ქონების ნდობით მართვა ბათუმში ხელშეკრულებით

ქონების ნდობით მართვას ბათუმში ჩვეულებრივ ისეთ სქემას უწოდებენ, როცა მფლობელი ბინას კომპანიას მთლიანად გადასცემს: განცხადებებს, სტუმრებს ან დამქირავებელს, დასუფთავებას, შეკეთებასა და ქვითრებს. თავად ის თვეში ერთხელ ანგარიშსა და თანხას იღებს. ჩვენთან ეს სქემა თქვენსა და SRM-ს შორის დადებული მართვის ხელშეკრულებით ფორმდება, სიტყვა „ნდობით“ კი პრაქტიკაში ერთ რამეს ნიშნავს: წინასწარ წერთ, რა გადაწყვეტილებებს გვანდობთ და რა ფარგლებში.

როგორ ფორმდება ნდობით მართვა ჩვენთან

ეს ხელშეკრულებაა, რომლითაც თქვენს ბინაზე მასში ჩამოთვლილ სამუშაოებს ვასრულებთ, თქვენ კი სანაცვლოდ შემოსავლის პროცენტს ან ფიქსირებულ თანხას გვიხდით. იმას, რაც ხელშეკრულებაში არ წერია, თქვენთან შეთანხმების გარეშე არ ვაკეთებთ.

საკუთრება ამ დროს არსად გადადის. ბინა საჯარო რეესტრში კვლავ თქვენზეა რეგისტრირებული, მისი გაყიდვის, იპოთეკით დატვირთვის ან ჩუქების უფლება კი ჩვენს ხელშეკრულებაში არ არის. გაქირავების შემოსავალიც თქვენია: მისგან ბინის ხარჯებსა და ჩვენს ანაზღაურებას ხელშეკრულების წესებით ვაკავებთ, დანარჩენს კი თქვენ გირიცხავთ.

ხელშეკრულებას ქართულ, ინგლისურ ან რუსულ ენაზე ვადგენთ, თქვენი არჩევანით, და შეგვიძლია მას დისტანციურად მოვაწეროთ ხელი, ხელმოწერის წესს კი თავად ხელშეკრულებაში ვწერთ. თუ სამუშაოსთვის საჭიროა თქვენი წარმომადგენლობა დეველოპერთან, კორპუსის მართვის კომპანიასთან ან კომუნალურ სამსახურებთან, მას ამ მოქმედებებზე გაცემული მინდობილობა ემატება. ხელშეკრულებისა და მინდობილობის ტექსტს ჩვენი პარტნიორი იურისტი ამზადებს.

რას ვწერთ მართვის ხელშეკრულებაში

ფრაზა „მმართველი ბინას აქირავებს და შემოსავალს რიცხავს“ პირველივე დავისას არაფერს წყვეტს. ამიტომ ჩვენი პუნქტები დეტალურია:

• ბინა და ქონება: მისამართი, ავეჯისა და ტექნიკის ინვენტარის აღწერა ფოტოებით, გასაღებების კომპლექტების რაოდენობა;
• გაქირავების ფორმატი და სამუშაოების ჩამონათვალი, განცხადებიდან ქვითრების გადახდამდე;
• მენეჯერის უფლებამოსილება და ფარგლები, რომლებშიც ის გადაწყვეტილებას თავად იღებს;
• ლიმიტი წვრილმან შეკეთებასა და სასწრაფო ხარჯებზე, რომლებიც შეთანხმების გარეშე სრულდება;
• საკომისიოს ოდენობა და თანხა, რომლიდანაც ის ითვლება, ან ფიქსირებული საფასური, ასევე ის, რაც დამატებით იხდება;
• ანგარიშის ფორმა, გადარიცხვის დღე და რეკვიზიტები;
• თქვენი თარიღები ბინაში და როგორ იხურება ისინი კალენდარში;
• წესი სტუმრების მიერ ზიანის მიყენებისას: ხელშეკრულების პირობებითა და პლატფორმის წესებით;
• ვადა, პირობების გადახედვის თარიღი და შეწყვეტის წესი.

