Alliance Centropolis
Химшиашвили, 62 этажей
Район улицы Химшиашвили в Батуми: высотки, апарт-отели, сдача и ремонт
Улица Шерифа Химшиашвили идёт параллельно Новому бульвару, в квартале от моря, и вдоль неё стоят высотные жилые комплексы и апарт-отели. Здесь много студий под посуточную сдачу, летом улица полна туристов, а зимой большинство квартир пустует или сдаётся надолго. Мы проверяем дома и договоры, принимаем квартиры у застройщика, ремонтируем их и управляем сдачей.
Застройка
Основа района — высотные жилые комплексы и апарт-отели последних лет, многие в двадцать этажей и выше, с бассейнами, ресепшеном и паркингом. Квартиры в них продают в каркасе, с ремонтом застройщика или как номера отеля с оператором. Студий и небольших квартир под сдачу здесь больше, чем больших квартир для жизни.
Между башнями ещё остались невысокие дома и пустые участки, и стройка в районе продолжается. Первые этажи заняты магазинами, кафе, спортзалами и офисами управляющих компаний.
Рельеф, море и грунты
Район стоит на ровном низком берегу, в квартале от пляжа. Грунтовая вода близко, поэтому у высоток глубокие фундаменты, а в подземных паркингах важна гидроизоляция. Между высокими башнями ветер усиливается, и на верхних этажах балконные двери и окна должны держать и ветер, и косой дождь.
Соль с моря доходит и сюда: металл и наружные блоки кондиционеров стареют быстрее, чем в глубине города. Аджария сейсмически активна, а в новых высотках перекрытия первые годы оседают, поэтому трещины по стыкам перегородок здесь обычное дело.
Инфраструктура
На первых этажах комплексов работают супермаркеты, аптеки, кафе, спортзалы и небольшие магазины. До Нового бульвара и пляжа несколько минут пешком, по улице и соседним улицам ходят автобусы и маршрутки в центр и к аэропорту.
Школ и детских садов меньше, чем в жилых районах вглубь от моря. Летом на улице плотное движение и мало мест для машин, а у некоторых комплексов места в паркинге продаются или сдаются отдельно от квартир.
Улица Шерифа Химшиашвили идёт параллельно Новому бульвару, в квартале от моря. Вдоль неё за последние годы выросли высотные комплексы, и сегодня это один из самых плотных по застройке районов Батуми. Здесь много студий под посуточную сдачу и апарт-отелей, а стройка продолжается. Ниже о том, что важно знать покупателю и собственнику.
Улица Химшиашвили в Батуми: высотки у моря
Район выбирают за сочетание моря в нескольких минутах пешком и цены, которая обычно ниже, чем на самой первой линии. Квартиры от студий до больших, но больше всего небольших квартир, рассчитанных на сдачу. Вид на море зависит от этажа и от соседних башен: с нижних этажей чаще видны соседи, чем бухта. О квартирах на самом берегу рассказано на странице о Новом бульваре.
Квартира или номер в апарт-отеле
В части комплексов продают не обычные квартиры, а номера апарт-отеля с оператором. Это разные покупки. Квартиру вы сдаёте как хотите и сами выбираете управляющего. Номер работает в общем фонде отеля: цены, гостей и уборку ведёт оператор, а собственник получает долю дохода по договору. Перед покупкой читаем этот договор: долю оператора, отчётность, право выйти из схемы и пользоваться номером самому. Как работает управление номерным фондом, описано на странице об управлении апарт-отелем.
Квартира в высотке: что проверить
Если дом ещё строится, проверяем застройщика, разрешение, сроки и договор, а у сданного дома — выписку и правила комплекса. При приёмке смотрим окна и балконные двери, стяжку, стояки и вентиляцию: в новых высотках перекрытия первые годы немного прогибаются, и по стыкам перегородок появляются трещины. Что исправляет застройщик, а что быстрее сделать самим, разобрано на странице о доработке ремонта от застройщика.
