აპარტამენტების ყიდვა ბათუმში: ნომერი აპარტ-სასტუმროში და ხელშეკრულება ოპერატორთან

აპარტამენტების ყიდვას ბათუმში თითქმის ყველა ახალ ზღვისპირა კორპუსში გთავაზობენ, და ამ სიტყვის მიღმა ნებისმიერი რამ შეიძლება იმალებოდეს. ჯერ ვარკვევთ, კონკრეტულად რას ყიდიან, შემდეგ დოკუმენტებს ვკითხულობთ და მხოლოდ ამის შემდეგ ვითვლით ფულს.

რას ყიდიან სიტყვით „აპარტამენტები“

განცხადებებში აპარტამენტებს უწოდებენ როგორც ჩვეულებრივ ბინებს, ისე აპარტ-სასტუმროების ნომრებს, ყველაზე ხშირად ეს სტუდიოები და 1+1-ია. საცხოვრებელ კორპუსში ბინა ბინად რჩება: მასში ცხოვრობთ, აქირავებთ თავად ან მმართველი კომპანიის მეშვეობით. აპარტ-სასტუმროს ნომერი სხვაგვარად არის მოწყობილი. შენობა თავიდანვე სასტუმროდ მუშაობს, ნომრებს ოპერატორი მართავს, სტუმრებს კი საერთო მიმღები, დალაგება და წესები აქვთ.

არსებობს შერეული ვარიანტიც: საცხოვრებელი კორპუსი, სადაც დეველოპერი მყიდველებს სთავაზობს, ბინები მისი მმართველი კომპანიით გააქირაონ. სავალდებულოა თუ არა ეს, ნასყიდობის ხელშეკრულების ტექსტი და კომპლექსის წესები წყვეტს და არა მენეჯერის სიტყვები, ამიტომ მათ ჯავშნამდე ვნახულობთ.

როგორ არის ნომერი საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული

მთავარი დოკუმენტი რეესტრის ამონაწერია. მასში ჩანს, როგორ არის ფართი რეგისტრირებული, საცხოვრებლად თუ არა, და ამაზეა დამოკიდებული გადასახადები. საცხოვრებელი, რომელსაც ორ წელზე მეტ ხანს ფლობთ, გადასახადის გარეშე იყიდება, მანამდე კი გადასახადი გაყიდვისა და ყიდვის ფასებს შორის სხვაობის 5%-ია. ნომერი, რომელიც არასაცხოვრებლად არის რეგისტრირებული ან სასტუმრო ბიზნესში მუშაობს, გაყიდვისას შეიძლება არასაცხოვრებელივით დაიბეგროს, 20%-იანი განაკვეთით.

ქირასთანაც ასეა. 5%-იანი განაკვეთი მთლიან შემოსავალზე იმ საცხოვრებლისთვისაა გათვლილი, რომელსაც საცხოვრებლად აქირავებენ, თანაც მესაკუთრე გამქირავებლად უნდა იყოს რეგისტრირებული. როგორ დაიბეგრება ოპერატორის მიერ გაქირავებული ნომრის შემოსავალი, საგადასახადო კონსულტანტთან ბის მიცემამდე ვარკვევთ და არა პირველი ანაზღაურების შემდეგ. მყიდველის ერთჯერად და ყოველწლიურ ხარჯებზე დაწვრილებით გვერდზე გადასახადები უძრავი ქონების ყიდვისას.

ხელშეკრულება ოპერატორთან: რა წავიკითხოთ ყიდვამდე

აპარტ-სასტუმროში ერთდროულად ორ დოკუმენტს ყიდულობთ: უფლებას ნომერზე და ხელშეკრულებას ოპერატორთან. მეორე განსაზღვრავს, რამდენს გამოიმუშავებთ, ამიტომ მას ისევე ყურადღებით ვკითხულობთ, როგორც პირველს:

• ვინ არის ოპერატორი და რამდენ შენობას მართავს უკვე;
• მისი წილი შემოსავალში და რა თანხიდან ითვლება, პლატფორმების საკომისიომდე თუ მის შემდეგ;
• რა ხარჯები აკლდება თქვენს წილს: დალაგება, თეთრეული, ნომრის რემონტი, კომუნალური გადასახადები;
• წელიწადში რამდენ დღეს შეგიძლიათ თავად იცხოვროთ ნომერში და როგორ დაჯავშნოთ ისინი;
• რამდენად ხშირად მოდის ანგარიში და ანაზღაურება;
• რა ვადით იდება ხელშეკრულება და როგორ გამოხვიდეთ მისგან, თუ ოპერატორი ცუდად მუშაობს.

