უძრავი ქონების გარიგების თანხლება ბათუმში: შემოწმებიდან ამონაწერამდე

საქართველოში უძრავი ქონების ყიდვის წესი მარტივია: ხელშეკრულება, რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში და თქვენ მესაკუთრე ხართ. უძრავი ქონების გარიგების თანხლება ბათუმში სხვა მიზეზით არის საჭირო. ყველაფერი სწრაფად ხდება, იურიდიული ენით და ხშირად თქვენი დასწრების გარეშე, რეგისტრაციის შემდეგ შეცდომის გასწორება კი დიდ დროსა და ფულს მოითხოვს. ამიტომ ყოველ გადაწყვეტილებას ვცდილობთ თანხის გადარიცხვამდე მივიღოთ.

რას მოიცავს უძრავი ქონების გარიგების თანხლება ბათუმში

სამუშაოს ოთხ ნაწილად ვყოფთ. მოცულობას თქვენ ირჩევთ: შეგიძლიათ მოგვანდოთ მთელი გარიგება ან მხოლოდ შემოწმება, ან მხოლოდ მინდობილობით გაფორმება.

1. შემოწმება: რეესტრის ამონაწერი, გამყიდველი და მისი უფლებამოსილება, უფლებრივი შეზღუდვები და დავალიანებები, ახალი აშენებული ბინის შემთხვევაში დეველოპერი და მისი დოკუმენტები
2. ხელშეკრულებები: წინარე ხელშეკრულება ბით, ძირითადი ნასყიდობის ხელშეკრულება, განვადების ან საკრედიტო ხელშეკრულება, თუ ასეთი არსებობს
3. ფული: გადახდის სქემა და გრაფიკი, გადარიცხვა საზღვარგარეთიდან, ანგარიში ქართულ ბანკში, თუ ის საჭიროა
4. რეგისტრაცია და მის შემდეგ: განცხადების წარდგენა რეესტრში, ამონაწერი უფლების შესახებ, მფლობელის გადასახადები, ბინადრობის ნებართვა, გადაფორმება ჩუქებისა და მემკვიდრეობის დროს

შემოწმება ბის მიცემამდე და მთავარი რისკები

საქართველოში ყიდვის ბევრი რისკი დოკუმენტებში ჩანს, თუ მათ ბის მიცემამდე წაიკითხავთ. ბანკის იპოთეკა ან ყადაღა ბინაზე, გამყიდველის ვადაგასული მინდობილობა, რამდენიმე მესაკუთრე, რომელთაგან ხელს მხოლოდ ერთი აწერს, ამონაწერში მითითებული ფართობი, რომელიც განცხადებაში მითითებულზე ნაკლებია. ამ ყველაფრის აღმოჩენა წინასწარ შეიძლება, გარიგების შემდეგ კი მის გარკვევას თვეები სჭირდება.

ახალ კორპუსში მთავარი კითხვაა, ვისთან აწერთ ხელს ხელშეკრულებას. ხელშეკრულებაში მითითებული კომპანია უნდა ემთხვეოდეს იმას, რომელსაც რეესტრის მიხედვით ნაკვეთი ეკუთვნის და რომელმაც მშენებლობის ნებართვა მიიღო. თუ ეს სხვადასხვა იურიდიული პირია, ვარკვევთ, როგორ არის ისინი ერთმანეთთან დაკავშირებული და ვინ აგებს თქვენ წინაშე პასუხს კორპუსის დასრულებასა და ჩაბარებაზე. იმავე დეველოპერის დასრულებული კორპუსები მასზე მეტს მოგიყვებათ, ვიდრე ბუკლეტი.

ხელშეკრულებები, ნოტარიუსი და მინდობილობა

წინარე ხელშეკრულება აფიქსირებს ფასს, ბის თანხას, ძირითადი გარიგების ვადას და იმას, რა მოუვა ბეს, თუ გარიგება ჩაიშლება ერთ-ერთი მხარის ბრალით ან იმის გამო, რაც შემოწმებისას გამოჩნდა. ძირითადი ნასყიდობის ხელშეკრულება ამ პირობებს იმეორებს და ამატებს გადახდის წესს, გასაღებების გადაცემასა და კომუნალური ხარჯების ანგარიშსწორებას. ორივე ხელშეკრულების ტექსტს ხელმოწერამდე მიიღებთ, საჭიროების შემთხვევაში თქვენთვის სასურველ ენაზე თარგმნილს.

ჩვეულებრივი გარიგებისთვის ნოტარიუსი სავალდებულო არ არის: ხელშეკრულების ხელმოწერა და რეგისტრაცია იუსტიციის სახლშიც შეიძლება. ნოტარიუსი საჭიროა, თუ რომელიმე მხარე საზღვარგარეთ გაცემული მინდობილობით მოქმედებს: 2023 წლის 20 ოქტომბრიდან ასეთი გარიგება მხოლოდ სანოტარო ფორმით რეგისტრირდება. მინდობილობის მოთხოვნებს (უფლებამოსილება, ვადა, თარგმანი) ქართველ ნოტარიუსთან ვაზუსტებთ მანამდე, სანამ მას ხელს მოაწერთ, რომ მისი ხელახლა გაფორმება არ დაგჭირდეთ.

