ბინა მშენებარე კორპუსში ბათუმში: პროექტი, მშენებლობის კონტროლი და ლოდინის ფასი

ბინა მშენებარე კორპუსში ბათუმში მზა ბინაზე იაფია, და ეს სხვაობა შემთხვევითი არ არის: იხდით ახლა, იღებთ წლების შემდეგ, და ამ წლების მთელი რისკი თქვენზეა. როგორ ცვლის კორპუსის ეტაპი ფასსა და შემოწმებებს, განვიხილეთ გვერდზე ბინები ახალ კორპუსებში. აქ იმაზეა, როგორ ავირჩიოთ პროექტი ადრეულ ეტაპზე, როგორ ვადევნოთ მას თვალი შორიდან და როგორ დავითვალოთ, რა ჯდება ლოდინი.

რას ყიდულობთ, როცა კორპუსი ჯერ არ არის

მშენებლობაზე ბინას კი არა, ხელშეკრულებას ყიდულობთ: გეგმას, ფართობს, ჩაბარების ვადას, გადახდის გრაფიკსა და კარკასის დაპირებულ შემადგენლობას. საჯარო რეესტრში ბინა არ არის, ის იქ მხოლოდ კორპუსის ჩაბარების შემდეგ გაჩნდება. მანამდე თქვენი უფლება ხელშეკრულების ტექსტსა და გადახდის დოკუმენტებს ეყრდნობა, ამიტომ აქ ხელშეკრულება ნებისმიერ რენდერზე მნიშვნელოვანია.

აქედან პირველი წესი: ყველაფერი, რასაც სიტყვიერად გპირდებიან, ხელშეკრულებაში უნდა მოხვდეს. სართული და ბინის ნომერი, ფართობი და მისი გადაანგარიშების წესი, ჩაბარების ვადა და პირგასამტეხლო დაგვიანებისთვის, ფულის დაბრუნების პირობები, ბინის გაყიდვის უფლება სრულ გადახდამდე. როგორ არის მოწყობილი განვადების ხელშეკრულება, მოგიყვებით გვერდზე დეველოპერის განვადება.

ბინა მშენებარე კორპუსში ბათუმში: როგორ ავირჩიოთ პროექტი

ადრეულ ეტაპზე ბინას კი არა, დეველოპერს ირჩევენ. ვუყურებთ მის ჩაბარებულ კორპუსებს: ჩააბარა თუ არა ისინი ვადაში, დარეგისტრირებულია თუ არა ბინები რეესტრში, როგორ გამოიყურება სადარბაზო და ფასადი რამდენიმე წლის შემდეგ. თუ კომპანიას ერთი ჩაბარებული კორპუსიც არ აქვს, რაც დიდ პროექტებსაც ემართებათ, რისკი მაღალია, და ეს ფასში ან ხელშეკრულების პირობებში უნდა ჩანდეს.

შემდეგ პროექტის დოკუმენტებია. ვის ეკუთვნის ნაკვეთი და ხომ არ არის ის ბანკის იპოთეკით დატვირთული, რაზეა გაცემული ნებართვა, ემთხვევა თუ არა ნებართვის სართულიანობა იმას, რასაც ყიდიან. ბინა სართულზე, რომელიც ნებართვაში არ არის, შეიძლება წლობით ელოდოს ექსპლუატაციაში მიღებასა და რეგისტრაციას. შემოწმების სრული წესი აღწერილია გვერდზე დეველოპერის შემოწმება.

როგორ ვადევნოთ თვალი მშენებლობას, თუ შორს ხართ

ხელშეკრულება დაპირებაა, მოედანი კი აჩვენებს, როგორ სრულდება ის. მუშაობენ თუ არა ადამიანები, რამდენი სართული აშენდა კვარტალში, ხომ არ დგას ამწე თვეობით უმოქმედოდ. გრაფიკით დავდივართ მოედანზე და გიგზავნით ფოტოებსა და მოკლე ჩანაწერს: რა გაკეთდა, ემთხვევა თუ არა ხელშეკრულების გრაფიკს, რა შეიცვალა წინა ვიზიტის შემდეგ.

