მცირე სასტუმროს მშენებლობა ბათუმში

მცირე სასტუმროს მშენებლობა ბათუმში ჩვენთან იმით იწყება, თუ როგორ იმუშავებს სასტუმრო: რამდენი ნომერი იქნება, ვინ დახვდება სტუმრებს, სად გაირეცხება თეთრეული და საით გაიტანს პერსონალი ნაგავს. 10–30-ნომრიან შენობას დიდი საოჯახო სასტუმროს მსგავსად ვეღარ დააპროექტებ. მას სჭირდება რეცეფცია, სამსახურებრივი სათავსები, საერთო ვენტილაცია, სახანძრო სიგნალიზაცია გაფრთხილების სისტემით და ავარიული განათება.

ნომრების ფონდი: რამდენი ნომერი და როგორი

მცირე სასტუმროში ჩვეულებრივ ნომრების ორი-სამი ტიპია: ორადგილიანი დიდი საწოლით, „ტვინი“ ორი ცალკე საწოლით და უფრო დიდი საოჯახო ნომერი. ნომრებში სამზარეულო არ არის, და ეს მთავარი განსხვავებაა აპარტჰოტელისგან: ელექტროქსელზე დატვირთვა და სტოიაკების რაოდენობა ნაკლებია, ფართი კი, რომელიც იქ სამზარეულოებს ეთმობა, აქ ნომრებს ან საუზმის დარბაზს ემატება. ტიპური ნომრის სიგანე სვეტების ბიჯს განსაზღვრავს, ამიტომ ნომერს მანამდე ხაზავენ, სანამ კონსტრუქტორი კარკასს გაიანგარიშებს.

ყველაზე ხმაურიანი ნომრები ლიფტის შახტასთან, სამზარეულოსა და რეცეფციის თავზე გამოდის. ესკიზზე ამ ადგილებში თეთრეულის ოთახის, საკუჭნაოს ან სამსახურებრივი კიბის განთავსებას ვცდილობთ. თავად ნომერს, მის ავეჯსა და განათებას სასტუმროს დიზაინ-პროექტში ხაზავენ, და ის ქსელების სამუშაო პროექტამდე ჯობს დასრულდეს: როზეტებს, გამოსასვლელებსა და ტრასებს მშენებლობაზე მის მიხედვით აკეთებენ.

სამი ნაკადი: სტუმრები, პერსონალი და თეთრეული

დღის განმავლობაში 20-ნომრიან სასტუმროში გადიან სტუმრები ჩემოდნებით, დამლაგებლები ურიკებით, ჭუჭყიანი თეთრეულის ტომრები, საუზმის პროდუქტები და ნაგავი. თუ ეს ყველაფერი ერთ კარში გადის, სტუმარს დილის რვა საათზე რეცეფციის დახლთან ზეწრების ტომრები ხვდება. ამიტომ ესკიზზე ნაკადებს ვყოფთ:

• სტუმრები: შესასვლელი ქუჩიდან, რეცეფცია, საიდანაც კარი ჩანს, ბარგის ოთახი, ლიფტი;
• პერსონალი და მიწოდება: სამსახურებრივი შესასვლელი ეზოდან, პერსონალის ოთახი სველი წერტილითა და კარადებით, გზა სამზარეულომდე დარბაზის გვერდის ავლით;
• თეთრეული: სუფთა სართულებზე თეთრეულის ოთახებში ინახება, ჭუჭყიანი კი სამსახურებრივი კიბით სამრეცხაომდე ჩადის ან იმ ადგილამდე, საიდანაც მას გარე სამრეცხაო იღებს;
• ნაგავი: მოედანი სამსახურებრივ შესასვლელთან, სადაც მანქანა მიდის.

ლიფტი ატარებს როგორც სტუმრებს, ისე დამლაგებლების ურიკებს, ამიტომ კაბინას საცხოვრებელ სახლზე ფართოს ვიღებთ. როგორ არის შემდეგ მოწყობილი გაყიდვები, დასუფთავება და ნომრების სტანდარტი, აღწერილია გვერდზე ნომრების ფონდის მართვის შესახებ.

სამზარეულო და საუზმის დარბაზი

საუზმე შენობას იმაზე მეტად ცვლის, ვიდრე მენიუდან ჩანს. სამზარეულოს სჭირდება სახურავის ზემოთ გაყვანილი გამწოვი, ცხიმდამჭერი კანალიზაციაზე, ცალკე ელექტროკვების ხაზი ქურებისა და ჭურჭლის სარეცხი მანქანისთვის. თუ გაზზე ამზადებენ, სათავსს გაზის სამსახურის მოთხოვნებით ვაკეთებთ, მილს კი მასთან ის თავად აყვანს და აერთებს, ჩვენ მას არ ვეხებით. დარბაზს პირველ სართულზე ვათავსებთ, ეზოში ან ტერასაზე გასასვლელით, რომ რეცეფციის დახლთან გასაწერი სტუმრების რიგი მაგიდებს შორის არ იდგეს.