ფული: გადარიცხვა, განვადება, იპოთეკა, უსაფრთხო ანგარიშსწორება

გამყიდველთან ანგარიშსწორება და გადარიცხვა

გადახდის სქემას პირველ გადარიცხვამდე ხელშეკრულებაში ვწერთ: რამდენი, ვის, რომელ ანგარიშზე და რა მოვლენის შემდეგ. თანხის მიმღები უნდა ემთხვეოდეს ამონაწერში მითითებულ მესაკუთრეს. თუ მხარეები ერთმანეთს არ ენდობიან, არსებობს სანოტარო დეპოზიტი: კანონი „ნოტარიატის შესახებ“ ნოტარიუსს უფლებას აძლევს, თანხა დეპოზიტზე მიიღოს და გამყიდველს მაშინ გადასცეს, როცა მხარეების მიერ შეთანხმებული პირობა შესრულდება, მაგალითად, მყიდველის უფლება დარეგისტრირდება.

საზღვარგარეთიდან გადარიცხვას წინასწარ ვგეგმავთ. გამგზავნისა და მიმღების ბანკებმა შეიძლება მოითხოვონ დოკუმენტები თანხის წარმომავლობისა და გადახდის დანიშნულების შესახებ. ამას დღეები სჭირდება და ამ დღეებს გრაფიკში ვითვალისწინებთ. გჭირდებათ თუ არა ანგარიში ქართულ ბანკში, დამოკიდებულია იმაზე, საიდან იხდით და აპირებთ თუ არა შემდგომში აქ ქირის მიღებას და გადასახადების გადახდას.

განვადება და იპოთეკა

განვადების ჩვეულებრივ სქემაში ესქროუ არ არის, გადახდები პირდაპირ დეველოპერს ერიცხება. აქვს თუ არა პროექტს საბანკო ანგარიში ან საბანკო გარანტია, ხელშეკრულებაში ვამოწმებთ. თუ არ აქვს, თქვენი დაცვა დეველოპერის შემოწმება და ხელშეკრულების პირობებია: მშენებლობის ეტაპებზე მიბმული გრაფიკი, პირგასამტეხლო ვადის გადაცილებისთვის, თანხის დაბრუნების წესი.

იპოთეკურ სესხს ბანკი თავისი წესებით გასცემს: ამოწმებს მსესხებლის შემოსავალს, აფასებს ბინას და რეესტრში იპოთეკას არეგისტრირებს. 2026 წლის 1 ივლისიდან ბანკები 1 000 000 ლარამდე სესხებს მხოლოდ ლარში გასცემენ, თუმცა იმ მსესხებლებისთვის, რომლებსაც საქართველოს მოქალაქეობა არ აქვთ, გამონაკლისია დაშვებული. ბანკის გადაწყვეტილება ჯობს ბის მიცემამდე მიიღოთ, მისთვის საჭირო დრო კი წინარე ხელშეკრულებაში გაითვალისწინოთ.

რეგისტრაციის შემდეგ: გადასახადები, ბინადრობის ნებართვა, ჩუქება და მემკვიდრეობა

საქართველოში ყიდვაზე ცალკე გადასახადი არ არის: არც საკუთრების უფლების გადაცემა და არც თავად ხელშეკრულება გადასახადით ან მოსაკრებლით არ იბეგრება. მყიდველი იხდის საჯარო რეესტრის საფასურს, სანოტარო გარიგებისას კი ნოტარიუსის მომსახურებასა და თარგმანსაც. რაც უფრო სწრაფად გჭირდებათ რეგისტრაცია, მით უფრო მაღალია საფასური: ჩვეულებრივი ვადა ოთხი სამუშაო დღეა, დამატებითი საფასურით კი რეესტრი ერთ დღეში ან განცხადების წარდგენის დღესვე არეგისტრირებს.

ქონების გადასახადი ოჯახის წლიურ შემოსავალზეა დამოკიდებული. 2026 წლის შემოდგომიდან მისგან გათავისუფლებული არიან ოჯახები, რომელთა წლიური შემოსავალი 100 000 ლარს არ აღემატება, თუმცა მიწაზე ეს შეღავათი არ ვრცელდება. თუ შემოსავალი მეტია, განაკვეთს, ქონების ღირებულების 1%-მდე, მუნიციპალიტეტი ადგენს, დეკლარაცია 1 ნოემბრამდე წარედგინება, გადასახადი კი 15 ნოემბრამდე გადაიხდება. უცხოელებისთვისაც იგივე წესები მოქმედებს.

უცხოელს უძრავი ქონების საფუძველზე ბინადრობის ნებართვისთვის აკრედიტებული შემფასებლის დასკვნა სჭირდება და 2026 წლის 1 მარტიდან მასში მითითებული ღირებულება 150 000 აშშ დოლარს უნდა აღემატებოდეს. ნებართვა ერთი წლით გაიცემა და ყოველწლიურად გრძელდება, გაგრძელების პირობებს კი ყოველი განცხადების წარდგენამდე ვამოწმებთ. ჩუქება და მემკვიდრეობაც რეესტრში ჩანაწერით სრულდება, მაგრამ თითოეულს თავისი დოკუმენტები და საგადასახადო შედეგები აქვს, რომლებსაც იურისტთან და საგადასახადო კონსულტანტთან ერთად ხელმოწერამდე განვიხილავთ.