Строительство гостевого дома в Батуми

Строительство гостевого дома в Батуми мы начинаем с одного вопроса: где будет жить хозяин. Дом на 5–10 номеров, где хозяйская квартира за стеной от гостей, и дом, который принимает гостей по кодам без хозяина, проектируются по-разному: входы, лестница, кухня и хозяйственная часть встают на разные места. Строим на участке владельца в Батуми, Гонио, Квариати и Махинджаури, под ключ или по этапам.

Хозяйская часть и номера под одной крышей

Если хозяин живёт в доме, у его части свой вход, своя кухня и свой счётчик, а с гостевой частью её связывает одна дверь, которая запирается. Чаще всего хозяйскую квартиру ставим на первом этаже у калитки: оттуда видно, кто заезжает, и недалеко носить бельё. Если важнее вид на море, её поднимают наверх, но тогда гостевая лестница не должна идти мимо хозяйских окон.

Гостям нужен свой вход и короткий путь от машины до номера. Если хозяин живёт за границей, дом сразу проектируем под самозаселение: электронный замок на калитке, на входе и на каждом номере, свет в коридорах по датчику, кладовая с бельём, которую открывает только уборка. Вести такой дом можно самому или передать нам, по той же схеме, что управление виллой и домом.

Номер: свой санузел и тишина

В гостевом доме санузел нужен каждому номеру, и это главное отличие от дома для семьи, где на четыре спальни часто два санузла. Санузлы ставим друг над другом и парами у общей стены. Стояков тогда меньше, а между соседними номерами оказываются два санузла, а не изголовья кроватей. Такая тишина почти ничего не стоит: между кроватями две стены и душевые, а не одна перегородка.

Двери номеров разносим по коридору со сдвигом, а не дверь напротив двери, тогда поздний заезд соседей слышно меньше. Если в номерах будет душ без поддона, это закладывают в проект перекрытия до заливки, иначе пол номера потом поднимают ступенькой.

Место под наружный блок кондиционера каждого номера выбираем ещё на эскизе: крыша, ниша или балкон, и дренаж сразу ведём в канализацию. Иначе после первого лета конденсат капает на террасу нижнего номера. Мебель, свет и раскладку самого номера удобно решать в дизайне отеля и номеров, такой проект подходит и гостевому дому.

Кухня, завтраки и хозяйственная часть

Общая кухня или зона завтраков нужна, если вы кормите гостей. Её ставим на первом этаже рядом с двором, а вытяжку от плиты ведём отдельным каналом над кровлей, чтобы запах жареного не шёл в окна номеров. Если завтраков не будет, кухню можно сократить до чайной комнаты, а площадь отдать под номер.

Хозяйственную часть недооценивают чаще всего. Нужны:

• прачечная со стиральной и сушильной машиной: простыни во дворе на виду у гостей не развесишь, а зимой они там и не высохнут;
• кладовая для чистого белья и расходников с полками на весь запас;
• место для инвентаря уборки и мусорных баков у служебной калитки;
• техническое помещение под бойлеры или бак, насос, щит и роутер.

У нас всё это обычно занимает 8–12 м², и на эскизе мы рисуем эти помещения раньше номеров. Если их нет, бельё и пылесос оказываются в одном из номеров, и он выпадает из продажи.

Пять номеров или десять

Число номеров ограничивают зона участка и то, кто будет вести дом. Пять-шесть номеров хозяин обычно ведёт сам с одной уборщицей. При восьми-десяти номерах в сезон заезды идут почти каждый день, и тут уже нужны самозаселение, запас белья на две смены и своя прачечная. Дому больше десяти номеров обычно нужны ресепшен или дежурный, служебные помещения на этажах и общая вентиляция, и его мы проектируем как мини-отель, со своей сметой.

Если сейчас бюджета хватает на пять номеров, а через пару лет хочется ещё этаж, конструктор сразу считает под него фундамент и каркас, а лестницу и стояки ведём с запасом. Саму надстройку потом всё равно проводят через проект и разрешение.

Класс сооружения и разрешение

Гостевой дом похож на частный, но для разрешения важны его назначение, площадь и этажность. Частный дом, как правило, попадает во II класс сооружения, а гостевой может оказаться выше, и тогда меняются состав проекта и порядок подачи. Поэтому класс уточняем вместе с архитектором и юристом-партнёром ещё на эскизе, а не когда проект уже готов. Как устроены классы и разрешения, мы разбирали на странице о строительстве в Батуми.

В проект входит раздел пожарной безопасности: датчики сигнализации в каждом номере и коридоре, путь эвакуации со второго и третьего этажа, огнетушители у лестницы. В цену дома под ключ сигнализация уже включена. Налоговый режим сдачи выбирают с консультантом до первых гостей, а общие правила можно прочитать на странице о налогах с аренды.

Участок у моря и на склоне

Многие гостевые дома в Гонио, Квариати и Махинджаури стоят на склоне, и для гостя это значит ступеньки. Тридцать ступенек от парковки до номера с чемоданом на колёсах гость запоминает лучше, чем вид. Поэтому парковку стараемся ставить на уровне входа, а если рельеф не даёт, делаем дорожку с пологими маршами и подсветкой. Подпорные стены, дренаж и фундамент на рельефе считаются отдельно, как для любого дома на склоне.

Во дворе у моря пригодятся душ у калитки и плитка с уклоном на входе: песок с пляжа остаётся снаружи, а не в трапах санузлов. Террасы и балконы соседних номеров разделяем перегородками, чтобы гости не сидели друг у друга на виду.

Сколько стоит построить гостевой дом в Батуми

Гостевой дом под ключ стоит от 1 920 ₾ за м² общей площади. Сюда входят коробка, фасад и окна, инженерия и отделка номеров под сдачу: в каждом номере санузел и кондиционер, у гостей отдельный вход, на дверях электронные замки, в доме пожарная сигнализация. Мебель и текстиль не входят, их считаем отдельно, как комплектацию под посуточную сдачу. Проект со всеми разделами стоит 125–170 ₾ за м² и тоже оплачивается отдельно.

Если строить по стадиям, чёрный каркас каменного дома стоит от 690 ₾ за м², а белый, под чистовую отделку, от 1 050 ₾. Кондиционер с монтажом добавляет к каждому номеру 1 440–1 920 ₾, электронный замок с установкой 780–1 200 ₾ на дверь, а пожарная сигнализация стоит 17–24 ₾ за м² дома. Дороже выходят склон, душ без поддона в каждом номере и террасы, дешевле номера одного типа и простая хозяйская часть.

Предварительную смету по фото участка и эскизу пришлём в течение 24 часов в рабочие дни. Окончательная стоимость определяется по проекту, после выезда на участок и согласования сметы.