მზა პროდუქტებისგან მარტივი საუზმისთვის საკმარისია ბუფეტი ნიჟარითა და მაცივრებით, ცხელი საამქროს გარეშე. ეს ესკიზამდე უნდა გადაწყდეს: სამზარეულოს აღჭურვილობა შენობის ფასში არ შედის, გამწოვისა და ქსელების გასასვლელები კი გადახურვებსა და სახურავში წინასწარ იდება.

ვენტილაცია, ცხელი წყალი და საინჟინრო სისტემების ხმაური

ზღვის პირას ნომრებში მთელი წლის განმავლობაში ნესტიანია, ზამთარში კი ნომრების ნაწილი დაკეტილია, ამიტომ მცირე სასტუმროში ჩვეულებრივ მიმწოდ-გამწოვ ვენტილაციას რეკუპერაციით ვაკეთებთ: მიწოდება ნომრებში, გაწოვა სველი წერტილებიდან. 15–30 ნომრისას ბოილერი ყოველ სველ წერტილში ადგილს იკავებს და თითოეულს ცალკე მომსახურება სჭირდება, ამიტომ ცხელ წყალს უფრო ხშირად ტექნიკურ სათავსში ამზადებენ: ქვაბით ან თბური ტუმბოთი ავზებით, ცირკულაციით ყველაზე შორეულ ნომრამდე.

სასტუმროს საინჟინრო სისტემები თავად ხმაურობს, და ღამით სტუმარს ეს ესმის. სავენტილაციო დანადგარს სახურავზე ვიბროსაყრდენებზე ვდგამთ დერეფნის ან კიბის თავზე და არა ნომრების თავზე, ჰაერსატარებზე კი ხმაურის ჩამხშობებს ვამონტაჟებთ. სამრეცხაოს მანქანები ვიბროსაიზოლაციო საყრდენებზე დგას, სატუმბი სათავსი კი პირველი სართულის ნომრებიდან მოშორებით. სიმძლავრეს ელექტროენერგიის მიმწოდებელს პროექტის ეტაპზე ვთხოვთ, სარეზერვო კვებაზე რომელი სისტემები გადავიყვანოთ, ამას კი დამპროექტებელთან ერთად ვწყვეტთ.

სახანძრო უსაფრთხოება და ევაკუაცია

სასტუმროს პროექტის სახანძრო ნაწილი სახლისაზე ფართოა. დამპროექტებელი მას სხვა ნორმებთან ერთად ტექნიკურ რეგლამენტს „სახანძრო უსაფრთხოების წესებისა და პირობების შესახებ“ უდარებს, რომელიც მთავრობის 2015 წლის 23 ივლისის №370 დადგენილებითაა დამტკიცებული, და წყვეტს, მისგან რა ეხება თქვენს შენობას. მშენებლობაზე ეს ჩვეულებრივ არის:

• სიგნალიზაცია დეტექტორებით ნომრებში, დერეფნებსა და ტექნიკურ სათავსებში; სასტუმროსთვის გირჩევთ მისამართიან სისტემას, რომ პულტზე ჩანდეს, სად ზუსტად ამუშავდა დეტექტორი;
• სტუმრების გაფრთხილება, ავარიული განათება და გასასვლელის მაჩვენებლები;
• ხანძარსაწინააღმდეგო კარები კიბის უჯრედში, სამზარეულოსა და ტექნიკურ სათავსებში;
• საევაკუაციო გზები შევიწროებების გარეშე და ევაკუაციის გეგმები სართულებზე.

კიბეებისა და გასასვლელების რაოდენობას, კონსტრუქციების ცეცხლმედეგობასა და საევაკუაციო გზების მოპირკეთებას პროექტი განსაზღვრავს, და მშენებლობაზე დაზოგვის მიზნით მათ არ ვცვლით.

