ბინის გაქირავების გადასახადი საქართველოში: აღრიცხვა მფლობელებისთვის ბათუმში

ბინის გაქირავების გადასახადს, ანუ საშემოსავლო გადასახადს ქირიდან მიღებულ შემოსავალზე, საქართველოში მესაკუთრე იხდის და არა დამქირავებელი ან მართვის კომპანია. 2026 წლის წესებით საცხოვრებლის ჩვეულებრივი გაქირავებისთვის ორი რეჟიმი არსებობს, დღიური გაქირავება კი ცალკე დგას და მის რეჟიმს საგადასახადო კონსულტანტთან ერთად ირჩევენ. ჩვენ ვაწარმოებთ შემოსავლებისა და ხარჯების აღრიცხვას, გეხმარებით გამქირავებლად რეგისტრაციაში, ვამზადებთ ციფრებსა და დეკლარაციებს. ინდივიდუალურ საგადასახადო რჩევებს არ ვიძლევით: ეს კონსულტანტის საქმეა, ჩვენი აღრიცხვა კი იმისთვის არის საჭირო, რომ მას დასაყრდენი ჰქონდეს.

ბინის გაქირავების გადასახადი საქართველოში: ორი რეჟიმი

ორივე რეჟიმი საცხოვრებელი ფართის საცხოვრებლად გაქირავებას ეხება, ანუ დამქირავებელს ერთი წლით, ზამთრისთვის ან რამდენიმე თვით.

ბინის ჩვეულებრივი ხარჯების დროს 5% ნაკლები გამოდის. მოგებიდან 20% მთლიანი თანხის 5%-ზე იაფი მხოლოდ მაშინ დაჯდება, თუ დადასტურებული ხარჯები ყველა შემოსავლის სამ მეოთხედზე მეტია. ვთქვათ, დამქირავებელი თვეში 1 000 ლარს იხდის. წელიწადში ეს 12 000 ლარია და 5%-იანი განაკვეთით გადასახადი 600 ლარი იქნება. რომ 20%-იანი განაკვეთით იგივე თანხა გამოვიდეს, წლიურმა ხარჯებმა 9 000 ლარს უნდა მიაღწიოს.

დღიური გაქირავება: რეჟიმს პირველ ჯავშნებამდე ირჩევენ

2026 წლის წესებით დღიური გაქირავების ერთიანი განმარტება არ არსებობს. სტუმრები რამდენიმე ღამით რჩებიან, ჯავშნიან პლატფორმების მეშვეობით, იღებენ დასუფთავებასა და სუფთა თეთრეულს, და ზოგი კონსულტანტი ასეთ შემოსავალზე საცხოვრებლის გაქირავების წესებს ავრცელებს, ზოგი კი არა. ამიტომ 5%-იანი განაკვეთი აქ უდავოდ ვერ ჩაითვლება და რეჟიმს საგადასახადო კონსულტანტთან კალენდრის გახსნამდე ათანხმებენ.

კიდევ ერთი კითხვაა, რა თანხიდან დაითვალოს შემოსავალი: სტუმრის მიერ გადახდილი ფასიდან თუ პლატფორმის საკომისიოს შემდეგ ჩარიცხული თანხიდან. პასუხს კონსულტანტი იძლევა, ჩვენ კი ყოველ ჯავშანზე სამ ციფრს ვიწერთ: ჯავშნის თანხას, პლატფორმის საკომისიოსა და ანგარიშზე ჩარიცხულ თანხას. ასეთი ჩანაწერებით გადასახადი ნებისმიერი წესით შეიძლება დაითვალოს, ამონაწერების ხელახლა ამოღების გარეშე. თუ ბინა ზაფხულში დღიურად, ჩვენი მართვით ქირავდება, ზამთარში კი მასში დამქირავებელი ცხოვრობს, სტუმრებისა და დამქირავებლის გადახდებს ცალ-ცალკე ვაღრიცხავთ.

გამქირავებლად რეგისტრაცია და დეკლარაცია

5%-იანი განაკვეთი შემოსავლების სამსახურში რეგისტრაციაზეა მიბმული და, კონსულტანტების ცნობით, დარეგისტრირება წინასწარ, პირველ შემოსავლებამდეა საჭირო. რეგისტრაციისთვის ვაგროვებთ ბინის მონაცემებსა და დოკუმენტებს: საჯარო რეესტრის ამონაწერს, დამქირავებელთან დადებულ ხელშეკრულებას, მესაკუთრის დოკუმენტს, ზუსტ ჩამონათვალს კი კონსულტანტთან ვაზუსტებთ. თუ საზღვარგარეთ ხართ და წარმომადგენლისთვის მინდობილობაა საჭირო, მის ტექსტს პარტნიორ იურისტთან ვათანხმებთ.

კონსულტანტების ცნობით, დეკლარაციის წარდგენა და გადასახადის გადახდა შემდეგი წლის 1 აპრილამდეა საჭირო, თქვენი რეჟიმის ვადებს კი საგადასახადო კონსულტანტთან ვამოწმებთ. წლის დასაწყისში გასული წლის აღრიცხვას ვაჯამებთ, ვამზადებთ ციფრებსა და დეკლარაციას და თქვენთან ვადარებთ. დეკლარაციას წარადგენთ თქვენ ან თქვენი ბუღალტერი, ან ჩვენ, მინდობილობით.

