ბინის ჩუქება და მემკვიდრეობა საქართველოში: ხელშეკრულება, მიღების ვადა, ნოტარიუსი, რეგისტრაცია, გადასახადები

ბინის ჩუქება და მემკვიდრეობა საქართველოში: როგორ გადავაფორმოთ

ბინის ჩუქება და მემკვიდრეობა საქართველოში, ისევე როგორც გაყიდვა, საჯარო რეესტრში ჩანაწერით სრულდება: ადამიანი ახალი მესაკუთრე საკუთრების რეგისტრაციით ხდება. მაგრამ დოკუმენტები, ვადები და საგადასახადო შედეგები მათ სხვადასხვა აქვთ. ჩუქებას ცოცხალ ადამიანებს შორის ხელშეკრულებით აფორმებენ, სამკვიდრო კი მესაკუთრის გარდაცვალების შემდეგ კანონით ან ანდერძით გადადის, და მემკვიდრემ მისი დროულად მიღება უნდა მოასწროს. ქვემოთ ორივე გზას განვიხილავთ და იმას, რაც უცხოელებს ყველაზე ხშირად უშლის ხელს: სხვა ქვეყნის დოკუმენტები, მინდობილობა და გადასახადები შემდგომი გაყიდვისას.

ჩუქება: ხელშეკრულება და რეგისტრაცია

ბინის ჩუქების ხელშეკრულებას წერილობითი ფორმით დებენ და საჯარო რეესტრში არეგისტრირებენ. მისი ხელმოწერა იუსტიციის სახლში ან ნოტარიუსთან შეიძლება. თუ მჩუქებელი საზღვარგარეთაა და იქ გაცემული მინდობილობით მოქმედებს, გარიგებას მხოლოდ სანოტარო ფორმით არეგისტრირებენ, ეს წესი 2023 წლის 20 ოქტომბრიდან მოქმედებს. ხელშეკრულებაში ვწერთ ბინის მონაცემებს რეესტრის მიხედვით, ვინ ჩუქნის და ვინ იღებს, არის თუ არა გირაო ან ქირავნობა. ხელმოწერამდე ახალ ამონაწერს ვიღებთ: თუ ბინა იპოთეკითაა დატვირთული, მისი ჩუქება ბანკის თანხმობის გარეშე შეუძლებელია. რეესტრის მოსაკრებელი იგივეა, რაც გაყიდვისას, დაწვრილებით გვერდზე საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია.

გადასახადი ჩუქებისას

ოჯახის წევრისგან ნაჩუქარი ბინა საშემოსავლო გადასახადით არ იბეგრება. თუ მჩუქებელი ოჯახის წევრი არ არის, ნაჩუქარი ბინა მიმღების შემოსავლად ითვლება, და მასზე 20 %-იან საშემოსავლო გადასახადს იხდიან. ვინ ითვლება ოჯახად ამ შეღავათისთვის, საგადასახადო კოდექსი განსაზღვრავს, და ამ საკითხს საგადასახადო კონსულტანტთან ხელმოწერამდე ვამოწმებთ და არა მის შემდეგ. გადასახადს ბინის ღირებულებიდან ითვლიან, ამიტომ ოჯახის არაწევრისთვის ჩუქებისას ის შეიძლება შესამჩნევი აღმოჩნდეს. მჩუქებელი თავად ჩუქებისთვის გადასახადს არ იხდის.

მემკვიდრეობა: 6 თვე და ნოტარიუსი

• სამკვიდრო მესაკუთრის გარდაცვალების დღეს იხსნება;
• მისი მიღება 6 თვის განმავლობაშია საჭირო: ნოტარიუსისთვის განცხადებით ან ფაქტობრივი ფლობით;
• ნოტარიუსი ამოწმებს დოკუმენტებსა და მემკვიდრეთა წრეს;
• კანონით ან ანდერძით ის სამკვიდრო მოწმობას გასცემს;
• მოწმობით საკუთრებას საჯარო რეესტრში არეგისტრირებენ.

თუ ვადა გაშვებულია, მისი აღდგენა საპატიო მიზეზით სასამართლოს გავლით ან სხვა მემკვიდრეების თანხმობით შეიძლება. თუ ჩამოსვლას ვერ ახერხებთ, ნოტარიუსისთვის განცხადებასა და რეგისტრაციას წარმომადგენელი მინდობილობით აწარმოებს, დაწვრილებით გვერდზე გარიგება მინდობილობით. როგორ მოვემზადოთ ნოტარიუსთან ვიზიტისთვის, იხილეთ გვერდზე ნოტარიუსი ბათუმში.

