: гул вентиляции ночью мешает не меньше соседа. Вытяжку общей кухни делаем отдельной, с выбросом выше кровли, чтобы запах жарки не уходил в спальни. Прачечная и сушильная комната получают свою вытяжку и осушитель, иначе бельё во влажном воздухе Батуми сохнет сутками.

Пожарная безопасность в конструкции здания

Ночью в хостеле спят десятки людей, которые видят здание впервые. Выводить их будут лестницы и коридоры, поэтому пути эвакуации решаем на эскизе, раньше планировки спален: где стоят лестницы, сколько выходов на улицу, какой ширины коридоры и куда открываются двери. Состав пожарного раздела для вашего здания определяет специалист по пожарной безопасности до проекта. Среди документов, по которым этот раздел проверяют, технический регламент «О правилах и условиях пожарной безопасности», утверждённый постановлением правительства № 370 от 23.07.2015.

Для хостела на несколько этажей мы предлагаем монолитный каркас: бетонные перекрытия и стены лестничных клеток не горят и дольше держат огонь, чем лёгкие конструкции. Двери на лестницу ставим противопожарные, с доводчиком, чтобы они не оставались открытыми. Датчики с пультом и оповещением стоят в каждой спальне, а их кабели и линии аварийного света закладываем в стены и перекрытия на этапе черновых сетей.

Участок, класс сооружения и разрешение

Под хостел обычно ищут участок рядом с центром, вокзалом или морем, и такие участки небольшие. Правила зоны задают площадь застройки, этажность и отступы, поэтому вместимость хостела считаем по выписке ещё до покупки участка, вместе с архитектором и юристом-партнёром.

Класс сооружения выясняем на эскизе вместе с архитектором: смотрим площадь, высоту и устройство здания, а от класса зависит порядок разрешения. Ориентиры по площади и высоте мы привели на странице о коммерческом строительстве. Хостел на 60–80 мест по площади обычно больше частного дома II класса, поэтому состав проекта сразу готовим под тот класс, который покажет эскиз. Как устроен порядок получения разрешения, описано на странице о строительстве в Батуми.

Отделка, которая выдерживает поток гостей

В новом здании износостойкость начинается с конструкции. Перегородки между спальнями и коридором делаем из блока со штукатуркой, а гипсокартон оставляем там, где нужен лёгкий короб: каменную стену не продавит ни рюкзак, ни лестница кровати. Если перегородка всё-таки каркасная, ставим два слоя листов с минеральной ватой и доводим её до плиты.

В коридорах и на лестницах кладём керамогранит, в спальнях твёрдое покрытие на звукоизолирующей подложке. Углы закрываем уголками, низ стен в коридоре панелями: по ним бьют чемоданы и тележка уборки.

Сколько стоит строительство хостела в Батуми

Хостел под ключ стоит от 1 650 до 1 980 ₾ за м² общей площади. В эту цену входят коробка, окна, инженерия, общие санузлы и кухня, износостойкая отделка спален на 4–8 мест, пожарная сигнализация и шумоизоляция между комнатами. Кровати и шкафчики считаются отдельно по койко-местам: оснащение одного места стоит от 1 320 ₾. Проект и участок в цену стройки не входят.

Для ориентира: коробка каменного здания стоит от 690 ₾ за м², белый каркас от 1 050 ₾. Перегородка на каркасе с минватой и двумя слоями гипсокартона стоит от 160 ₾ за м² стены, пожарная сигнализация с монтажом от 17 ₾ за м² площади. Если подходящее здание уже есть, ремонт под хостел обойдётся от 840 ₾ за м², но тогда планировку диктуют готовые стены и стояки.

Цену поднимают приватные комнаты со своими санузлами, кафе на первом этаже, лифт и участок на склоне. Снижают её спальни одного модуля и санузлы, собранные в один блок на каждом этаже. Предварительную смету по выписке на участок и числу мест присылаем в течение 24 часов в рабочие дни. Окончательная стоимость определяется по проекту, после выезда на участок и согласования сметы.