Проверка арендаторов в Батуми: поиск жильца, договор и депозит

Жильца, который уедет, не заплатив за свет и последний месяц, проще отсеять до договора, чем искать потом. Поэтому проверка арендаторов в Батуми у нас идёт с первого отклика: мы находим жильца на год или на зиму, сверяем документ и платёжеспособность, оформляем договор, депозит и акт с фото квартиры. После заселения квартиру можно вести самому по нашим документам или оставить у нас.

Как мы ищем жильца

Сначала договариваемся с вами об условиях: ставка, срок, депозит, кто платит коммунальные, можно ли с детьми и животными. Всё это пишем прямо в объявлении, и часть неподходящих откликов отпадает сама. Квартиру снимаем днём, с открытыми шкафами и включённым светом, чтобы фото совпадали с тем, что человек увидит на показе.

Объявление выставляем на местных площадках, где ищут жильё помесячно и на год. Каждому, кто откликнулся, задаём одни и те же вопросы ещё до показа: кто будет жить, на какой срок, откуда переезжает, когда готов въехать. На показ зовём тех, чьи ответы совпадают с вашими условиями.

Показы проводит наш менеджер, вам приезжать не нужно. Кандидату из другого города показываем квартиру по видеосвязи, но в акте потом отмечаем, что осмотр был по видео. Если вы живёте за границей, остальные дела по квартире тоже можно вести удалённо через нас.

Проверка арендаторов в Батуми: что мы смотрим

Смотрим только то, что потом скажется на оплате и на состоянии квартиры:

По каждому кандидату присылаем вам короткую сводку: кто он, на какой срок, что подтвердил и что нет. Решение, кого пустить в квартиру, остаётся за вами. Если сомнения есть, а человек вам подходит, можно взять оплату за два месяца вперёд и записать это в договор.

Лишних данных не собираем

Для договора нужны имя жильца, данные его документа и контакт. Персональные данные в Грузии обрабатывают по Закону «О защите персональных данных» 2023 года, и мы берём у жильца только то, без чего не составить договор. Полную банковскую выписку, копии документов родственников, сведения о здоровье и доступ к соцсетям мы не просим.

Доход жилец подтверждает тем, что ему удобнее показать. Из выписки хватает строк с зарплатой или переводами за прошлую аренду, остальное он может закрыть. Копия документа лежит вместе с договором у вас и у нас, другим людям мы её не передаём, кроме случаев, когда этого требует закон.

Договор, депозит и акт с фото

Договор аренды готовим на русском, грузинском или английском, а если жилец и владелец говорят на разных языках, делаем две колонки. Кроме срока, суммы и депозита, в нём есть пункты, о которых владельцы обычно вспоминают слишком поздно:

• запрет пересдавать квартиру посуточно и селить других людей без вашего согласия;
• за сколько часов жилец получает предупреждение, если в квартиру нужно зайти вам, управляющему или мастеру;
• кто вызывает и оплачивает мастера, если сломалась техника, и что считается поломкой по вине жильца;
• что происходит с депозитом, если жилец уезжает раньше срока;
• обязанность в последний месяц пускать на показы следующих жильцов.

Депозит и первую оплату принимаем в день подписания, переводом или под расписку. Тогда же составляем акт: опись мебели и техники, фото каждой комнаты и каждого уже имеющегося дефекта, показания счётчиков света, газа и воды. Ключи жилец получает после подписания акта, и каждый выданный комплект мы записываем.

После заселения: вести аренду самому или с нами

Без управления мы передаём вам договор, акт, фото и контакты жильца, и дальше вы ведёте аренду сами. Записывайте дату и сумму каждой оплаты с первого месяца. В споре с жильцом это доказательства, а в начале года из этой истории берутся цифры, с которых считают налог с аренды квартиры.

Если квартиру оставить нам в долгосрочной аренде под управлением, оплату, счета, поломки и визиты ведёт менеджер, а отчёт приходит раз в месяц. Перейти на управление можно и позже. Договор аренды тогда переделывать не придётся: пункт о том, как в квартиру заходят управляющий и мастер, в нём уже есть.

Сколько стоит поиск и проверка арендатора

Поиск долгосрочного арендатора стоит от 90 до 120 % месячной арендной платы, платит его собственник. В эту сумму входят фото, объявление, отбор откликов и показы. Проверка кандидата стоит 210–300 ₾, договор с актом приёма-передачи и описью 240–360 ₾. Обе услуги можно заказать отдельно, если жильца вы нашли сами или через знакомых.

Дороже обходится срочный поиск к конкретной дате, квартира с высокой ставкой или необычной планировкой, на которую откликаются реже, и показы по вечерам и выходным. Дешевле квартира с ремонтом и мебелью, которую не надо готовить к съёмке. Если после заселения квартиру ведём мы, комиссия за управление долгосрочной арендой 15–18 % от месячной платы. Окончательная стоимость определяется после осмотра квартиры и согласования условий в договоре.

Выезд жильца: износ или ущерб

Акт с заселения работает и при выезде: квартиру сверяют с фото из описи, а показания счётчиков с цифрами первого дня. Спорят обычно о границе между износом и ущербом. Потёртый пол у входа, выгоревшие шторы и следы от мебели на стене относят к обычному износу, а сломанную дверцу шкафа или прожжённый ковёр уже нет. Поэтому в описи мы отмечаем примерный возраст мебели и техники: если сломается старая стиральная машина, не придётся спорить, платит ли жилец как за новую.

Из депозита удерживают только суммы, которые прямо предусмотрены договором, и расчёт жилец получает письменно. Пункт о показах в последний месяц позволяет искать следующего жильца, пока прежний ещё живёт в квартире. Если перед новым договором квартиру нужно освежить, подготовку к сдаче и мелкий ремонт делаем сами, а когда ремонт нужен с нуля, смотрите, как мы делаем ремонт квартиры под жильца на годы.