ნაგებობის კლასი, ნებართვა და ექსპლუატაციაში მიღება

მცირე სასტუმროს ნაგებობის კლასი შეიძლება კერძო სახლისაზე მაღალი აღმოჩნდეს, ამის შესახებ ვაფრთხილებთ გვერდზეც, რომელიც მშენებლობას ბათუმში ეძღვნება. კლასების ორიენტირებს ფართობისა და სიმაღლის მიხედვით ვასახელებთ გვერდზე კომერციული მშენებლობის შესახებ, და მათი მიხედვით 20-ნომრიანი სასტუმრო ჩვეულებრივ II კლასის ფარგლებს სცდება. კლასზეა დამოკიდებული პროექტის შემადგენლობა, კვლევები და წარდგენის წესი, ამიტომ კლასს გეგმარებამდე ვარკვევთ: არქიტექტორი და პარტნიორი იურისტი რეესტრის ამონაწერს ზონის წესებს ადარებენ.

მშენებლობის დასრულების შემდეგ გეხმარებით შენობის ექსპლუატაციაში მიღებაში, თუ ამას მისი კლასი მოითხოვს, და საჯარო რეესტრში მის რეგისტრაციაში.

როგორ გავხსნათ სასტუმრო სეზონისთვის

მშენებლობის გრაფიკს გახსნის თარიღიდან უკან ვითვლით. ბათუმის სასტუმროებისთვის ყველაზე დატვირთული თვეები ივლისიდან სექტემბრამდეა, და გახსნა გონივრულია ივლისამდე. კარკასისა და სახურავის დასრულებას შემოდგომის წვიმებამდე ვცდილობთ, ფასადსა და ქსელებს ზამთარში ვაკეთებთ, ნომრების მოპირკეთებას გაზაფხულზე. თუ შენობის კარკასი ზამთრისთვის დახურული არ არის, უფრო პატიოსანია, გახსნა მაშინვე ერთი წლით გადაიწიოს, ვიდრე ნომრები გაუმშრალ კედლებში მოპირკეთდეს.

ფონდის მოპირკეთებას სანიმუშო ნომრით ვიწყებთ, როგორც ნომრების ფონდის რემონტისას: მას ობიექტზე ან ვიდეოკავშირით ათვალიერებთ, და მხოლოდ თქვენი შენიშვნების შემდეგ იწყებენ ბრიგადები დანარჩენებს. ჩაბარებამდე ვატარებთ გაშვება-გამართვას: ვენტილაცია, ცხელი წყალი სართულზე ერთდროულად ჩართული შხაპებით, სიგნალიზაცია, საკეტები და ავარიული განათება.

რა ღირს მცირე სასტუმროს აშენება ბათუმში

10–30-ნომრიანი მცირე სასტუმრო გასაღების ჩაბარებამდე საერთო ფართობის მ²-ზე 2 220 ₾-დან ღირს. ამ ფასში შედის მონოლითური კარკასი, ფასადი, ვენტილაცია, სახანძრო სიგნალიზაცია და ავარიული განათება, სველი წერტილებიანი ნომრების, დერეფნებისა და რეცეფციის მოპირკეთება. ავეჯი, ტექსტილი და სამზარეულოს აღჭურვილობა ცალკე ითვლება. ცალკე მიდის პროექტიც: ყველა ნაწილით, სახანძრო უსაფრთხოების ჩათვლით, ის მ²-ზე 125–170 ₾ ღირს, ლობის, დერეფნებისა და ნომრების დიზაინ-პროექტი კი მ²-ზე 110–160 ₾.

თუ საფეხურებად აშენებთ, 3–5-სართულიანი შენობის კარკასი მ²-ზე 900 ₾-დან ჯდება, თეთრი კარკასი, სადაც ფასადი და ფანჯრები უკვე დგას, ქსელები კი ნომრებამდეა მიყვანილი, 1 380 ₾-დან. სასტუმროს საინჟინრო სისტემებიდან ყველაზე შესამჩნევია მიმწოდ-გამწოვი ვენტილაცია, მ²-ზე 205–300 ₾, სახანძრო სიგნალიზაცია მონტაჟით მ²-ზე 17–24 ₾ ღირს. ფასს ზრდის სამზარეულო ცხელი საამქროთი, სარდაფი ან პარკინგი, VRF-კონდიციონირება და ვიწრო ნაკვეთი ცენტრში, ამცირებს კი განმეორებადი სართულები ნომრების ერთი-ორი ტიპით.

წინასწარ ხარჯთაღრიცხვას ნაკვეთის ფოტოებისა და ესკიზის ან სართულების გეგმის მიხედვით სამუშაო დღეებში 24 საათში გიგზავნით. საბოლოო ღირებულება პროექტის მიხედვით, ნაკვეთზე ვიზიტისა და ხარჯთაღრიცხვის შეთანხმების შემდეგ დგინდება.