Недвижимость в Батуми: покупка с проверкой, продажа и аренда

Недвижимость в Батуми иностранец может купить без ВНЖ и гражданства: по правилам на 2026 год квартиры, коммерческие помещения и несельскохозяйственную землю в Грузии покупают свободно. С законом сложностей мало, ошибки случаются при выборе. Квартиру берут по рендеру застройщика или по фото из объявления, а после сделки находят сырость в углах или залог в банке.

Как мы помогаем с покупкой

Своих квартир в продаже у нас нет, и дома на продажу мы не строим, поэтому недвижимость в Батуми подбираем по всему рынку: новостройки у застройщиков и вторичку у владельцев. Часть проверенных вариантов собрана в нашем каталоге. Пристраивать свой объект нам не нужно, и о минусах квартиры вы узнаёте до сделки.

После покупки та же команда может сделать ремонт, обставить квартиру, сдать её и через несколько лет продать. Менеджер, который был на осмотре, ведёт квартиру дальше, и всё найденное при проверке идёт в смету и в план сдачи.

Помогаем и продать квартиру, и снять её надолго. Многие сначала несколько месяцев живут на съёмной квартире и только потом выбирают, где покупать. Стоимость наших услуг зависит от того, что вы поручаете. Называем её до начала работы и пишем в договоре.

Новостройка, вторичка или старый фонд

Квартиру в новостройке покупают у застройщика, часто в беспроцентную рассрочку, но условия у каждого свои. Передают её в каркасе, а чёрный, белый и зелёный каркас закон не определяет: состав каждый застройщик пишет сам. Мы читаем договор: есть ли перегородки, штукатурка и стяжка, заведены ли вода и канализация, стоят ли окна.

Во вторичке проще спрятать проблемы: следы протечек закрывают свежей краской, а ремонт под продажу делают поверх старой проводки. Старый фонд в центре стоит близко к морю и бульвару, зато проверять приходится уже весь дом.

Проверка квартиры перед покупкой: документы

Юрист начинает с выписки из Публичного реестра. В ней видно собственника, площадь и кадастровый код. И видно, есть ли на квартире залог, арест или другое обременение. Выписку берём до разговора о цене и ещё раз в день подписания: за пару недель запись может измениться.

Если продаёт представитель, проверяем доверенность, её полномочия и срок. Если собственников несколько, проверяем каждого. У вторички смотрим и долги за свет, газ и воду.

У новостройки проверяем застройщика: кому принадлежит участок, есть ли разрешение на строительство, на какой стадии дом по документам и что видно на площадке. В договоре смотрим срок сдачи, ответственность за просрочку и график платежей. Неудобные пункты лучше обсудить до первого платежа.

Осмотр инженера до сделки

Плесень за шкафом в выписке не видна, её ищет инженер. Он едет на квартиру вместе с юристом, смотрит следы протечек на потолке и в откосах, проверяет тягу вентиляции, проводку и щиток, окна и уплотнители, санузел и балкон.

В Батуми это не формальность. Осадков здесь больше 2400 мм в год, влажность обычно 70–80 %, зимой выше, и квартира без рабочей вентиляции быстро сыреет. У моря добавляется соль: металл на балконах и фасадах ржавеет быстрее.

После осмотра вы получаете отчёт с фото и списком замечаний. С ним можно торговаться, попросить продавца что-то исправить или отказаться от покупки. Если будете делать ремонт, отчёт ляжет в основу предварительной сметы. В новостройке инженер нужен ещё раз, на приёмке квартиры у застройщика: замечания записываем в акт до того, как вы его подпишете.

Районы для жизни и под аренду

Рейтингов районов мы не составляем: одна и та же улица бывает хороша для жизни и неудобна для сдачи. Под вашу задачу показываем варианты в нескольких районах и объясняем разницу.

Для жизни круглый год важнее то, что нужно каждый день: магазины, школа, транспорт, парковка, шум в сезон. Такие квартиры ищем по всему городу, например у Аллеи Героев, в Химшиашвили, Бони-Городке и районе Аэропорта.

