ბინადრობის ნებართვა საქართველოში უძრავი ქონების ყიდვით: 150 000 დოლარის ზღვარი, შეფასება, დოკუმენტები, გაგრძელება

ბინადრობის ნებართვა საქართველოში უძრავი ქონების ყიდვით: 2026 წლის პირობები

ბინადრობის ნებართვას საქართველოში უძრავი ქონების ყიდვით 2026 წლის 1 მარტიდან იღებს არასასოფლო-სამეურნეო უძრავი ქონების მესაკუთრე, რომლის საბაზრო ღირებულება 150 000 აშშ დოლარს აღემატება. ღირებულებას აკრედიტებული შემფასებლის დასკვნით ითვლიან და არა ხელშეკრულების ფასით. ნებართვა მოკლევადიანია: მას 1 წლით გასცემენ და ყოველწლიურად აგრძელებენ, სანამ ქონება თქვენია. ვინც ნებართვა ძველი, 100 000 დოლარის ზღვრით მიიღო, მას წინა პირობებით აგრძელებს. მყიდველების მთავარი შეცდომა ისაა, რომ ბინას ფასით ირჩევენ, შემფასებელი კი შემდეგ ზღვარზე დაბალ თანხას ასახელებს. ამიტომ შეფასებას ბინადრობის ნებართვისთვის ბემდე ვუკვეთავთ.

რომელი უძრავი ქონება გამოდგება

იურისტების განმარტებით, ზღვრის შევსება რამდენიმე ობიექტითაც შეიძლება, თუ საერთო შეფასება 150 000 დოლარს აღემატება. მშენებარე სახლში ბინას ბინადრობის ნებართვისთვის ერთი კითხვით ვუყურებთ: როდის დარეგისტრირდება მასზე საკუთრება რეესტრში თქვენზე. მანამდე საკუთრების ამონაწერი არ არსებობს, მის გარეშე კი განცხადებას არ მიიღებენ. დასრულებისა და რეგისტრაციის ვადების შესახებ დაწვრილებით გვერდზე დეველოპერის განვადება.

აკრედიტებული შემფასებლის შეფასება

ბინადრობის ნებართვისთვის საჭიროა აკრედიტებული შემფასებლის ახალი დასკვნა საბაზრო ღირებულების შესახებ. შემფასებელი თავად ბინას ან სახლს, ხედს, სართულს, მდგომარეობას და ახლომდებარე მსგავსი ობიექტების გაყიდვებს უყურებს. მისი ციფრი შეიძლება დეველოპერის ფასების სიაზე დაბალი აღმოჩნდეს, განსაკუთრებით ახალ კორპუსებში, სადაც ფასს განვადების მარაგით ადგენენ. თუ გარიგების ფასი ზღვართან ახლოსაა, შემფასებელს ბემდე ვიწვევთ: შეფასება შეიძლება 150 000 დოლარზე დაბალი აღმოჩნდეს, და მაშინ ობიექტი ბინადრობის ნებართვისთვის არ გამოდგება. ლარის კურსი დოლართან მიმართებითაც მოქმედებს: შეფასებას ლარში იძლევიან, ზღვარს კი დოლარში ითვლიან.

დოკუმენტები განცხადებისთვის

• პასპორტი;
• საჯარო რეესტრის ამონაწერი თქვენი საკუთრების შესახებ;
• აკრედიტებული შემფასებლის დასკვნა საბაზრო ღირებულების შესახებ;
• ფოტოსურათი იუსტიციის სახლის მოთხოვნებით;
• ნათესაობის დოკუმენტები ქართულად ან თარგმანით, თუ ნებართვა ოჯახს სჭირდება;
• სახელმწიფო მოსაკრებლის გადახდის ქვითარი.

საზღვარგარეთ გაცემულ დოკუმენტებს აპოსტილი ან საკონსულო ლეგალიზაცია და ქართულ ენაზე ნოტარიულად დამოწმებული თარგმანი სჭირდება. ლათინური ტრანსლიტერაციის მქონე პასპორტს ჩვეულებრივ თარგმანის გარეშე იღებენ. თუ დოკუმენტებს თქვენს ქვეყანაში ამზადებთ, წესი იგივეა, რაც მინდობილობისას, დაწვრილებით გვერდზე გარიგება მინდობილობით.

