ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულება საქართველოში: რა ჩავწეროთ, გადახდა, იპოთეკა, რეგისტრაცია

ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულება საქართველოში: მოკლე ტექსტი, რომელიც ყველაფერს წყვეტს

ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულება საქართველოში ჩვეულებრივ რამდენიმე გვერდს იკავებს, და მას საჯარო რეესტრში იმავე დღეს არეგისტრირებენ, როცა ხელი მოეწერა. მოკლე ტექსტი მარტივს არ ნიშნავს: ყველაფერი, რაც მასში არ წერია, შემდეგ კანონის ზოგადი წესებით ან დავით წყდება. ამიტომ ხელშეკრულებაში ვწერთ იმას, რაზეც მხარეები სიტყვიერად შეთანხმდნენ: როგორ და როდის მიდის ფული, როდის გადასცემენ გასაღებებს, ვინ იხდის კომუნალურ დავალიანებებს და რა მოხდება, თუ რეგისტრაციას შეაჩერებენ. რაც უფრო დეტალურია ხელშეკრულება ახლა, მით ნაკლები საბაბია დავისთვის ერთი წლის შემდეგ, როცა საუბრის დეტალები აღარავის ახსოვს.

რა უნდა ეწეროს ხელშეკრულებაში აუცილებლად

• მხარეები პასპორტის მონაცემებით, კომპანიისთვის კი ამონაწერი და ხელმომწერის უფლებამოსილება;
• ბინა საკადასტრო კოდით, მისამართითა და ფართობით რეესტრის მიხედვით;
• ფასი და ანგარიშსწორების ვალუტა;
• გადახდის წესი: რამდენი, როდის, რომელ ანგარიშზე, რა მოვლენის შემდეგ;
• გამყიდველის განცხადება, რომ ბინა თავისუფალია იპოთეკისგან, ყადაღისა და მესამე პირების უფლებებისგან;
• გასაღებებისა და ბინის აქტით გადაცემის ვადა და წესი;
• ვინ ფარავს დავალიანებას შუქზე, გაზზე, წყალსა და კორპუსის მომსახურებაზე;
• ვინ იხდის რეესტრისა და ნოტარიუსის მოსაკრებელს.

ფული: ხელმოწერამდე, ხელმოწერისას თუ რეგისტრაციის შემდეგ

ყველაზე ხშირად ხელმოწერის დღეს გადახდაზე თანხმდებიან, წარდგენის დღეს რეგისტრაციით. თუ წარმომადგენელი ყიდის, ფული მაინც ამონაწერში მითითებული მესაკუთრის ანგარიშზე მიდის და არა წარმომადგენლისაზე. ყოველი გადარიცხვის დადასტურება ხელშეკრულებასთან ერთად შეინახეთ, ის საგადასახადოსთვისაც და მომავალი გაყიდვისთვისაც გამოგადგებათ.

ბინა გამყიდველის იპოთეკით

ბათუმში ბინებს საკმაოდ ხშირად ყიდიან, სანამ ისინი ჯერ კიდევ სესხით არის დატვირთული. ეს გადაწყვეტადია: ხელშეკრულებაში ვწერთ, რომ ფასის ნაწილი პირდაპირ ბანკში მიდის სესხის დასაფარად, ბანკი იპოთეკის მოხსნის განცხადებას აწვდის, ნაშთს კი გამყიდველი იღებს. ვალის ოდენობას ბანკის ცნობა გარიგების დღისთვის ადასტურებს. ხელშეკრულებაზე ხელის მოწერას, სადაც იპოთეკის შესახებ უბრალოდ „მხარეებისთვის ცნობილია“, არ გირჩევთ: ასეთი ტექსტიდან გაუგებარია, ვინ და როდის მოხსნის მას.