ვადარებთ იმასაც, რაც გარედან ჩანს, იმას, რასაც დეველოპერი წერს. თუ საინფორმაციო წერილში „მიმდინარეობს მოსაპირკეთებელი სამუშაოები“, ფასადზე კი ფანჯრები ჯერ არ არის, ეს შეკითხვების მიზეზია შემდეგ გადახდამდე და არა მის შემდეგ. დეველოპერის ყველა წერილს დაპირებებითა და ახალი ვადებით ვინახავთ: დავისას გამოგადგებათ.

ლოდინი ფული ჯდება

მშენებლობაზე ფასი დაბალია, მაგრამ ბინაში პირველ დღემდე ბევრ რამეს იხდით. სანამ კორპუსი შენდება, ბინას ქირაობთ ან გაქირავებიდან შემოსავალს ვერ იღებთ. ჩაბარების შემდეგ წინ არის მიღება, კარკასის რემონტი, ავეჯი და ტექნიკა, ეს კი კიდევ რამდენიმე თვეა. ლოდინის წლებში ძვირდება სამუშაოც და მასალებიც.

ამიტომ მშენებლობის ფასს მზა ბინის ფასს კი არ ვადარებთ, არამედ სრულ თანხას დროის გათვალისწინებით: გადახდები, ქირა ან დაკარგული შემოსავალი, რემონტი და ავეჯი. ზოგჯერ სხვაობა მეზობლად ჩაბარებულ კორპუსში ბინასთან ფასების სიაზე ნაკლები გამოდის, განსაკუთრებით თუ ჩაბარება ერთი-ორი წლით გადაიწევს.

ცალკე ვუყურებთ გადახდის გრაფიკს. დეველოპერები ფასს ჩვეულებრივ დოლარში ასახელებენ, თქვენი შემოსავალი კი შეიძლება სხვა ვალუტაში იყოს, და რამდენიმე წელიწადში კურსი შორს წასვლას ასწრებს. თუ ბოლო დიდი გადახდა ჩაბარებას ემთხვევა, ამ დროისთვის რემონტის ფულიც გჭირდებათ. ორივე ხარჯს ერთად ვგეგმავთ, რომ კარკასის გასაღებით და მოპირკეთების ფულის გარეშე არ დარჩეთ.

თუ მშენებლობა გაჩერდა

ბათუმში დაგვიანება ხდება, და მნიშვნელოვანია, რა წერია ამ შემთხვევისთვის ხელშეკრულებაში. კარგია, თუ არის პირგასამტეხლო დაგვიანების ყოველ თვეზე და გადახდების შეჩერების უფლება, როცა მშენებლობა გრაფიკს აშკარად ჩამორჩება. ცუდია, თუ ვალდებულებები მხოლოდ მყიდველს აქვს, დეველოპერს კი მხოლოდ „სავარაუდო ვადა“.

თუ კორპუსი გაჩერდა, ვარიანტები ცოტაა: პირგასამტეხლოს მოთხოვნა, ახალ ვადაზე შეთანხმება, ხელშეკრულების შეწყვეტა ფულის დაბრუნებით მისი პირობებით ან უფლებების გაყიდვა დათმობით, თუ ხელშეკრულება ამას იძლევა. რაც მეტი ასეთი გზაა ხელმოწერისას ჩადებული, მით უფრო მშვიდად იქნებით შემდეგ.

რა ღირს მშენებარე ბინის შემოწმება

დეველოპერის შემოწმება, კომპანიით, ნაკვეთით, ნებართვით, სასამართლო დავებითა და ჩაბარებული კორპუსებით, 1 200 ₾-დან ღირს. მომავალი ბინის ნასყიდობის ან განვადების ხელშეკრულების შემოწმება 660 ₾-დან. ბინის შერჩევა ფიქსირებული ანაზღაურებით 5 400 ₾-დან ან მყიდველის აგენტის საკომისიოთი, ფასის 2–3%. მზა ბინის მიღება ინჟინერთან ერთად კორპუსის ჩაბარებისას 480 ₾-დან ერთ ობიექტზე.

საბოლოო ღირებულება პროექტის განხილვისა და სამუშაოს მოცულობის შეთანხმების შემდეგ განისაზღვრება. რეესტრის მოსაკრებელი და ნოტარიუსის ტარიფი მათი ტარიფებით იხდება.