უფლებამოსილება: რას წყვეტს მენეჯერი თავად და რას თქვენთან ერთად

რაც უფრო ზუსტია საზღვრები, მით უფრო იშვიათად გირეკავენ წვრილმანებზე და მით ნაკლები მოულოდნელობაა ანგარიშში. დღიური გაქირავებისთვის ცხრილის პირველი სამი სტრიქონი ყველაზე მნიშვნელოვანია.

გრძელვადიანი გაქირავებისას ამას დამქირავებლის არჩევა ემატება. კანდიდატებს ვამოწმებთ და ხელმოწერამდე გაჩვენებთ, ქირავნობის ხელშეკრულებას თავად ვამზადებთ და თქვენთან ვათანხმებთ ვადას, დეპოზიტს და იმას, ვინ იხდის კომუნალურს. როგორ არის აწყობილი ეს ფორმატი, აღწერილია გრძელვადიანი გაქირავების მართვის გვერდზე.

მართვის ხელშეკრულება და მინდობილობა: რა განსხვავებაა

ხელშეკრულება თქვენსა და ჩვენს შორის ურთიერთობას აწესრიგებს: ვინ რა სამუშაოს ასრულებს, რა ღირს ის და როგორ გაბარებთ ანგარიშს. მინდობილობა მესამე პირებისთვისაა საჭირო, რომლებიც ხელშეკრულებას ვერ ხედავენ და მისი წაკითხვა არ ევალებათ: დეველოპერისთვის, კორპუსის მართვის კომპანიისთვის, კომუნალური სამსახურებისთვის. მის საფუძველზე ჩვენი თანამშრომელი თქვენი სახელით მოქმედებს და მხოლოდ იმ საქმეებში, რომლებიც მასში ჩამოთვლილია.

ამიტომ ეს დოკუმენტები ერთმანეთისგან დამოუკიდებელია. მინდობილობის გაუქმება შეიძლება ხელშეკრულების დასრულების მოლოდინის გარეშე, მასში მითითებული ვადის გასვლისას კი უფლებამოსილება თავისთავად წყდება. მმართველის შეცვლისას მინდობილობის გაუქმება ჯობს მაშინვე გააფორმოთ და ამის შესახებ წერილობით აცნობოთ კორპუსის მართვის კომპანიასა და კომუნალურ სამსახურებს. როგორ გააფორმოთ მინდობილობა და მისი გაუქმება, თუ სხვა ქვეყანაში ცხოვრობთ, განხილულია გვერდზე საზღვარგარეთ მცხოვრები მესაკუთრეებისთვის.

ანგარიში ხელშეკრულებით: რა არის მასში დადგენილი

როგორ წავიკითხოთ ყოველთვიური ანგარიში სტრიქონ-სტრიქონ, განხილულია ბინის მართვის გვერდზე. ნდობით მართვის ხელშეკრულებაში ვწერთ ჩარჩოებს: ანგარიშისა და გადარიცხვის დღეს, ანგარიშის შემადგენლობას, რა დოკუმენტებს ვურთავთ ხარჯებს და როგორ გვისვამთ კითხვებს სტრიქონებზე. ნებისმიერ ჩეკს, ინვოისს ან პლატფორმის ამონაწერს მოთხოვნისამებრ გიგზავნით.

პლატფორმის ამონაწერთან შეუსაბამობას, თუნდაც ერთი ღამის, იმავე თვეში ვარკვევთ. წლის დასაწყისში ვამზადებთ გასული წლის ჩარიცხვებისა და ხარჯების ამონაწერს. გაქირავების გადასახადს მესაკუთრე იხდის, განაკვეთებსა და რეგისტრაციას გაქირავების გადასახადების გვერდზე განვიხილავთ, დეკლარაცია კი შეგიძლიათ ჩვენ ან თქვენს ბუღალტერს მიანდოთ.

მართვა ხელშეკრულებით თუ ქვექირავნობა ფიქსირებული გადახდით

„შემოსავლის გარანტიით“ შეთავაზების უკან ჩვეულებრივ ქვექირავნობა დგას: კომპანია ბინას თქვენგან ფიქსირებული თანხით ქირაობს და თავად აქირავებს. დოკუმენტებით ეს უკვე ქირავნობის ხელშეკრულებაა, სადაც კომპანია თქვენი დამქირავებელია, და ჯავშნებისა და ხარჯების ანგარიში მასში ჩვეულებრივ არ შედის. სანამ დათანხმდებით, ასეთ ხელშეკრულებაში შეამოწმეთ:

• შეუძლია თუ არა კომპანიას ბინის დღიურად გაქირავება და რამდენი სტუმრის შესახლება;
• ვინ იხდის კომუნალურს, კორპუსის მომსახურების საფასურს და სტუმრების შემდეგ შეკეთებას;
• რა მდგომარეობაში და რომელი ინვენტარის აღწერით დაგიბრუნებენ ბინას;
• რა მოხდება, თუ კომპანია გადახდას დააგვიანებს ან დაიხურება.

