Ремонт вторичного жилья в Батуми: старый фонд и дома 2010-х

Ремонт вторичного жилья в Батуми зависит от возраста дома сильнее, чем от площади. Квартира в доме середины прошлого века и квартира в новостройке 2012 года стоят в одном разделе объявлений, но ремонтировать их приходится по-разному, и смета у них складывается из разных строк.

Старый фонд: что меняем почти всегда

В советских домах и в домах постарше в Старом городе трубы, проводка и стяжка обычно ровесники здания. Стальные трубы зарастают изнутри и ржавеют на резьбе, чугунная канализация трескается в раструбах, а алюминиевый кабель без заземления не рассчитан на кондиционер в каждой комнате, бойлер и варочную панель. Такие сети меняем целиком, от ввода в квартиру до каждой точки, и собираем новый щит с УЗО на мокрые зоны.

Отдельно смотрим дом. Стояки, ввод воды и электросеть у него общие, и от их состояния зависит, что получится сделать в одной квартире. Ржавый стояк, который соседи не готовы менять, лучше найти до сметы, а не после плитки. Если ввод в дом не тянет кондиционеры по комнатам, вопрос мощности поднимаем ещё на осмотре: увеличение обычно оформляют через энергокомпанию, и срок у такой заявки свой.

Квартира в доме 2010-х: что прячет прошлый ремонт

Дома, построенные в Батуми в 2010-е, по сетям обычно ещё молоды: медный кабель, пластиковые трубы, монолитный каркас. Слабое место у них в отделке, которую делали быстро, к продаже или к первому сезону. Чаще всего находим:

• санузел без гидроизоляции, плитку на гипсовой штукатурке и тёмные швы у поддона;
• ламинат, вздувшийся у балконной двери и у входа;
• плесень на откосах окон, которые зимой покрываются конденсатом, и за шкафами у наружной стены;
• вентилятор в санузле без обратного клапана, через который тянет запахи соседей;
• щит без УЗО и все кухонные розетки на одной линии;
• дренаж кондиционера, выведенный прямо на фасад.

Стяжку и перегородки в таких квартирах часто можно оставить, если они ровные и не звучат пусто. Тогда объём ближе к частичному капитальному ремонту: меняем мокрые зоны, электрику и полы, стены выводим под покраску. Если и сети, и основание в порядке, хватит косметического обновления.

Осмотр квартиры и дома до сметы

По фото из объявления смету вторички не посчитать, поэтому первым делом приезжает прораб. В старом доме он смотрит не только квартиру: где проходят вводы воды и газа, в каком состоянии стояки в подвале, нет ли трещин в несущих стенах подъезда. Ремонт общих частей старого дома собственники обычно оплачивают вместе, и ваша доля в нём тоже будет.

Площадь по замеру сверяем с выпиской из Публичного реестра. К советским квартирам нередко пристроены застеклённые лоджии, которых в выписке нет, и до перепланировки это лучше знать. Если вы ещё выбираете, осмотр можно сделать до задатка, и тогда выбор между квартирой с ремонтом и без него вы делаете с цифрами на руках.

Демонтаж: что сохраняем, а что выносим

Снять старую отделку стоит от 36 до 54 ₾ за м², плитку от 24 до 30 ₾ за м², и в смете вторички это заметная строка. Поэтому снимаем только то, что мешает. Часто удаётся сохранить кирпичные перегородки советских домов, массивный паркет, если доски не гниют снизу, и ровную крепкую стяжку в доме 2010-х.

Без обсуждения выносим старую проводку, стальные трубы в стенах, второй слой плитки поверх первого и гипсокартонные короба с плесенью внутри. В старом центре вывоз сложнее: улицы узкие, контейнер ставить негде, и мешки носят к машине вручную.

Стены и полы в старом доме

Стены советских домов редко бывают ровными, и под плитку в санузле их выравниваем всегда. Штукатурка по маякам стоит от 39 до 60 ₾ за м²: в мокрых зонах цементная, в комнатах гипсовая. Под покраску иногда хватает шпаклёвки поверх старой штукатурки, если она держится и не бухтит при простукивании.

С полами в Старом городе осторожнее. В домах конца XIX и начала XX века перекрытия бывают деревянными, и тяжёлая мокрая стяжка их перегружает. Там делаем сухой пол или пол по лагам, а санузел собираем на облегчённом основании с гидроизоляцией. Порядок работ в мокрой зоне описан на странице про ремонт ванной.

Сколько стоит ремонт вторичного жилья в Батуми

Капитальный ремонт вторички с демонтажом и заменой коммуникаций стоит от 570 до 780 ₾ за м². В эту цену входят работа и черновые материалы: кабель и щит, трубы, штукатурка, стяжка там, где она нужна, гидроизоляция. Плитка, напольное покрытие, сантехника и свет считаются отдельно, по выбранному классу.

Сильнее всего смету двигают точки. Электроточка стоит от 42 до 66 ₾, сантехническая от 96 до 145 ₾, а в старой квартире их почти все делают заново. Дешевле выходит дом 2010-х с крепкой стяжкой и перегородками, дороже старый фонд с деревянными перекрытиями и заменой стояка. Окончательная стоимость определяется после замера и согласования сметы.