Управление квартирой в Батуми: от передачи ключей до выплат

Что вы передаёте и что получаете в ответ

Управление квартирой в Батуми начинается со дня передачи. Вы или ваш представитель отдаёте ключи, документы на квартиру и технику, данные по счетам и правила дома. Мы принимаем всё по акту, и с этого дня квартиру ведёт один менеджер.

Обычно в первую неделю вы получаете от нас:

• акт передачи с описью мебели и техники, видео квартиры и фото показаний счётчиков;
• список того, что нужно исправить или докупить до первых гостей или жильца, с ценой каждой позиции;
• план по месяцам: когда квартира сдаётся посуточно, когда на 1–3 месяца или надолго и какие даты вы держите для себя;
• образец ежемесячного отчёта, чтобы заранее видеть, как будут выглядеть цифры;
• дату первой выплаты и реквизиты, на которые она придёт.

Если объявление на Airbnb или Booking у вас уже есть, тогда же решаем, на чьём аккаунте оно останется. От этого зависит, кому площадка переводит деньги и за кем останутся отзывы.

Обычный месяц квартиры под управлением

Работа по квартире идёт с разной частотой, и каждое её звено потом видно в отчёте. Для квартиры, которая летом сдаётся посуточно, а зимой на месяц-два, месяц выглядит так:

С жильцом на долгий срок таблица короче: проверка оплаты и счетов, визиты по графику из договора, ремонт по заявкам. Как мы ведём такую квартиру, описано на странице о сдаче надолго под нашим управлением.

Поломка, когда в квартире гость или жилец

Сколько менеджер может потратить на ремонт без вас, записано в договоре управления. Мелкий ремонт в пределах лимита делаем сразу, без звонка, а в отчёт идут фото до и после и чек. Ремонт дороже лимита согласуем: присылаем фото, причину и варианты, например чинить кондиционер или менять. При аварии порядок обратный: если течёт вода или пахнет горелой проводкой, сначала перекрываем воду на вводе или отключаем линию в щите и только потом пишем вам.

Когда в квартире гость, поломку, которая мешает жить, ставим вперёд остальных: гость вправе пожаловаться площадке, а возврат части денег за проживание по её правилам уменьшит и ваш доход. С жильцом на долгий срок сначала выясняем, износ это или его вина, потому что от этого зависит, кто платит.

Технику на гарантии ремонтирует продавец или сервисный центр производителя, поэтому гарантийные талоны и чеки нужны нам в день передачи. Чистку фильтров кондиционера, проверку сифонов и другие мелочи удобнее вынести в плановое обслуживание с графиком визитов, тогда внезапных вызовов меньше.

Как проверить ежемесячный отчёт

Отчёт приходит раз в месяц. Читать его быстрее в одном и том же порядке, тогда через пару месяцев проверка займёт несколько минут.

1. Сверьте брони с выпиской площадки: даты, число ночей и сумму выплаты. Если объявление на вашем аккаунте, выписка у вас в кабинете, если на нашем, покажем её по запросу.
2. Найдите базу комиссии. Это деньги за проживание после комиссии Booking или Airbnb, у них отдельная строка.
3. Пройдите по расходам. У каждой строки есть квитанция, чек или фото работы.
4. Посмотрите отмены и возвраты: они идут отдельно, чтобы итог сходился с площадкой.
5. Сравните сумму к выплате с переводом. Комиссия банка видна своей строкой.

Если строка непонятна, спросите менеджера в той же переписке. Он покажет, из чего она сложилась, и пришлёт первичный документ.

Когда деньги попадают в отчёт

В отчёт месяца входят брони, за которые площадка уже перечислила деньги. Airbnb и Booking платят после заезда или выезда гостя по своим правилам, поэтому бронь последних дней месяца часто переходит в следующий отчёт. Длинное проживание через границу месяцев тоже может прийти одной суммой. В отчёте видно, к каким ночам она относится.

С жильцом проще: он платит в день, записанный в договоре аренды, и в отчёт попадает тот месяц, за который он заплатил. Депозит жильца в доход не входит: он ждёт выезда и возвращается после оплаты последних счетов.

Зимой у посуточной квартиры бывают месяцы, когда броней не хватает на коммунальные и взнос за дом. Порядок для таких месяцев записываем заранее: резерв из летних выплат или счёт вам на недостающую сумму. Резерв удобнее, если не хочется переводить деньги в Грузию посреди зимы.

Налог с аренды платит собственник. В начале года сводим поступления за прошлый год в одну таблицу, и она сходится с выписками площадок. Ставки, регистрация и сроки декларации разобраны на странице о налогах со сдачи квартиры.

Сколько стоит управление квартирой в Батуми

Комиссия начинается от 15 % дохода и зависит от режима сдачи, потому что работы у них разные. Посуточная квартира требует внимания каждый день, а жилец на год почти не требует, если договор и опись составлены хорошо.

Процент берём с суммы, которая пришла за проживание после комиссии Booking или Airbnb, а не с цены брони на сайте. Если летом квартира сдаётся посуточно, а зимой на месяц-два, в каждом месяце действует ставка его режима. Вместо процента можно договориться о фиксированной плате. Когда это выгоднее, разобрано в сравнении оплаты процентом и фиксированной суммой.

Расходы квартиры оплачиваются по факту и стоят в отчёте отдельно от комиссии. Уборка между заездами в студии или однокомнатной квартире обходится в 96–145 ₾, выезд мастера на мелкий ремонт в 69–96 ₾. Создание объявлений на Airbnb, Booking и местных площадках оплачивается один раз, 360–540 ₾. Внутри диапазона ставку двигают площадь и число спален, состояние квартиры и то, какую часть работы вы оставляете себе. Окончательную стоимость записываем в договор после осмотра квартиры.

Если квартира ещё не готова к сдаче

Управление начинается с квартиры, где уже можно жить. Если на осмотре видно, что не хватает мебели, техники или мелкого ремонта, до запуска считаем подготовку к сдаче: что докупить, что починить, когда убрать и снять квартиру для объявлений. Квартиру, которую вы ещё не приняли у застройщика, принимаем по вашей доверенности, записываем недоделки в акт и запускаем, когда она готова.

Для посуточной сдачи требования строже: запас белья, замок с кодом, пол у входа, который выдержит чемоданы. Как мы ведём квартиру с гостями в сезон и зимой, рассказано на странице о посуточной сдаче под управлением.