სასტუმროს ყიდვა ბათუმში: შენობა, დოკუმენტები, კონსტრუქციები და რეალური ციფრები

სასტუმროს ყიდვა ბათუმში ნიშნავს ერთდროულად შენობისა და ბიზნესის ყიდვას, რომელიც მასში მუშაობს ან უნდა იმუშაოს. შენობას ისე ამოწმებენ, როგორც ნებისმიერ უძრავ ქონებას, ბიზნესს კი ციფრებით, რომლებსაც გამყიდველი ყოველთვის ხალისით არ აჩვენებს. ვარჩევთ საოჯახო სასტუმროებს, მინი-სასტუმროებსა და გადასაკეთებელ შენობებს, ვამოწმებთ დოკუმენტებსა და კონსტრუქციებს და შემოსავალს თვეების მიხედვით ვითვლით და არა საუკეთესო აგვისტოთი.

რა იყიდება სასტუმროს სახით

ყველაზე ხშირად ეს საოჯახო სასტუმროებია რამდენიმე ნომრით კერძო სახლებში, მინი-სასტუმროები ათიდან ოცდაათ ნომრამდე, აპარტ-სასტუმროების სართულები ან შენობები, სადაც ნომრებს სამზარეულოები აქვს, და შენობები, რომელთა „სასტუმროდ გადაკეთებასაც“ გამყიდველი გთავაზობთ. ყოველ ფორმატს თავისი ეკონომიკა აქვს: საოჯახო სასტუმროს ხშირად ოჯახი უძღვება, მინი-სასტუმროს პერსონალი სჭირდება, აპარტ-სასტუმროს ოპერატორი.

რით განსხვავდება მინი-სასტუმრო საოჯახო სასტუმროსგან მოწყობით, კარგად ჩანს გვერდზე მინი-სასტუმროების მშენებლობა: მიმღები, სამსახურებრივი სათავსები, საერთო ვენტილაცია, სახანძრო სიგნალიზაცია შეტყობინებით და ავარიული განათება. თუ შენობაში ეს ყველაფერი არ არის, მას ჯერ სასტუმროს ვერ უწოდებ, და მის მიყვანაზე ხარჯები მაშინვე უნდა დაითვალოს.

სასტუმროს ყიდვა ბათუმში: შენობა თუ კომპანია

სასტუმროს ყიდვა შეიძლება უძრავ ქონებად, როცა შენობაზე უფლება თქვენზე გადმოდის, ან კომპანიად, რომელსაც შენობა ეკუთვნის. მეორე შემთხვევაში კომპანიასთან ერთად გადმოდის მისი ვალები, საგადასახადო ვალდებულებები, ხელშეკრულებები პერსონალთან და მომწოდებლებთან. ამიტომ იურისტი ამოწმებს არა მხოლოდ შენობას, არამედ თავად კომპანიასაც.

ანგარიშები დაჯავშნის პლატფორმებზე, საიტი და შეფასებები ჩვეულებრივ კომპანიას ან ადამიანს უკავშირდება. ვარკვევთ, რა გადმოდის ამათგან სასტუმროსთან ერთად და როგორ. ჯავშნების ისტორიის გარეშე ახალი მესაკუთრე თითქმის ნულიდან იწყებს, და ეს ფასზე მოქმედებს. ცალკე ვთანხმდებით პერსონალზე: ვინ რჩება სამუშაოდ, რა პირობებით და ვინ უხდის მათ გადაცემამდე თვეებში.

დოკუმენტები, სართულიანობა და დანიშნულება

საჯარო რეესტრის ამონაწერით ვუყურებთ შენობის დანიშნულებას, ფართობსა და სართულიანობას. საოჯახო სასტუმროების ხშირი პრობლემაა ნებართვის გარეშე დაშენებული სართულები და მიშენებები: ნომრები მათში მუშაობს, მაგრამ დოკუმენტებით ისინი არ არსებობს. მათი დაკანონება შეიძლება რთული ან შეუძლებელი იყოს, ასეთი სართულებით სასტუმროს გაყიდვა კი შემდეგ ძნელია.

ცალკე ვამოწმებთ სახანძრო უსაფრთხოებას, ვენტილაციას, კანალიზაციას ნომრების საჭირო რაოდენობაზე და შესასვლელის სიმძლავრეს. თუ შენობის გადაკეთებაა საჭირო, ნომრებისა და საერთო სივრცეების რემონტს წინასწარ ვითვლით, დაწვრილებით გვერდზე სასტუმროების რემონტი.