Квартира у моря под посуточную сдачу, чаще всего студия или 1+1, живёт летом. На Новом бульваре и в Старом городе в сезон много гостей, но зимой посуточный спрос падает везде, поэтому заранее считаем и помесячную сдачу. Махинджаури, Зелёный Мыс, Гонио и Квариати дальше от центра: там больше зелени, а жизнь сильнее зависит от сезона. За городом по побережью есть ещё Сарпи, Чакви и Кобулети.

Сопровождение сделки и регистрация в реестре

Договор купли-продажи подписывают в Доме юстиции или у нотариуса. Собственником вы становитесь с регистрации права в Публичном реестре (НАПР), подпись и оплата сами этого не делают. Сбор за регистрацию на 2026 год: 150 лари за 4 рабочих дня, 270 лари за 1 рабочий день, 350 лари в день подачи, а налога на переход права собственности и гербового сбора нет. Мы готовим договор и порядок оплаты, сопровождаем вас или вашего представителя на подписании и подаём документы на регистрацию.

Покупка дистанционно, по доверенности, тоже возможна. Доверенность вы оформляете у нотариуса в своей стране, текст мы согласуем заранее. С 20 октября 2023 года сделку по доверенности, выданной за границей, регистрируют только в нотариальной форме, поэтому к сбору реестра добавятся нотариус и перевод. Выписку о вашем праве присылаем сразу после регистрации.

Короткие ответы на частые вопросы, например нужен ли нотариус и сколько длится регистрация, собраны в разделе «Вопросы и ответы».

Налоги и расходы владельца в 2026 году

По правилам на осень 2026 года налог на имущество, кроме налога на землю, не платят семьи с годовым доходом до 100 000 лари. При доходе выше ставка до 1 % стоимости, точную задаёт муниципалитет.

С аренды жилья для проживания платят 5 % с валового дохода, если вы зарегистрированы арендодателем в Службе доходов, иначе 20 % с дохода за вычетом расходов. Для посуточной сдачи режим согласуем с налоговым консультантом. Жильё, которым вы владели больше 2 лет, продают без налога, раньше этого срока платят 5 % с разницы цен продажи и покупки, а за нежилую недвижимость 20 %.

ВНЖ через недвижимость

С 1 марта 2026 года краткосрочный ВНЖ на 1 год с продлением может получить владелец несельскохозяйственной недвижимости рыночной стоимостью больше 150 000 долларов США по оценке аккредитованного оценщика. Цену из договора для этого не берут. Кто получил ВНЖ при старом пороге в 100 000 долларов, продлевает его по прежним условиям. Если стоимость близка к порогу, оценку заказываем до сделки.

Инвестиции: как считать доход до чистой суммы

В презентациях доход часто считают по летней цене за ночь, как будто квартира занята круглый год. Но основной поток туристов приезжает в июле–сентябре, а зимой посуточная загрузка падает. Отсюда и разница между цифрой из презентации и тем, что остаётся владельцу.

Мы считаем по месяцам. Сначала валовой доход по сезонам, потом вычитаем комиссии площадок, уборку и бельё, коммунальные платежи, обслуживание дома, мелкий ремонт, износ мебели, управление и налог. Остаётся чистая сумма, и сравнивать с ценой квартиры есть смысл только её.

Часто выручает схема «летом посуточно, зимой помесячно»: в сезон в квартире гости, зимой жилец, и она не стоит пустой и сырой. Отдельно смотрим ликвидность. Студию в доме, где продаются десятки таких же, перепродать труднее, поэтому при покупке думаем и о том, кто купит её у вас через несколько лет. Доходность мы не обещаем, а считаем её до чистой суммы на цифрах вашей квартиры.

Продажа: подготовка и сделка без приезда

Продажа начинается с документов: свежая выписка из реестра, паспорт собственника, доверенность, если вы не приедете. Потом готовим квартиру: мелкий ремонт, уборка, иногда нейтральная мебель и текстиль. Фото снимаем днём, в сухую погоду, с видом из окна, если он есть.

Цену называем по похожим квартирам: площадь, этаж, вид, состояние, сам дом. Самые дорогие объявления в том же доме для этого не годятся, по завышенной цене квартира может стоять месяцами. Провести сделку можно и без вашего приезда. Если вы владели квартирой меньше 2 лет, сохраните чеки и акты за ремонт: они уменьшают налог при продаже.