Ремонт квартиры в старом фонде Батуми: перекрытия, стены, стояки

Ремонт квартиры в старом фонде Батуми зависит от того, как построен дом, сильнее, чем от планировки. Стяжка или штроба, обычные в советской девятиэтажке, в довоенном доме старого центра могут навредить конструкции. Общий порядок ремонта описан на странице о ремонте вторичного жилья, частный дом той же эпохи разобран в разделе о ремонте старых домов.

Какой дом, такой и ремонт

Что несёт нагрузку, решает конструктор по вскрытиям и замерам: чертежей старых домов на руках обычно нет.

Деревянное перекрытие: что смотрим и что с ним делаем

Под линолеумом довоенного дома обычно доски по деревянным балкам, между балками засыпка. Пол вскрываем с вашего согласия у наружной стены и у санузла, где балки первыми набирают влагу, смотрим их концы в кладке и меряем прогиб нивелиром по всей комнате.

Если балки крепкие, снимаем доски и всё, что прежние хозяева налили поверх, и собираем сухой пол по лагам с минеральной ватой от шума. Если концы подгнили или прогиб большой, решает конструктор: балку протезируют, ставят рядом новую или усиливают металлом по его расчёту.

Потолок под деревянным перекрытием часто оштукатурен по дранке. Эта штукатурка тяжёлая и отходит пластами, поэтому люстру крепим к балкам, а отслоившиеся участки снимаем. Кабели по дереву ведём в металлической трубе, остальной порядок описан на странице о замене проводки в квартире.

Кирпичные стены: известь, трещины, штробы

Известковый раствор мягче цементного и крошится под перфоратором. Глубоких и длинных штроб в несущих стенах не режем, трассы ведём в полу, по перегородкам или в коробе. Бойлер и навесные шкафы крепим на химические анкеры: обычный дюбель в мягком кирпиче со временем расшатывается.

Штукатурку простукиваем стена за стеной и там, где она бухтит, снимаем до кирпича. На наружных стенах новую берём паропроницаемую, известковую или известково-цементную: зимой кирпич намокает, а плотный цементный слой под виниловой краской запирает влагу, и отделка темнеет. Свежую трещину через всю кладку сначала показываем конструктору, а проём в несущей стене делаем только по проекту, как при перепланировке с узакониванием.

Алюминий, чугун и общие стояки

Алюминиевую проводку советских домов меняем целиком, от щита до каждой точки, и кабель от этажного щита до квартиры тоже, если он алюминиевый. Хватит ли дому мощности на кондиционеры, проверяем ещё на осмотре.

Канализационные стояки здесь чугунные, водопроводные стальные. Бывает, что стояк замурован в борозду кирпичной стены или закрыт старой облицовкой, и, чтобы его осмотреть, стену вскрываем точечно. Сомнительный участок меняем в пределах квартиры вместе с разводкой санузла, как описано на странице о замене труб.

День работ на стояке согласуем с соседями сверху и снизу и с тем, кто в доме отвечает за общие сети: в одних домах это управляющая компания, в других собственники договариваются сами. Газовую трубу и колонку не трогаем: этим занимается газовая служба.

Окна, балконы и дома-памятники в старом центре

В старом центре Батуми часть домов имеет статус памятника культурного наследия, и правила для них отдельные. По постановлению правительства Грузии № 255 ремонт фасада, при котором габариты и облик здания существенно не меняются, разрешения на строительство не требует, но на памятники культурного наследия это исключение не распространяется. Поэтому статус дома и действующую редакцию постановления проверяем с юристом-партнёром до проекта, а замену окон и балконных ограждений начинаем с его ответа.

Окна ПВХ с монтажом стоят от 330 до 480 ₾ за м² и в цену ремонта не входят. Как ставим раму в неровный старый проём, описано на странице о замене окон. Старые балконные плиты до плитки и остекления осматривает конструктор.

Сколько стоит ремонт квартиры в старом фонде Батуми

Капитальный ремонт в старом фонде стоит от 690 до 960 ₾ за м². В цену входят работа и черновые материалы: снятие старых слоёв, новая проводка и щит, трубы, штукатурка, сухой пол или стяжка, гидроизоляция санузла. Окна и входная дверь считаются отдельно, заводская металлическая дверь с установкой стоит от 1 580 до 2 580 ₾.

Разница с обычной квартирой видна по строкам сметы: снятие штукатурки до основания от 35 до 48 ₾ за м² стены, замена проводки под ключ от 125 до 170 ₾ за м² квартиры, участок стояка на этаж от 110 до 145 ₾ за работу. Ближе к нижней границе советская квартира с плитами и крепкой штукатуркой, ближе к верхней довоенная с деревянным перекрытием и высокими потолками. Окончательная стоимость определяется после осмотра, пробных вскрытий и согласования сметы.