უსაფრთხო ანგარიშსწორება ბინის ყიდვისას საქართველოში: ესქროუ, სანოტარო დეპოზიტი, გადახდა რეგისტრაციის შემდეგ

უსაფრთხო ანგარიშსწორება ბინის ყიდვისას: რაშია პრობლემა

უსაფრთხო ანგარიშსწორება ბინის ყიდვისას მარტივი წინააღმდეგობის გამოა საჭირო: მყიდველს არ სურს გადახდა, სანამ მესაკუთრე არ გახდება, გამყიდველს კი არ სურს ბინის გადაცემა, სანამ ფულს არ მიიღებს. საქართველოში საკუთრება საჯარო რეესტრში რეგისტრაციით გადადის, რეგისტრაციას კი რამდენიმე საათიდან ოთხ სამუშაო დღემდე სჭირდება. ეს დღეები რისკის ზონაა, და მას ხელშეკრულებაში ჩაწერილი ანგარიშსწორების სქემა ხურავს. კარგი სქემა ორივე მხარეს აწყობს: გამყიდველი ხედავს, რომ ფული არსებობს, მყიდველმა კი იცის, რომ ის მხოლოდ მაშინ წავა, როცა ბინა მისი იქნება.

არსებობს თუ არა ესქროუ საქართველოში

კლასიკური ესქროუ, როგორც აშშ-ში ან ევროპაში, ბინების საცალო გარიგებებში საქართველოში თითქმის არ გვხვდება. ზოგ ბანკს შეთანხმებით შეუძლია პირობითი ანგარიშის გახსნა ან გარანტიის გაცემა, მაგრამ კერძო გარიგებისთვის ეს იშვიათია, უფრო ნელი და ძვირი. ახალ კორპუსებში ჩვეულებრივ განვადების სქემაშიც ესქროუ არ არის, გადახდები პირდაპირ დეველოპერს მიდის. ესქროუს ნაცვლად აქ უფრო ხშირად სანოტარო დეპოზიტს ან რეგისტრაციის შემდეგ გადახდას იყენებენ, და ბინისთვის ეს ჩვეულებრივ საკმარისია.

ანგარიშსწორების ვარიანტები

როგორ მოვაწყოთ თავად ფულის გადარიცხვა, განსაკუთრებით საზღვარგარეთიდან, დაწვრილებით გვერდზე ფულის გადარიცხვა ბინის საყიდლად.

სანოტარო დეპოზიტი

მყიდველი ფულს ნოტარიუსის სადეპოზიტო ანგარიშზე რიცხავს. ხელშეკრულებასა და ნოტარიუსისთვის განცხადებაში გადახდის პირობაა ჩაწერილი: მაგალითად, მყიდველის საკუთრების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. როცა პირობა სრულდება, ნოტარიუსი ფულს გამყიდველს ურიცხავს. თუ რეგისტრაცია არ შედგა, ფული მყიდველს უბრუნდება იმ წესით, რომელიც მხარეებმა წინასწარ ჩაწერეს. ნოტარიატის შესახებ კანონი ამას უშვებს. ნოტარიუსის ტარიფი დეპოზიტზე თანხაზეა დამოკიდებული, და მისი წინასწარ გაგება ღირს, რომ სხვა ვარიანტებს შეადაროთ. როგორ მოვემზადოთ სანოტარო გარიგებისთვის, იხილეთ გვერდზე ნოტარიუსი ბათუმში.

გადახდა რეგისტრაციის შემდეგ

მყიდველისთვის ყველაზე ხელსაყრელი ვარიანტი: იხდით, როცა ამონაწერში მესაკუთრედ უკვე თქვენ ხართ მითითებული. გამყიდველს რწმენა სჭირდება, რომ ფული შევა, და მას ჩვეულებრივ იძლევა თქვენს ანგარიშზე სახსრების დადასტურება, იმავე დღის რეგისტრაცია და ხელშეკრულებაში გადახდის მოკლე ვადა. თუ გადახდა არ შევიდა, გამყიდველს მკაფიო უფლებები უნდა ჰქონდეს: პირგასამტეხლო ან ხელშეკრულების შეწყვეტა. ასე გარიგება მისთვისაც დაბალანსებულია. ეს ვარიანტი კარგად მუშაობს, როცა იმავე დღის რეგისტრაციაა შეკვეთილი: გამყიდველი ფულს რამდენიმე საათი ელოდება და არა რამდენიმე დღე.

როგორ არ დავკარგოთ ბე

ბეს ძირითად გარიგებამდე იხდიან, და მას მხოლოდ ხელშეკრულება იცავს. გადარიცხეთ ის ამონაწერში მითითებული მესაკუთრის ანგარიშზე, დაბრუნების შემთხვევები კი კონკრეტულად ჩაწერეთ: შემოწმებამ იპოთეკა აღმოაჩინა, გამყიდველმა უარი თქვა, ბანკმა იპოთეკა არ დაამტკიცა. დაბრუნების ვადასა და ანგარიშსაც ვწერთ, რომელზეც ის წავა. დიდ ბეს დოკუმენტების შემოწმებამდე ნუ გადაიხდით. დაწვრილებით გვერდზე წინარე ხელშეკრულება.

რას მოვერიდოთ

• მთლიანი თანხის გადახდას ხელმოწერამდე;
• გადარიცხვას შუამავლის ან წარმომადგენლის ანგარიშზე;
• ნაღდ ფულს ხელწერილის გარეშე;
• მესენჯერით ბოლო მომენტში გამოგზავნილ რეკვიზიტებს;
• ხელშეკრულებას, სადაც გადახდის წესი მხოლოდ სიტყვებით „გარიგების დღეს“ არის აღწერილი.

გამყიდველის რეკვიზიტებს ამონაწერთან ვამოწმებთ და წერილობით ვადასტურებთ. თუ გადახდამდე რეკვიზიტები მოულოდნელად შეიცვალა, ჯერ პირდაპირ გამყიდველს ვუკავშირდებით, უკვე ცნობილი კონტაქტით, და მხოლოდ შემდეგ ვიხდით. თუ გამყიდველი კომპანიაა, რეკვიზიტებს მის ამონაწერთანაც ვამოწმებთ მეწარმეთა რეესტრიდან.

ახალი კორპუსები და განვადება

დეველოპერისგან ყიდვისას ანგარიშსწორება სხვაგვარად მუშაობს: ფული დეველოპერს გრაფიკით მიდის, ბინა კი რეესტრში შენობის დასრულების შემდეგ გამოჩნდება. აქ დაცვა გადახდის სქემაში კი არა, დეველოპერის შემოწმებასა და ხელშეკრულებაშია: მშენებლობის ეტაპებზე მიბმული გრაფიკი, პირგასამტეხლო და თანხის დაბრუნება. დაწვრილებით გვერდზე დეველოპერის განვადება.

რა ღირს ანგარიშსწორების ორგანიზება

სანოტარო დეპოზიტის ან რეგისტრაციის შემდეგ გადახდის ორგანიზება 420 ₾-დან ღირს, ნოტარიუსის ტარიფის გარეშე. გადახდის სქემა და გადარიცხვის თანხლება 390 ₾-დან, ბინის იურიდიული შემოწმება 960 ₾-დან, გარიგების სრული იურიდიული თანხლება 2 220 ₾-დან. საბოლოო ღირებულებას გარიგების განხილვისა და სამუშაოს მოცულობის შეთანხმების შემდეგ ვადგენთ.