Управление апарт-отелем в Батуми: номерной фонд и каналы продаж

Пул квартир или номерной фонд: две схемы работы

Управление апарт-отелем в Батуми мы ведём по одной из двух схем, и выбрать её нужно до договора. В пуле у вас две, три или десяток квартир в одном доме. Каждая сдаётся посуточно как отдельная квартира, но с общим запасом белья, одной командой уборки и одним отчётом. Комиссия ниже, чем за одну квартиру, а уборка и стирка идут расходом каждого номера.

В схеме оператора мы берём номерной фонд целиком: продажи и цены, заселение, уборку по стандарту, мелкий ремонт номеров. Вы получаете свою долю дохода, а уборка и мелкий ремонт уже оплачены из доли оператора. Так обычно работают здание или этаж, переделанные под номера, и апарт-комплексы, где квартиры принадлежат разным владельцам.

Если квартир две и они в разных домах, номерной фонд из них не собрать: это обычное управление двумя квартирами по одному договору.

Категории номеров и каналы продаж

Гость выбирает не квартиру 1407, а тип номера: студию с видом на море, 1+1 во двор, семейный номер с двумя спальнями. Поэтому при запуске делим фонд на категории так, чтобы номера одной категории не отличались ни площадью, ни видом, ни техникой. Если одна студия в категории оказалась без балкона, гость, которому она досталась, напишет об этом в отзыве ко всей категории.

На Booking номера одного типа продаются одной категорией с указанием их количества. На Airbnb у каждой квартиры чаще своё объявление. Все каналы сводим в программу управления бронями, и проданный номер закрывается в ней сразу везде. Обмена календарями по ссылке для фонда мало: при десятке номеров задержка синхронизации в сезон оборачивается двумя гостями на один номер.

Цены для фонда считаем по категории и по загрузке всего дома, а не по каждой квартире отдельно. Как мы меняем ставки по сезонам и дням недели, описано на странице о ценах по сезонам.

Стандарт номера и проверка уборки

В апарт-отеле номер сравнивают с фото и с соседним номером той же категории, потому что отзывы у категории общие. Стандарт номера записываем в приложение к договору: мебель и техника по списку, посуда, бельё и полотенца, расходники, где что лежит. Замены идут по этому списку, и сломанный через год чайник меняют на такой же, а не на тот, что нашёлся в магазине.

Уборка идёт по чек-листу категории и заканчивается фото с тех же точек, что в стандарте. Часть номеров после уборки проверяет старший по уборке: открывает шкафы, смотрит трап и швы, пересчитывает полотенца. Номер с замечаниями не заселяют, пока их не исправят. Общий порядок уборки между гостями описан на странице о клининге, а запас и стирку белья на весь фонд считаем так, как на странице про бельё и прачечную.

Правила здания и договор с застройщиком

Часть апарт-комплексов Батуми строилась вместе с гостиничной службой застройщика. В документах на покупку и в правилах таких домов встречается обязанность сдавать номер только через эту службу или держать её стандарт отделки и мебели. Поэтому юрист-партнёр читает ваш договор с застройщиком до того, как мы возьмём номер в фонд.

Заодно смотрим выписку из Публичного реестра: в ней видно назначение помещения, жилое оно или гостиничное. От этого могут зависеть налоги, а номер, который работает в гостиничном бизнесе, при продаже могут обложить как нежилое. Этот вопрос задают налоговому консультанту до запуска, общие правила собраны на странице о налогах с аренды.

Правила здания задают и ежедневную работу: где регистрируют гостей, как выдают карты для лифта и парковки, в какие часы можно возить бельё, работает ли ресепшен ночью. В здании, целиком переделанном под номера, правила пишет владелец, и мы предлагаем их с учётом уборки и заездов. Если номера сначала нужно привести к одному виду, ремонт идёт блоками, как на странице о ремонте гостиничных номеров.

Отчёт по каждому номеру

Отчёт приходит раз в месяц, но у фонда он в два уровня. Сверху итог по всему фонду: проданные ночи, доход по категориям, комиссии площадок, общие расходы. Ниже строка по каждому номеру: брони с датами и суммами, расходы номера с чеками, доля общих расходов и сумма к выплате его владельцу.

Когда номера принадлежат разным владельцам, до запуска договариваемся о двух правилах. Первое: как делятся общие расходы, например подписка на программу бронирования, инвентарь уборки и прачечная. Их делят пропорционально проданным ночам или поровну между номерами, и выбранный вариант записан в договоре.

Второе: как распределяются брони между одинаковыми номерами. Программа ставит гостя в свободный номер категории, а мы следим, чтобы за сезон ночи между номерами расходились ровно, и показываем это в отчёте. Есть и общий котёл: доход категории делят по долям, и тогда неважно, в какой номер заехал гость.

Зима: часть номеров закрываем

Туристический сезон в Батуми держится с июля по сентябрь, а зимой фонду из двадцати номеров обычно не нужны все двадцать. Номер, который продаётся раз в неделю, всё равно требует отопления, уборки перед гостем и проветривания, поэтому на холодные месяцы часть номеров закрываем, а брони собираем в остальных.

Какие номера закрывать и как при этом делить доход, решаем до сезона и пишем в договор, иначе спор с владельцами закрытых номеров неизбежен. Закрытые номера проветриваем и осушаем по графику, а зима удобна для мелкого ремонта и замены уставшего текстиля. Часть номеров можно сдать на 1–3 месяца тем, кто приехал в Батуми пожить.

Сколько стоит управление апарт-отелем в Батуми

Доля оператора при управлении номерным фондом 42–48 % дохода после комиссии площадок. В неё входят продажи и цены, заселение, уборка по стандарту, мелкий ремонт номеров и отчёт по каждому номеру. Пул от 2–3 квартир в одном доме устроен иначе: комиссия 21–24 %, а уборка и стирка оплачиваются как расходы номеров. Для сравнения: управление одной квартирой посуточно стоит 30–36 % дохода.

Запуск номерного фонда оплачивается разово, 3 600–5 400 ₾: стандарты номеров, настройка программы управления бронями, объявления по категориям. Пулу хватает создания объявлений, 360–540 ₾. В пуле стирка белья в прачечной и выезды мастера идут расходами номеров, их цены собраны в таблице на этой странице. Ремонт номеров и замену инвентаря в обеих схемах оплачивают по согласованной смете.

Долю двигают число номеров и категорий, разброс номеров по этажам и корпусам, ночной ресепшен и то, насколько номера уже приведены к одному стандарту. Окончательную стоимость фиксируем в договоре после осмотра номеров и правил здания.