რას მოიცავს აღრიცხვა

• Airbnb-ისა და Booking-ის ჩარიცხვები, საბანკო ამონაწერთან შედარებული თარიღებითა და თანხებით;
• დამქირავებლის გადახდები თარიღით, თანხითა და გადარიცხვის ხერხით;
• ხარჯები ჩეკებითა და ქვითრებით: კომუნალური ხარჯები, კორპუსის მომსახურების საფასური, რემონტი, დასუფთავება, მმართველის საკომისიო;
• ყოველი შემოსავლის ვალუტა და თარიღი, თუ ფული ლარში არ შემოვიდა;
• თვიური და წლიური შეჯამება, რომელიც კონსულტანტს შეგიძლიათ გადასცეთ.

ჩეკებს 5%-იანი განაკვეთის დროსაც ვაგროვებთ, თუმცა ამ გადასახადზე ისინი გავლენას არ ახდენს. თუ ბინა ჩვენს მართვაშია, ციფრების უმეტესობა უკვე ყოველთვიურ ანგარიშშია და სამუშაო ბანკთან შედარებასა და წლიურ შეჯამებამდე დადის. ხოლო თუ დამქირავებელი ჩვენი დამქირავებლის მოძებნის მომსახურებით იპოვეთ, ხელშეკრულება და მისი გადახდების ისტორია აღრიცხვაში პირველივე თვიდან ხვდება.

ქონების გადასახადი და გადასახადი გაყიდვისას

გაქირავების გადასახადის გარდა, ბინის მფლობელს კიდევ ორი გადასახადი აქვს. 2026 წლის შემოდგომის წესებით ქონების გადასახადს არ იხდიან ოჯახები, რომელთა წლიური შემოსავალი 100 000 ლარამდეა. უფრო მაღალი შემოსავლისას განაკვეთს, ღირებულების 1%-მდე, მუნიციპალიტეტი ადგენს, დეკლარაცია 1 ნოემბრამდე წარედგინება, გადასახადი კი 15 ნოემბრამდე გადაიხდება, და უცხოელებისთვისაც იგივე წესები მოქმედებს. მიწის გადასახადი ოჯახის შემოსავალზე არ არის დამოკიდებული.

საცხოვრებელს, რომელსაც 2 წელზე მეტ ხანს ფლობდით, გადასახადის გარეშე ყიდიან, უფრო მოკლე ვადისას გაყიდვისა და ყიდვის ფასებს შორის სხვაობის 5%-ს იხდიან, არასაცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე კი 20%-ს. ფინანსთა სამინისტროს 2026 წლის 14 მაისის განმარტებით, რემონტის დადასტურებული ხარჯები ყიდვის ფასს ემატება, ამიტომ ჩვენი აღრიცხვის აქტები და ჩეკები გამოგადგებათ, თუ ბინის გაყიდვას ფლობის 2 წლის გასვლამდე გადაწყვეტთ.

თუ საზღვარგარეთ ცხოვრობთ

პლატფორმების ჩარიცხვები ხშირად უცხოურ ანგარიშზე და არა ლარში შემოდის, დამქირავებელს კი შეუძლია ლარში, ქართულ ანგარიშზე გადაიხადოს. აღრიცხვაში ეს სხვადასხვა სტრიქონია და თითოეულისთვის ვიწერთ თარიღს, თანხასა და ვალუტას, რომ კონსულტანტმა ისინი საჭირო კურსით გადაიანგარიშოს.

როგორ აღირიცხება ეს შემოსავალი იმ ქვეყანაში, სადაც ცხოვრობთ, მის კანონებზეა დამოკიდებული და იმაზე, აქვს თუ არა საქართველოს მასთან შეთანხმება ორმაგი დაბეგვრის თავიდან აცილების შესახებ. ამ საკითხს თქვენი ქვეყნის კონსულტანტი წყვეტს, ჩვენგან კი წლიურ შეჯამებას იღებთ, რომელიც შეგიძლიათ მას აჩვენოთ. ქართულ საგადასახადო წესებს, ფორმებსა და განმარტებებს საქართველოს შემოსავლების სამსახური აქვეყნებს. ბინასთან დაკავშირებული სხვა საქმეების შორიდან მოგვარება აღწერილი გვაქვს გვერდზე საზღვარგარეთ მცხოვრები მესაკუთრეებისთვის.

რა ღირს გაქირავების გადასახადების წარმოება

გაქირავების გადასახადების წარმოება თვეში 120–180 ₾ ღირს. მასში შედის შემოსავლებისა და ხარჯების აღრიცხვა, ამონაწერებთან შედარება, ვადების კალენდარი, ციფრებისა და დეკლარაციების მომზადება. შემოსავლების სამსახურში გამქირავებლად რეგისტრაციაში დახმარება ერთჯერადად 150–240 ₾ ღირს, პარტნიორი იურისტის კონსულტაცია კი საათში 200–360 ₾, თუ ხელშეკრულების ან თქვენი გაქირავების სქემის განხილვაა საჭირო. თავად გადასახადი ამ თანხებში არ შედის: მას ბიუჯეტში არჩეული რეჟიმით იხდით.

ზედა ზღვართან ახლოს გამოდის დღიური გაქირავება რამდენიმე პლატფორმაზე, სადაც თვეში ბევრი მცირე ჩარიცხვა გროვდება, ერთი მფლობელის რამდენიმე ბინა და აღრიცხვა, რომლის აღდგენაც გასული თვეებისთვის გიწევთ. ქვედა ზღვართან ახლოსაა წლიური დამქირავებელი თვეში ერთი გადახდით. საბოლოო ღირებულება თქვენი შემოსავლების განხილვისა და ხელშეკრულებაში სამუშაოს მოცულობის შეთანხმების შემდეგ განისაზღვრება.