Купить апартаменты в Батуми: номер в апарт-отеле и договор с оператором

Купить апартаменты в Батуми предлагают почти в каждом новом доме у моря, и под этим словом может скрываться что угодно. Сначала выясняем, что именно продают, потом читаем документы и только после этого считаем деньги.

Что продают под словом «апартаменты»

В объявлениях апартаментами называют и обычные квартиры, и номера в апарт-отелях, чаще всего это студии и 1+1. Квартира в жилом доме остаётся квартирой: вы живёте в ней, сдаёте сами или через управляющую компанию. Номер в апарт-отеле устроен иначе. Дом с самого начала работает как гостиница, номерами управляет оператор, у гостей общий ресепшен, уборка и правила.

Бывает и смешанный вариант: жилой дом, где застройщик предлагает покупателям сдавать квартиры через свою управляющую компанию. Обязательно ли это, решает текст договора купли-продажи и правила комплекса, а не слова менеджера, поэтому смотрим их до брони.

Как номер записан в Публичном реестре

Главный документ — выписка из реестра. По ней видно, как записано помещение, жилое оно или нет, и от этого зависят налоги. Жильё, которым вы владеете больше двух лет, продаётся без налога, раньше налог 5 % с разницы между ценой продажи и покупки. Номер, записанный как нежилой или работающий в гостиничном бизнесе, при продаже могут обложить как нежилое, по ставке 20 %.

С арендой похоже. Ставка 5 % с валового дохода рассчитана на жильё, которое сдают для проживания, причём владелец должен быть зарегистрирован арендодателем. Как будет облагаться доход от номера, который сдаёт оператор, выясняем у налогового консультанта до задатка, а не после первой выплаты. О разовых и ежегодных расходах покупателя подробнее на странице о налогах при покупке недвижимости.

Договор с оператором: что прочитать до покупки

В апарт-отеле вы покупаете два документа сразу: право на номер и договор с оператором. Второй определяет, сколько вы заработаете, поэтому читаем его так же внимательно, как первый:

• кто оператор и сколько домов он уже ведёт;
• его доля дохода и от какой суммы она считается, до или после комиссии площадок;
• какие расходы списывают с вашей доли: уборку, бельё, ремонт номера, коммунальные платежи;
• сколько дней в году вы можете жить в номере сами и как их бронировать;
• как часто приходят отчёт и выплата;
• на какой срок договор и как из него выйти, если оператор работает плохо.

Если договор оператора пока не готов и его предлагают подписать после сдачи дома, это риск: условия могут оказаться другими. Как работа с номерным фондом выглядит со стороны управляющей компании, описано на странице об управлении апарт-отелем.

Обещанный доход: как его пересчитать

В презентации апартаментов почти всегда есть процент годового дохода. Обычно его считают от валовой выручки, а загрузку берут летнюю. Мы считаем иначе: загрузка по месяцам с зимним спадом, минус комиссия площадок, доля оператора, уборка, коммунальные платежи, обслуживание дома и налог. Остаток и есть ваш доход.

Хороший ориентир — отчёты уже работающего отеля того же оператора: выручка по месяцам за прошлый год и выплаты владельцам. Если показать их не могут, доход считаем с запасом и не верим цифрам из презентации.

Если застройщик подкрепляет обещание договором о фиксированных выплатах, читаем, кто их платит, из каких денег и сколько лет. Когда срок закончится, номер будет приносить столько, сколько заработает сам. Как мы считаем вложения в недвижимость, рассказываем на странице об инвестициях в недвижимость Батуми.

Купить апартаменты в Батуми для себя

Если номер нужен для своих приездов, важно, насколько свободно вы им пользуетесь. В апарт-отеле свои даты часто нужно бронировать заранее, а в сезон их число бывает ограничено. Мебель и техника должны соответствовать стандарту отеля, и менять их вы будете по его правилам. Спросите и о вещах: можно ли оставлять в номере свои между приездами и где они хранятся, пока номер сдают.

Если вы хотите приезжать, когда удобно, и оставлять вещи, обычная квартира в жилом доме подойдёт лучше. Её тоже можно сдавать в ваше отсутствие, но правила тогда задаёте вы.

Сколько стоит проверка апартаментов

Проверка юридической чистоты, с выпиской, назначением помещения и договором с оператором, стоит от 960 ₾. Если документы у вас уже на руках и нужен второй взгляд, консультация юриста по недвижимости до часа стоит от 155 ₾. Инвестиционный расчёт с подборкой объектов от 1 200 ₾.

Подбор апартаментов можно вести по комиссии агента покупателя, 2–3 % от цены, а полное юридическое сопровождение сделки стоит от 2 220 ₾. Окончательная стоимость определяется после разбора проекта и согласования объёма работ.