მართვის ხელშეკრულებით მუშაობისას ბინის შემოსავალი მთლიანად თქვენია, ხარჯებისა და ჩვენი ანაზღაურების გამოკლებით, და სუსტი თვის რისკიც თქვენზეა. შემოსავალს არ დაგპირდებით. თუ პროგნოზირებადობა გჭირდებათ, მას ანაზღაურების მოდელი იძლევა: პროცენტი ცარიელ თვეში მმართველისთვის გადასახდელ თანხას ამცირებს, ფიქსირებული საფასური კი წინასწარაა ცნობილი. როგორ აირჩიოთ, განხილულია პროცენტისა და ფიქსირებული საფასურის შედარებაში.

რა ღირს ქონების ნდობით მართვა ბათუმში

სრული მართვა ხელშეკრულებით შემოსავლის 24-დან 30%-მდე ღირს. საკომისიოს მხოლოდ იმ თანხიდან ვიღებთ, რომელიც განთავსებისთვის რეალურად შემოვიდა, უკვე Booking-ის ან Airbnb-ის საკომისიოს გამოკლებით: თუ ჯავშნები არ არის, არც ჩვენი საკომისიოა. პროცენტის ნაცვლად შეგიძლიათ ფიქსირებული თანხა გადაიხადოთ, თვეში 390–600 ₾. ეს უფრო მოსახერხებელია, როცა ბინაში გრძელვადიანი დამქირავებელი ცხოვრობს ან ბინა ზამთარში მეთვალყურეობის ქვეშ დგას.

პროცენტი ზედა ზღვართან ახლოსაა, თუ ბინა დღიურად ქირავდება ხშირი მოკლე შესახლებებით, მას მომზადება სჭირდება ან კორპუსში სტუმრებისთვის მკაცრი წესებია რესეფშენზე რეგისტრაციით. ერთ დამქირავებელთან თანაბარი მუშაობისას ის უფრო დაბალია. საგადასახადო აღრიცხვისა და დეკლარაციების წარმოება ცალკე იხდება, თვეში 120–180 ₾. საბოლოო ღირებულებას ბინის დათვალიერებისა და თვეების მიხედვით გათვლის შემდეგ გისახელებთ, ხელშეკრულებაში კი ის იმ თანხასთან ერთადაა ჩაწერილი, რომლიდანაც პროცენტი ითვლება.

ხელშეკრულების ვადა და მისი შეწყვეტა

გირჩევთ, პირველი ხელშეკრულება სულ მცირე ერთი სრული სეზონით დადოთ და პირობების გადახედვის თარიღი მაშინვე დანიშნოთ, მაგალითად ოქტომბრის ბოლო. გადახედვას ზაფხულის ანგარიშებით ვაკეთებთ: სად აწყდებოდა მენეჯერი ღამის მინიმალურ ფასს, სად აღმოჩნდა ხარჯების ლიმიტი მცირე, რამდენი ღამე დაეთმო თქვენს ჩამოსვლებს.

შეწყვეტის წესს წინასწარ ვწერთ: შეტყობინების ვადა, რა ვუყოთ ჯავშნებს შეწყვეტის შემდგომ თარიღებზე, როგორ გადაეცემა დამქირავებლის დეპოზიტი და ხელშეკრულება. თუ განცხადება ჩვენს პროფილზეა, შეფასებები მასთან დარჩება, ამიტომ პროფილის საკითხი ხელმოწერისასვე გადაწყვიტეთ. გასაღებებს, ქონებასა და ბინის დოკუმენტებს აქტით გიბრუნებთ ან ახალ მმართველს გადავცემთ, ბინის გადაცემისას შედგენილი ინვენტარის აღწერა კი შემოწმების საფუძველი ხდება.