კონსტრუქციები და სეისმურობა

ბევრ საოჯახო სასტუმროს რამდენიმე ეტაპად აშენებდნენ: ჯერ სახლი, შემდეგ სართული, შემდეგ კიდევ ერთი. კონსტრუქტორი ამოწმებს, გაუძლებს თუ არა საძირკველი და კედლები იმას, რაც მათზე დადგეს, ხომ არ არის ბზარები და წყლის კვალი გადახურვებში. შენობის კვლევა სეისმომედეგობის დასკვნით 2 820 ₾-დან ღირს, და სასტუმროსთვის ეს ფორმალობა არ არის: მასში უცხო ადამიანები ცხოვრობენ.

ინჟინერი ამოწმებს სახურავს, ქსელებს, ბოილერებსა და ტუმბოებს, კონდიციონერებს ნომრებში. ოცნომრიან სასტუმროში ყველა კონდიციონერის ან დგარის შეცვლა დიდი თანხა ჯდება, რომლის ცოდნაც ბემდე ჯობს. ვუყურებთ სამრეცხაოსაც: სად რეცხავენ თეთრეულს, ჰყოფნის თუ არა სიმძლავრე სარეცხ და საშრობ მანქანებს, თუ თეთრეული სხვაგან მიაქვთ.

სასტუმროს ციფრები

გამყიდველს ვთხოვთ ჯავშნებისა და გადახდების ამონაწერებს პლატფორმებიდან, საგადასახადო დეკლარაციებსა და კომუნალურ ანგარიშებს თვეების მიხედვით. საუკეთესო თვის სქრინშოტი წელიწადზე არაფერს ამბობს, სტუმრების შეფასებები კი მიგანიშნებენ, რაზე მოგიწევთ ხარჯვა მაშინვე. ვითვლით დატვირთვას თვეების მიხედვით, ნომრის საშუალო ფასს, ხარჯებს პერსონალზე, თეთრეულზე, დალაგებაზე, კომუნალურ გადასახადებსა და პლატფორმების საკომისიოებზე.

საინვესტიციო გათვლა ობიექტების შერჩევით 1 200 ₾-დან ღირს. შემოსავალს არ გპირდებით, არამედ გაჩვენებთ, რა მოაქვს სასტუმროს იმ დატვირთვით, რაც რეალურად იყო, და რა შეიცვლება მართვის სხვა მოდელით. ბათუმში ინვესტიციებზე ზოგადი ხედვა არის განყოფილებაში ინვესტიციები უძრავ ქონებაში.

სეზონი და მართვა

ბათუმში მთავარი სეზონი ივლისიდან სექტემბრამდეა, ზამთარში კი ზღვასთან ბევრი საოჯახო სასტუმრო თითქმის ცარიელი დგას. ცენტრსა და ბულვართან სასტუმროები უფრო თანაბრად ცხოვრობენ, რადგან ქალაქში არა მხოლოდ პლაჟისთვის ჩამოდიან. სეზონურობას გათვლაში პირველივე დღიდან ვდებთ, პერსონალისა და გათბობის ზამთრის ხარჯებთან ერთად.

თუ სასტუმროს თავად მართვას არ გეგმავთ, მისი ოპერატორისთვის გადაცემა შეიძლება. როგორ არის ეს მოწყობილი და შემოსავლის რა წილს იღებს ნომრების ფონდის ოპერატორი, მოგიყვებით გვერდზე აპარტ-სასტუმროს მართვა.

რა ღირს სასტუმროს შემოწმება

შერჩევა ფიქსირებული ანაზღაურებით 5 400 ₾-დან ღირს. იურიდიული სისუფთავის შემოწმება 960 ₾-დან, შენობის კვლევა სეისმომედეგობის დასკვნით 2 820 ₾-დან, საინვესტიციო გათვლა 1 200 ₾-დან, შეფასება აკრედიტებული შემფასებლის მიერ 330 ₾-დან.

საბოლოო ღირებულება ამოცანის განხილვისა და სამუშაოს მოცულობის შეთანხმების შემდეგ განისაზღვრება. რეესტრის მოსაკრებელი, ნოტარიუსის ტარიფი და გადასახადები ცალკე იხდება.