Техническое обслуживание квартиры в Батуми

Техническое обслуживание квартиры в Батуми нужно и той, что сдаётся каждую неделю, и той, что стоит пустой до лета. В первой технику изнашивают гости, во второй сырость и застоявшаяся вода. Мы обслуживаем квартиру по графику, а не только по звонку о поломке: заменить вздувшийся шланг дешевле, чем потом ремонтировать потолок соседям снизу.

Что входит в техническое обслуживание квартиры

Перед договором делаем технический осмотр. Обходим квартиру с влагомером и проверяем каждый узел. По итогам вы получаете список дефектов с фото и график обслуживания. В таблице наш базовый регламент. Это не норматив: после осмотра частоты сдвигаем под вашу квартиру, технику и плотность броней.

Газовый котёл, если он есть, обслуживает газовая сервисная служба: мы её вызываем и встречаем мастера. Число плановых визитов и сумму, на которую мастер чинит без согласования, записываем в договор. Всё, что дороже, согласуем с вами по фото и смете.

Кондиционеры: фильтры, дренаж, наружный блок

В посуточной квартире кондиционер летом работает почти без пауз, многие гости не выключают его, даже когда уходят на пляж. При такой работе фильтры внутреннего блока за две-три недели забиваются пылью и ворсом, кондиционер хуже охлаждает и начинает пахнуть. Если фильтры не промывать, через сезон понадобится чистка теплообменника и вентилятора с разборкой.

Во влажном воздухе Батуми кондиционер собирает много воды, и дренаж работает с полной нагрузкой. Забитая или провисшая трубка отдаёт воду обратно: она капает из внутреннего блока на стену и пол или тихо уходит в стену. На визите проверяем, что вода уходит, а перед сезоном продуваем дренаж.

У моря наружный блок страдает от соли: ржавеют кронштейны и винты, на рёбрах оседает налёт. Его осматриваем весной и осенью, а перед сезоном блок чистят мастера сервиса. Хладагент проверяют, только если кондиционер плохо охлаждает или греет. Блок на фасаде вне балкона обслуживают только промышленные альпинисты, и это отдельная строка в смете.

Сифоны, подводки и герметики

Гибкая подводка к смесителю или бачку со временем вздувается и ржавеет под оплёткой. Подводки меняем при первых следах ржавчины. Краны перекрытия под мойкой и на вводе раз в несколько месяцев поворачиваем: кран, который годами стоит открытым, в аварию может не закрыться. Если старый кран после этого подтекает по штоку, меняем его сразу.

В посуточной квартире сифоны забивают волосы и остатки еды, вода в душе начинает стоять, и гость пишет об этом в отзыве. Трап и сифон раковины разбираем и чистим по графику. О медленном сливе и тёмных швах нам сразу сообщает уборка между гостями.

Силиконовые швы в душе, у ванны и вокруг мойки стареют быстрее остальной отделки. Потемневший или отошедший шов меняем целиком: старый срезаем, место сушим и обезжириваем, новый кладём на сухую поверхность. Душем можно пользоваться, когда герметик отвердеет, обычно через сутки, поэтому замену ставим в окно между гостями. Если под швом мокро, а плитка звучит пусто, проблема может быть глубже, в клеевом слое или гидроизоляции, и такую работу считаем по смете как ремонт санузла.

Электрощит и электрика

По нашему регламенту раз в три месяца нажимаем кнопку «Тест» на каждом УЗО. Исправное устройство отключается сразу, а если не отключилось, его меняют: именно оно защищает от удара током у стиральной машины и бойлера. Если УЗО в щите нет, предлагаем его поставить. Заодно смотрим, не греются ли автоматы, и при необходимости электрик подтягивает клеммы на обесточенном щите.

Автоматы в щите подписываем: гостю по телефону проще назвать автомат «бойлер», чем объяснять, какой из двенадцати. После нашего ремонта схема щита есть в паспорте объекта, в остальных квартирах составляем её на первом осмотре.

Розетки и светильники на балконе проверяем после дождей: вода в коробке выбивает УЗО, а со временем окисляет контакты.

Сырость зимой: влажность, углы, откосы

Плесени хватает нескольких недель сырого неподвижного воздуха. По нашему регламенту влажность в комнатах держим в пределах 40–60 %. Зимой меряем её гигрометром на каждом визите и пишем в отчёт: так видно, растёт она или держится.

Если она выше, ставим осушитель со сливом в канализацию. Кондиционер в режиме осушения помогает, пока в квартире тепло, а в нетопленой зимой работает слабо, поэтому на визите сначала прогреваем комнаты и потом проветриваем. Смотрим места, где плесень появляется первой: углы наружных стен, откосы и подоконники, стену за шкафом и кроватью, потолок санузла. Мебель у наружной стены отодвигаем на несколько сантиметров, чтобы за ней шёл воздух.

Конденсат на стекле по утрам и чёрная полоса в углу рамы чаще всего значат, что влажность высокая, а воздух в квартире не меняется. Проверяем приточные клапаны и вытяжку, чистим решётки. Если пятно возвращается после обработки, причина обычно в холодном откосе или стене, и тогда смотрим утепление.

Вызов мастера, когда что-то сломалось

О поломке нам пишет гость, жилец или сосед, а в пустой квартире её находим мы сами на визите. По фото или видео менеджер решает, в какую очередь её ставить:

• сегодня: течь, запах гари, нет света или воды, не открывается замок;
• до следующего заезда: не охлаждает кондиционер в жару, стоит вода в душе, не работает слив бачка;
• в плановый визит: скрипит дверца, отошёл плинтус, потемнел шов.

Если в квартире живёт гость, время визита согласуем с ним в переписке площадки. Чеки на запчасти и фото до и после ремонта попадают в ежемесячный отчёт.

Когда дефект в работе, которую делали мы, это гарантийный случай, и исправляем его за свой счёт. Тем, кто живёт далеко, обслуживание удобно брать вместе с управлением для собственников за границей.

Сколько стоит техническое обслуживание квартиры в Батуми

Выезд мастера на мелкий ремонт, сантехнику или электрику стоит 69–96 ₾ за визит. В цену входит простая работа, сложнее неё считаем по смете, запчасти и материалы оплачиваются по чекам. Осмотр пустой квартиры с фотоотчётом обходится в 100–145 ₾ за визит.

Абонемент на техническое обслуживание обходится в 170–240 ₾ в месяц. В него входят плановые визиты по графику, уход за кондиционерами и сантехникой, проверка щита и влажности, мелкий ремонт на визитах. Дороже выходит квартира на первой линии с несколькими кондиционерами и блоками на фасаде, дешевле квартира после нашего ремонта: по схемам из паспорта объекта мастер быстрее находит трубы и кабели.

Окончательную стоимость абонемента называем после технического осмотра и согласования графика. Коммунальные платежи в неё не входят: это счета поставщиков, обычно 135–200 ₾ в месяц, и зимой осушитель добавляет к счёту за свет. Если квартире нужен ремонт больше обслуживания, например косметический ремонт между сезонами, его считаем отдельно.