Сопровождение сделки с недвижимостью в Батуми: от проверки до выписки

Порядок покупки недвижимости в Грузии простой: договор, регистрация в Публичном реестре, и вы собственник. Сопровождение сделки с недвижимостью в Батуми нужно по другой причине. Всё происходит быстро, на чужом языке и часто без вашего присутствия, а исправлять ошибку после регистрации долго и дорого. Поэтому каждое решение мы стараемся принять до того, как ушли деньги.

Что входит в сопровождение сделки с недвижимостью в Батуми

Работу делим на четыре части. Объём выбираете вы: можно поручить всю сделку, а можно только проверку или только оформление по доверенности.

1. Проверка: выписка из реестра, продавец и его полномочия, обременения и долги, у новостройки застройщик и его документы.
2. Договоры: предварительный с задатком, основной купли-продажи, договор рассрочки или кредитный договор, если они есть.
3. Деньги: схема и график оплаты, перевод из-за границы, счёт в грузинском банке, если он нужен.
4. Регистрация и после неё: подача в реестр, выписка о праве, налоги владельца, ВНЖ, переоформление при дарении и наследстве.

Проверка до задатка и главные риски

Многие риски покупки в Грузии видны в документах, если читать их до задатка. Залог банка или арест на квартире, доверенность продавца с истёкшим сроком, несколько собственников, из которых подписывает один, площадь в выписке меньше, чем в объявлении. Всё это находится заранее, а после сделки разбирается месяцами.

У новостройки главный вопрос в том, с кем вы подписываете договор. Компания в договоре должна совпадать с той, что владеет участком по реестру и получила разрешение на строительство. Если это разные юрлица, выясняем, как они связаны и кто отвечает перед вами за сдачу дома. Сданные дома того же застройщика говорят о нём больше, чем буклет.

Договоры, нотариус и доверенность

Предварительный договор фиксирует цену, сумму задатка, срок основной сделки и судьбу задатка, если сделка сорвётся по вине одной из сторон или из-за того, что всплыло на проверке. Основной договор купли-продажи повторяет эти условия и добавляет порядок оплаты, передачу ключей и расчёт по коммунальным счетам. Перевод обоих договоров на ваш язык вы получаете до подписания.

Нотариус для обычной сделки не обязателен, договор можно подписать и зарегистрировать в Доме юстиции. Он нужен, если кто-то из сторон действует по доверенности, выданной за границей: с 20 октября 2023 года такую сделку регистрируют только в нотариальной форме. Требования к доверенности (полномочия, срок, перевод) уточняем у грузинского нотариуса до того, как вы её подпишете, чтобы её не пришлось переделывать.

Деньги: перевод, рассрочка, ипотека, безопасные расчёты

Расчёты с продавцом и перевод

Схему оплаты записываем в договоре до первого перевода: сколько, кому, на какой счёт и после какого события. Получатель денег должен совпадать с собственником в выписке. Если стороны друг другу не доверяют, есть нотариальный депозит: закон о нотариате разрешает нотариусу принять деньги и передать их продавцу после условия, о котором договорились стороны, например регистрации права покупателя.

Перевод из-за границы планируем заранее. Банк отправителя и банк получателя могут запросить документы о происхождении денег и назначении платежа, на это уходят дни, и их закладываем в график. Нужен ли вам счёт в банке Грузии, зависит от того, откуда вы платите и будете ли потом получать здесь аренду и платить налоги.

Рассрочка и ипотека

В обычной схеме рассрочки эскроу нет, платежи идут прямо застройщику. Есть ли у проекта банковский счёт или гарантия, смотрим в договоре. Если их нет, вас защищают проверка застройщика и условия договора: график, привязанный к этапам стройки, неустойка за просрочку, порядок возврата денег.

Ипотеку выдаёт банк по своим правилам: он смотрит доход заёмщика, оценивает квартиру и регистрирует залог в реестре. С 1 июля 2026 года кредиты до 1 000 000 лари банки выдают только в лари, но для заёмщиков без гражданства Грузии сделано исключение. Решение банка лучше получить до задатка, а срок на него заложить в предварительный договор.

После регистрации: налоги, ВНЖ, дарение и наследство

Отдельного налога на покупку в Грузии нет: ни налога на переход права, ни гербового сбора. Покупатель платит сбор Публичного реестра, а при нотариальной сделке ещё нотариуса и перевод. Чем быстрее нужна регистрация, тем выше сбор: обычный срок четыре рабочих дня, за доплату реестр регистрирует за один день или в день подачи.

Налог на имущество зависит от годового дохода семьи. С осени 2026 года от него освобождены семьи, чей годовой доход не превышает 100 000 лари, но на землю освобождение не распространяется. Если доход выше, ставку до 1 % стоимости задаёт муниципалитет, декларацию подают до 1 ноября, налог платят до 15 ноября, и для иностранцев правила те же.

Для ВНЖ через недвижимость нужен отчёт аккредитованного оценщика, и с 1 марта 2026 года стоимость по нему должна оказаться выше 150 000 долларов США. ВНЖ выдают на год и продлевают ежегодно, а условия продления сверяем перед каждой подачей. Дарение и наследство тоже заканчиваются записью в реестре, но документы и налоговые последствия у них свои, и их разбираем с юристом и налоговым консультантом до подписания.