თუ ოპერატორის ხელშეკრულება ჯერ მზად არ არის და მის ხელმოწერას კორპუსის ჩაბარების შემდეგ გთავაზობენ, ეს რისკია: პირობები შეიძლება სხვა აღმოჩნდეს. როგორ გამოიყურება ნომრების ფონდთან მუშაობა მმართველი კომპანიის მხრიდან, აღწერილია გვერდზე აპარტ-სასტუმროს მართვა.

დაპირებული შემოსავალი: როგორ გადავთვალოთ

აპარტამენტების პრეზენტაციაში თითქმის ყოველთვის წერია წლიური შემოსავლის პროცენტი. ჩვეულებრივ მას მთლიანი შემოსავლიდან ითვლიან, დატვირთვას კი ზაფხულისას იღებენ. ჩვენ სხვაგვარად ვითვლით: დატვირთვა თვეების მიხედვით ზამთრის ვარდნით, მინუს პლატფორმების საკომისიო, ოპერატორის წილი, დალაგება, კომუნალური გადასახადები, შენობის მომსახურება და გადასახადი. რაც რჩება, ის არის თქვენი შემოსავალი.

კარგი ორიენტირია იმავე ოპერატორის უკვე მომუშავე სასტუმროს ანგარიშები: შემოსავალი თვეების მიხედვით გასული წლისთვის და მესაკუთრეებისთვის გადახდილი თანხები. თუ მათ ჩვენებას ვერ ახერხებენ, შემოსავალს მარაგით ვითვლით და პრეზენტაციის ციფრებს არ ვენდობით.

თუ დეველოპერი დაპირებას ფიქსირებული გადახდების ხელშეკრულებით ამყარებს, ვკითხულობთ, ვინ იხდის მათ, რა ფულიდან და რამდენი წლის განმავლობაში. როცა ეს ვადა დასრულდება, ნომერი იმდენს მოიტანს, რამდენსაც თავად გამოიმუშავებს. როგორ ვითვლით ინვესტიციებს უძრავ ქონებაში, მოგიყვებით გვერდზე ინვესტიცია უძრავ ქონებაში ბათუმში.

აპარტამენტების ყიდვა ბათუმში საკუთარი თავისთვის

თუ ნომერი საკუთარი ჩამოსვლებისთვის გჭირდებათ, მნიშვნელოვანია, რამდენად თავისუფლად სარგებლობთ მით. აპარტ-სასტუმროში საკუთარი თარიღები ხშირად წინასწარ უნდა დაჯავშნოთ, სეზონში კი მათი რაოდენობა შეიძლება შეზღუდული იყოს. ავეჯი და ტექნიკა სასტუმროს სტანდარტს უნდა შეესაბამებოდეს, და მათ შეცვლა მისი წესებით მოგიწევთ. იკითხეთ ნივთებზეც: შეიძლება თუ არა ჩამოსვლებს შორის საკუთარი ნივთების ნომერში დატოვება და სად ინახება ისინი, სანამ ნომერი გაქირავებულია.

თუ გსურთ, ჩამოხვიდეთ, როცა მოგიხერხდებათ, და ნივთები დატოვოთ, საცხოვრებელ კორპუსში ჩვეულებრივი ბინა უკეთ გამოგადგებათ. მისი გაქირავებაც შეიძლება თქვენი არყოფნისას, მაგრამ წესებს მაშინ თქვენ ადგენთ.

რა ღირს აპარტამენტების შემოწმება

ობიექტის იურიდიული სიწმინდის შემოწმება, ამონაწერით, ფართის დანიშნულებითა და ოპერატორთან ხელშეკრულებით, 960 ₾-დან ღირს. თუ დოკუმენტები უკვე ხელთ გაქვთ და მეორე აზრი გჭირდებათ, უძრავი ქონების იურისტის კონსულტაცია ერთ საათამდე 155 ₾-დან ღირს. საინვესტიციო გათვლა ობიექტების შერჩევით 1 200 ₾-დან.

აპარტამენტების შერჩევა შეიძლება მყიდველის აგენტის საკომისიოთი, ფასის 2–3%, გარიგების სრული იურიდიული თანხლება კი 2 220 ₾-დან ღირს. საბოლოო ღირებულება პროექტის განხილვისა და სამუშაოს მოცულობის შეთანხმების შემდეგ განისაზღვრება.