Купили квартиру в Батуми: план на первые три месяца

Сделка закрыта, право записано в Публичный реестр, ключи у вас. Кажется, что главное позади, но первые три месяца решают, как квартира будет жить дальше: станет ли она приносить доход, простоит ли полгода в ожидании ремонта или начнёт сыреть без присмотра. Ниже порядок, в котором мы обычно ведём владельцев от ключей до первого жильца или гостя.

Первая неделя: документы, счётчики, дом

Сначала проверьте свежую выписку из Публичного реестра: собственником в ней должны быть вы, без старых залогов и запретов. Затем переоформите на себя договоры за электричество, воду и газ, если он есть, и снимите показания счётчиков при передаче ключей, лучше с фото. Долги прошлого владельца по коммунальным платежам потом доказывать трудно, а фото с датой решает спор за минуту. И смените замок или хотя бы личинку: ключи могли остаться у прежних хозяев, риелторов и мастеров.

В доме с управляющей компанией зарегистрируйтесь у неё как новый владелец: получите правила дома, реквизиты для ежемесячного взноса, контакты на случай аварии, карты или коды доступа. Если квартира в новостройке и ключи выдаёт застройщик, сначала примите её по акту и запишите все замечания до подписи. Как мы делаем это за владельцев, рассказано на странице о приёме квартиры от застройщика.

Вторая неделя: решить, зачем квартира

От этого решения зависит всё остальное: ремонт, мебель, бюджет и даже то, какие розетки ставить. Вариантов четыре. Жить самому, сдавать гостям посуточно, сдавать надолго или держать квартиру для себя на сезон, а в остальное время под присмотром. Посуточная сдача требует износостойкого ремонта, комплекта белья и быстрой уборки. Долгая аренда спокойнее, но квартира должна быть удобной для жизни: шкафы, рабочее место, нормальная кухня. Разница между этими форматами разобрана на странице «Посуточная или долгосрочная аренда».

Если сомневаетесь, посмотрите на дом. В комплексе у моря с сотнями студий посуточная сдача привычна, а правила дома под неё заточены. В жилом квартале у школы лучше работает долгая аренда.

Первый месяц: смета и начало ремонта

Ремонт начинается не с плитки, а с обмеров и списка решений: где кухня, сколько розеток, какой свет, нужна ли перегородка. Чем раньше решения приняты, тем меньше простоев. На смету и проект уходит от одной до трёх недель, затем идут черновые работы. Если вы не в Батуми, ремонт можно вести издалека: фото и видео каждого этапа, акты, оплата по этапам. Так устроен наш ремонт для владельцев за границей.

Сроки ремонта в Батуми зависят не только от бригады. Правила дома ограничивают часы шумных работ, летом в курортных комплексах их могут запретить совсем, а кухни на заказ и часть материалов везут неделями. Почему так происходит и как с этим жить, мы разобрали в статье о сроках ремонта в Батуми.

Второй месяц: мебель, техника, мелочи

Мебель и технику выбираем под формат. Для посуточной сдачи важны прочность, простая уборка и единый комплект: два набора белья на каждое спальное место, полотенца, посуда на число гостей. Для долгой аренды важнее шкафы, стиральная машина с сушкой и удобный стол. Заказ кухни и шкафов лучше делать, как только готовы стены: тогда они придут к концу ремонта, а не через месяц после него. Гарантийные талоны и чеки на технику сразу сканируйте и храните в одной папке: через год их будет не найти, а кондиционер сломается именно в августе. Список того, что мы ставим в квартиру под сдачу, есть на странице о комплектации под посуточную сдачу.

Третий месяц: запуск сдачи и налоги

Перед запуском квартиру снимают для объявлений: днём, при хорошем свете, без лишних вещей. Пишем правила для гостей, ставим кодовый замок или договариваемся о ключах с ресепшеном, если правила дома это разрешают. Цену на первые месяцы ставим чуть ниже рынка, чтобы набрать первые отзывы, а затем поднимаем. Первые гости покажут то, что не видно при приёмке: шумный холодильник, неудобный свет у кровати, слабый напор в душе. Эти мелочи лучше исправить в первый же месяц, пока отзывов мало.

Доход от сдачи в Грузии облагается налогом, и режим зависит от того, как вы зарегистрированы. Разобраться в этом лучше до первого гостя, а не в конце года. Варианты описаны на странице о налогах с аренды для собственника.

Купили квартиру и уехали: если вы далеко

Большинство наших клиентов живут не в Батуми. Им важно, чтобы кто-то на месте принимал работы, встречал мастеров, платил коммунальные счета, проверял квартиру после ливня и присылал понятный отчёт. Эту работу мы берём по договору, подробнее на странице об управлении для собственников за границей.

Если подытожить: неделя на документы, неделя на решение, месяц на смету и черновой ремонт, месяц на отделку и мебель, ещё несколько недель на запуск. У кого-то это займёт меньше трёх месяцев, у кого-то больше. Главное, чтобы квартира не стояла пустой и закрытой, пока вы решаете, что с ней делать.