Договор купли-продажи квартиры в Грузии: что вписать, оплата, ипотека, регистрация

Договор купли-продажи квартиры в Грузии: короткий текст, который решает всё

Договор купли-продажи квартиры в Грузии обычно занимает несколько страниц, и его регистрируют в Публичном реестре в тот же день, что подписали. Короткий текст не значит простой: всё, что в нём не написано, потом решают по общим правилам закона или в споре. Поэтому в договор вписываем то, о чём стороны договорились устно: как и когда идут деньги, когда передают ключи, кто платит долги за коммунальные услуги и что будет, если регистрацию приостановят. Чем подробнее договор сейчас, тем меньше поводов для спора через год, когда детали разговора уже никто не помнит.

Что обязательно должно быть в договоре

• стороны с паспортными данными, а для компании выписка и полномочия подписанта;
• квартира с кадастровым кодом, адресом и площадью по реестру;
• цена и валюта расчёта;
• порядок оплаты: сколько, когда, на какой счёт, после какого события;
• заверение продавца, что квартира свободна от залогов, арестов и прав третьих лиц;
• срок и порядок передачи ключей и квартиры по акту;
• кто погашает долги за свет, газ, воду и обслуживание дома;
• кто платит сбор реестра и нотариуса.

Деньги: до подписания, при подписании или после регистрации

Чаще всего договариваются об оплате в день подписания с регистрацией в день подачи. Если продаёт представитель, деньги всё равно идут на счёт собственника из выписки, а не на счёт представителя. Подтверждение каждого перевода храните вместе с договором, оно пригодится и для налоговой, и при будущей продаже.

Квартира с ипотекой продавца

Квартиры в Батуми нередко продают, пока на них ещё висит кредит. Это решаемо: в договоре записываем, что часть цены идёт прямо в банк на погашение, банк подаёт заявление о снятии ипотеки, а остаток получает продавец. Сумму долга подтверждает справка банка на день сделки. Подписывать договор, где о залоге просто «известно сторонам», не советуем: из такого текста непонятно, кто и когда его снимет.

Состояние квартиры и скрытые недостатки

По Гражданскому кодексу продавец обязан передать квартиру без скрытых недостатков и свободной от прав третьих лиц, но в договоре эти правила часто меняют. Мы вписываем, в каком состоянии передаётся квартира, что остаётся в ней из мебели и техники, и прикладываем опись. Если вы нашли недостаток при осмотре и договорились о скидке, это тоже пишем в договоре, иначе потом трудно доказать, о чём шла речь. Какие проблемы чаще всего находят до сделки, на странице риски покупки недвижимости.

Договор с застройщиком

У новостройки договор другой: квартиры ещё нет в реестре, и вы покупаете будущий объект. В таком договоре главное срок сдачи дома, состояние каркаса, площадь и порядок её пересчёта, неустойка и возврат денег. Право на квартиру регистрируют позже, после ввода дома, и срок этой регистрации тоже стоит записать. Если в договоре только срок сдачи дома, квартира может годами оставаться без записи в реестре. Как проверить застройщика до подписания, на странице проверка застройщика.

Язык, подписание и регистрация

Договор составляют на грузинском, для иностранца рядом нужен перевод, а на подписании обычно присутствует переводчик. Подписывают в Доме юстиции или у нотариуса. Нотариус обязателен, если кто-то действует по доверенности, выданной за границей: с 20 октября 2023 года такую сделку регистрируют только в нотариальной форме. После подписания договор сразу подают в реестр, подробнее на странице регистрация в Публичном реестре.

Если до основной сделки нужно время

Когда квартиру нужно проверить, дождаться решения банка или собрать деньги, сначала подписывают предварительный договор с задатком. Он фиксирует цену и срок основной сделки и отвечает на вопрос, что будет с задатком, если сделка сорвётся, подробнее на странице предварительный договор.

Сколько стоит подготовка договора

Подготовка договора купли-продажи с переводом на ваш язык стоит от 660 ₾. Предварительный договор с условиями задатка от 480 ₾, полное юридическое сопровождение сделки с проверкой и регистрацией от 2 220 ₾, организация доверенности и переводов от 390 ₾. Сбор реестра и нотариус оплачиваются по их тарифам. Окончательная стоимость определяется после разбора сделки и согласования объёма работ.