В высотном доме важны лифты и их число на подъезд, пожарная безопасность, работа насосов и резервного питания. Летом, когда дом заполнен гостями, очереди к лифтам и перебои с водой на верхних этажах сразу попадают в отзывы.
Ещё один вопрос — число квартир на этаже. В некоторых башнях на этаже два десятка студий, и коридор летом шумный, как в гостинице. Для сдачи это не помеха, а для жизни такая квартира подходит хуже, чем в доме, где на этаже несколько квартир.
Сдача по сезонам
Летом квартиры на Химшиашвили сдаются посуточно почти так же хорошо, как на первой линии: море рядом, а цена ночи ниже. Зимой гостей мало, и квартиры здесь, как и у моря, сдают надолго в основном с осени до весны. Конкуренция внутри одного комплекса высокая, поэтому решают фото, описание, отзывы и гибкая цена. Правила дома, ресепшен и ключи разобраны на странице об управлении квартирами в ЖК.
Ремонт в высотке
Ремонт в комплексах на Химшиашвили идёт по правилам управляющей компании: часы шумных работ, грузовой лифт, вывоз мусора, места для наружных блоков кондиционеров. В новых домах одновременно ремонтируются десятки квартир, и к грузовому лифту бывает очередь. Как мы согласуем и ведём такой ремонт, рассказано на странице о ремонте квартир в ЖК.
Жилые комплексы в районе улицы Химшиашвили
Horizons Elegance
Химшиашвили, сдача 2018, 32 этажей
Orbi Beach Tower
Химшиашвили, сдача 2019, 39 этажей
Orbi City
Химшиашвили, 55 этажей
Orbi Residence
Химшиашвили, сдача 2015, 27 этажей
Orbi Sea Towers
Химшиашвили, сдача 2015, 34 этажей
Subtropic City
Химшиашвили, 19 этажей
Вопросы и ответы
Чем квартира на Химшиашвили отличается от квартиры на Новом бульваре?
Обычно ценой и видом. На Химшиашвили до моря несколько минут пешком, а метр чаще дешевле, чем на самой первой линии. Зато вид на море здесь зависит от этажа и соседних башен, и с нижних этажей видны скорее соседние дома. Для посуточной сдачи летом разница в спросе небольшая, а цену ночи на первой линии можно ставить выше.
Что выгоднее купить: квартиру или номер в апарт-отеле?
Это разные покупки. Квартиру вы сдаёте как хотите и сами выбираете управляющего. Номер работает в общем фонде отеля, где цены и гостей ведёт оператор, а вы получаете долю дохода. Перед решением читаем договор с оператором: его долю, отчёты, право выйти из схемы и жить в номере самому. Доход сравниваем на целом годе, а не по летним месяцам.
Почему в новой высотке появляются трещины на стенах?
Перекрытия в новых домах первые годы немного прогибаются и оседают, а перегородки из блоков этого не выдерживают по стыкам с колоннами и потолком. Такие трещины чаще косметические: их расшивают, армируют сеткой и перекрашивают. Если трещина широкая или растёт, зовём конструктора и сообщаем застройщику, пока действует гарантия.
Сдаются ли квартиры на Химшиашвили зимой?
Посуточно зимой гостей мало, поэтому квартиры здесь чаще сдают надолго с осени до весны или на 1–3 месяца тем, кто приезжает работать удалённо. Взнос за обслуживание комплекса и счета приходят и в пустые месяцы, поэтому формат на зиму выбираем заранее, ещё в конце сезона.
Термины на этой странице
- Апарт-отель
- Дом, где номера принадлежат разным владельцам, а сдачу гостям ведёт один оператор, который делится доходом с владельцами по договору.
Расскажите о задаче, а мы посчитаем сроки и бюджет
Ответим в течение часа в рабочее время. Можно написать в мессенджер или оставить заявку: перезвоним, уточним детали и предложим следующий шаг.
Пн–Пт 10:00–19:00, Сб 11:00–16:00