წარდგენა და განხილვა

განცხადებას იუსტიციის სახლში პირადად წარადგენენ, სანამ საქართველოში თქვენი კანონიერი ყოფნის ვადა ამოიწურება. სახელმწიფო მოსაკრებელი განხილვის ვადაზეა დამოკიდებული: რაც უფრო სწრაფად გჭირდებათ გადაწყვეტილება, მით უფრო მაღალია. გადაწყვეტილების შემდეგ ბინადრობის ბარათს ცალკე ამზადებენ, და მისი ვადაც გადახდაზეა დამოკიდებული. თუ განცხადებაში შეცდომაა ან დოკუმენტი აკლია, განხილვა შეიძლება შეჩერდეს, ამიტომ პაკეტს წარდგენამდე ვამოწმებთ. უარის შემთხვევაში გადაწყვეტილების სასამართლოში გასაჩივრება ან მიზეზის გასწორების შემდეგ ხელახლა განცხადების შეტანა შეიძლება.

გაგრძელება და ოჯახი

უძრავი ქონებით ბინადრობის ნებართვას ერთი წლით გასცემენ, და ყოველ წელს თავიდან აგრძელებენ. გაგრძელებაზე განცხადება წინასწარ ჯობია, ბარათის ვადის ამოწურვამდე. გაგრძელების პირობებს ყოველი წარდგენის წინ ვამოწმებთ: 2026 წელს წესები უკვე შეიცვალა და შეიძლება ისევ შეიცვალოს. თუ ქონება გაყიდეთ ან მისი ღირებულება ზღვარს ქვემოთ დაეცა, ნებართვის საფუძველი აღარ არსებობს. მეუღლეს და არასრულწლოვან შვილებს, იურისტების განმარტებით, იმავე საფუძვლით ნებართვის მიღება შეუძლიათ, ამისთვის ქორწინების ან დაბადების დოკუმენტებია საჭირო თარგმანით.

თუ ნებართვა 100 000 დოლარის ზღვრით არის მიღებული

მათთვის, ვინც ნებართვა 2026 წლის 1 მარტამდე 100 000 დოლარის ზღვრით მიიღო, ახალი ზღვარი ხელს არ უშლის: მას წინა პირობებით აგრძელებენ, სანამ ქონება საკუთრებაში რჩება. თუ ამ ბინას ყიდით და სხვას ყიდულობთ, ეს უკვე ახალი საფუძველია, და მასზე 150 000 დოლარის ზღვარი მოქმედებს. ამიტომ ბინის შეცვლას გარიგებამდე განვიხილავთ, გამოთვლით, შენარჩუნდება თუ არა ნებართვა.

რას იძლევა ბინადრობის ნებართვა და რას არა

ბინადრობის ნებართვა მისი მოქმედების განმავლობაში საქართველოში ყოფნის ვადის შეზღუდვის გარეშე ცხოვრების საშუალებას იძლევა. თავისთავად ის საქართველოს საგადასახადო რეზიდენტად არ გაქცევთ: საგადასახადო რეზიდენტობას ქვეყანაში გატარებული დღეებით ითვლიან. ბინის ყიდვისთვის, ბანკში ანგარიშის გახსნისთვის და საცხოვრებლის გაქირავებისთვის ნებართვა საჭირო არ არის, უცხოელები ამას მის გარეშეც აკეთებენ. საბანკო ანგარიში ნებართვისთვის სავალდებულო არ არის, მაგრამ მისით კომუნალურისა და გადასახადების გადახდა უფრო მოსახერხებელია, დაწვრილებით გვერდზე საბანკო ანგარიშის გახსნა საქართველოში. მესაკუთრის გადასახადები ისეთივეა, როგორც ნებისმიერი მესაკუთრისა, დაწვრილებით გვერდზე ქონების გადასახადი საქართველოში.

რა ღირს ბინადრობის ნებართვის თანხლება

უძრავი ქონებით ბინადრობის ნებართვის თანხლება, დოკუმენტების მომზადებით, თარგმანებით, ჩაწერითა და იუსტიციის სახლში წარდგენით, 840 ₾-დან ღირს, სახელმწიფო მოსაკრებლის გარეშე. შეფასება აკრედიტებული შემფასებლის მიერ 330 ₾-დან, მინდობილობის, აპოსტილისა და თარგმანების ორგანიზება 390 ₾-დან, დახმარება ბანკში ანგარიშის გახსნაში 360 ₾-დან, უძრავი ქონების იურისტის კონსულტაცია ერთ საათამდე 155 ₾-დან. საბოლოო ღირებულებას თქვენი სიტუაციის განხილვისა და სამუშაოს მოცულობის შეთანხმების შემდეგ ვადგენთ.