თუ სამკვიდრო საზღვარგარეთ გაიხსნა

ხშირად ბათუმში ბინის მესაკუთრე სხვა ქვეყანაში ცხოვრობდა და გარდაიცვალა, მემკვიდრეებმა კი დოკუმენტები იქ მიიღეს. საქართველოში უძრავ ქონებაზე ქართული სამართალი მოქმედებს. უცხოურ დოკუმენტებს, გარდაცვალების, დაბადების ან ქორწინების მოწმობას, ანდერძს ან სამკვიდრო მოწმობას აპოსტილი ან საკონსულო ლეგალიზაცია და ქართულ ენაზე ნოტარიული თარგმანი სჭირდება. მიიღებს თუ არა რეესტრი უცხოურ სამკვიდრო მოწმობას თუ ნოტარიუსისგან ქართული დაგჭირდებათ, დოკუმენტებზეა დამოკიდებული, და ამას წარდგენამდე ვამოწმებთ. თუ სამკვიდროში სასოფლო-სამეურნეო მიწაა, მემკვიდრე კი უცხოელია, წესები განსაკუთრებულია, და მათ იურისტთან ერთად განვიხილავთ.

გადასახადები მემკვიდრეობისა და შემდგომი გაყიდვისას

ახლო ნათესავებისგან მიღებული სამკვიდრო გადასახადით არ იბეგრება. თუ მემკვიდრე შორეული ნათესავია ან ნათესავი არ არის, მიღებული ქონება შეიძლება საშემოსავლო გადასახადით დაიბეგროს, და თანხასა და ზღვარს საგადასახადო კონსულტანტთან ვამოწმებთ. ცალკე კითხვა გაყიდვისას ჩნდება: საცხოვრებელს, რომელსაც 2 წელზე მეტხანს ფლობდით, გადასახადის გარეშე ყიდიან, უფრო ადრე კი ფასების სხვაობის 5 %-ს იხდიან. როგორ დავითვალოთ ფლობის ვადა და შეძენის ფასი ჩუქების ან მემკვიდრეობის შემდეგ, ასევე კონსულტანტთან ვამოწმებთ, სანამ ფასზე დათანხმდებით. როგორ მიმდინარეობს გაყიდვა, იხილეთ განყოფილებაში უძრავი ქონების გაყიდვა.

ჩუქება გაყიდვის ნაცვლად: რატომ არ ღირს

ზოგჯერ გამყიდველი გთავაზობთ გარიგების ჩუქებად გაფორმებას, რომ გაყიდვის გადასახადი არ გადაიხადოს. ჩვენ ასე არ ვაკეთებთ და არ გირჩევთ. თუ ბინაში ფულს იხდიან, ეს გაყიდვაა, და ჩუქების ხელშეკრულება მის არსს ვერ შეცვლის. ასეთი გარიგება შეიძლება გაასაჩივრონ, გადასახადი კი ჯარიმასთან ერთად დაარიცხონ. ამ დროს ყველაზე მეტად მყიდველი რისკავს: ხელშეკრულებაში ფასი არ არის, და გადახდის დამტკიცება რთულია. თუ გაყიდვის გადასახადი არის, მას პატიოსნად ვითვლით და ფასში ვითვალისწინებთ, დაწვრილებით გვერდზე გადასახადები ბინის ყიდვისას.

რა ღირს გადაფორმება

ჩუქების ხელშეკრულების მომზადება თარგმანით და რეგისტრაციაზე წარდგენით 570 ₾-დან ღირს. უძრავ ქონებაზე მემკვიდრეობის გაფორმების თანხლება 1 080 ₾-დან, ნოტარიუსის ტარიფის გარეშე. მინდობილობის, აპოსტილისა და თარგმანების ორგანიზება 390 ₾-დან, დოკუმენტების წარდგენა და რეგისტრაციის თანხლება რეესტრში 240 ₾-დან, უძრავი ქონების იურისტის კონსულტაცია ერთ საათამდე 155 ₾-დან. გადასახადები, რეესტრის მოსაკრებლები და ნოტარიუსის ტარიფები ცალკე იხდება. საბოლოო ღირებულებას სიტუაციის განხილვისა და სამუშაოს მოცულობის შეთანხმების შემდეგ ვადგენთ.