ბინის მდგომარეობა და ფარული ნაკლი

სამოქალაქო კოდექსის მიხედვით გამყიდველი ვალდებულია ბინა ფარული ნაკლის გარეშე და მესამე პირების უფლებებისგან თავისუფალი გადასცეს, მაგრამ ხელშეკრულებაში ამ წესებს ხშირად ცვლიან. ვწერთ, რა მდგომარეობაში გადაიცემა ბინა, რა რჩება მასში ავეჯიდან და ტექნიკიდან, და ვურთავთ აღწერას. თუ დათვალიერებისას ნაკლი იპოვეთ და ფასდაკლებაზე შეთანხმდით, ესეც ხელშეკრულებაში იწერება, თორემ შემდეგ ძნელია დაამტკიცოთ, რაზე იყო საუბარი. რა პრობლემებს პოულობენ ყველაზე ხშირად გარიგებამდე, გვერდზე უძრავი ქონების ყიდვის რისკები.

ხელშეკრულება დეველოპერთან

ახალ კორპუსში ხელშეკრულება სხვაა: ბინა ჯერ რეესტრში არ არის, და მომავალ ობიექტს ყიდულობთ. ასეთ ხელშეკრულებაში მთავარია კორპუსის ჩაბარების ვადა, კარკასის მდგომარეობა, ფართობი და მისი გადაანგარიშების წესი, პირგასამტეხლო და თანხის დაბრუნება. ბინაზე საკუთრებას მოგვიანებით, კორპუსის ექსპლუატაციაში მიღების შემდეგ არეგისტრირებენ, და ამ რეგისტრაციის ვადის ჩაწერაც ღირს. თუ ხელშეკრულებაში მხოლოდ კორპუსის ჩაბარების ვადაა, ბინა წლობით შეიძლება რეესტრის ჩანაწერის გარეშე დარჩეს. როგორ შევამოწმოთ დეველოპერი ხელმოწერამდე, გვერდზე დეველოპერის შემოწმება.

ენა, ხელმოწერა და რეგისტრაცია

ხელშეკრულება ქართულად დგება, უცხოელისთვის მის გვერდით თარგმანია საჭირო, ხელმოწერას კი ჩვეულებრივ თარჯიმანი ესწრება. ხელს იუსტიციის სახლში ან ნოტარიუსთან აწერენ. ნოტარიუსი აუცილებელია, თუ ვინმე საზღვარგარეთ გაცემული მინდობილობით მოქმედებს: 2023 წლის 20 ოქტომბრიდან ასეთ გარიგებებს მხოლოდ სანოტარო ფორმით არეგისტრირებენ. ხელმოწერის შემდეგ ხელშეკრულებას მაშინვე რეესტრში აწვდიან, დაწვრილებით გვერდზე საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია.

თუ ძირითად გარიგებამდე დროა საჭირო

როცა ბინის შემოწმება, ბანკის გადაწყვეტილების ლოდინი ან ფულის შეგროვებაა საჭირო, ჯერ წინარე ხელშეკრულებას აწერენ ბით. ის აფიქსირებს ფასსა და ძირითადი გარიგების ვადას და პასუხობს კითხვას, რა მოუვა ბეს, თუ გარიგება ჩაიშლება, დაწვრილებით გვერდზე წინარე ხელშეკრულება.

რა ღირს ხელშეკრულების მომზადება

ნასყიდობის ხელშეკრულების მომზადება თქვენს ენაზე თარგმანით 660 ₾-დან ღირს. წინარე ხელშეკრულება ბის პირობებით 480 ₾-დან, გარიგების სრული იურიდიული თანხლება შემოწმებითა და რეგისტრაციით 2 220 ₾-დან, მინდობილობისა და თარგმანების ორგანიზება 390 ₾-დან. რეესტრისა და ნოტარიუსის მოსაკრებლები მათი ტარიფებით იხდება. საბოლოო ღირებულებას გარიგების განხილვისა და სამუშაოს მოცულობის შეთანხმების შემდეგ ვადგენთ.