Управление коммерческой недвижимостью в Батуми: офисы, магазины, арендаторы

Чем коммерческая аренда отличается от жилой

Управление коммерческой недвижимостью в Батуми строится вокруг одного длинного договора. Арендатор офиса или магазина приходит на годы, вкладывает деньги в ремонт под свой бизнес и рассчитывает на предсказуемую плату. Поэтому почти вся защита собственника закладывается в договор на старте, а дальше работа сводится к контролю: плата, индексация, счета, состояние помещения.

Жилец на год обычно въезжает в готовую квартиру. Коммерческий арендатор чаще получает помещение после застройщика или после прошлого бизнеса и переделывает его: перегородки, вывеска, вытяжка, электрика под оборудование. От того, что ему разрешено менять и в каком виде он вернёт помещение, зависят ваши траты после его выезда.

Поиск и проверка арендатора

Под помещение ищем бизнес, которому оно подходит, а не первого, кто готов платить. Ресторану важны вытяжной канал и мощность сети, рознице витрина и проход людей мимо двери, офису тишина и место для машин. Если у помещения нет вытяжного канала, а правила дома запрещают выводить трубу по фасаду, кафе там не откроется, и месяцы переговоров уйдут впустую. Поэтому до объявления смотрим документы помещения, правила здания и мощность ввода.

Объявление выставляем на местных досках недвижимости в разделах коммерческой аренды, а кандидатам из другого города показываем помещение по видео. Проверяем арендатора так же внимательно, как жильца на год: кто подписывает договор и есть ли у него полномочия, давно ли работает бизнес, как он платил прежнему арендодателю. Как устроена проверка жильцов, описано на странице о подборе арендаторов. Если арендатор компания, к этому добавляется выписка из Публичного реестра: по ней видно, кто вправе подписывать договор от её имени.

Договор: индексация, ремонт арендатора, депозит

Коммерческий договор длиннее жилого, и спорят по нему обычно о пунктах, которые на старте казались формальностью:

• срок, право продления и за сколько месяцев о нём сообщают;
• индексация: на какой процент и с какой даты растёт плата или к какому показателю она привязана, например к индексу потребительских цен, который публикует Геостат;
• валюта платы и курс пересчёта, если плата указана не в лари;
• ремонт арендатора: что можно менять без согласования, что только по проекту, что остаётся в помещении после выезда, а что он демонтирует за свой счёт;
• время на ремонт без платы или со скидкой, если вы на это идёте, и что будет, если арендатор не открылся в срок;
• депозит или банковская гарантия и случаи удержания;
• кто платит свет, воду, взнос за обслуживание здания и вывоз мусора, кто отвечает за вывеску и пожарную безопасность.

Договор готовит юрист-партнёр на русском, грузинском или английском. Рамки ремонта арендатора записываем вместе с прорабом. Он покажет, где проходят стояки и несущие стены и какая мощность есть на вводе, чтобы арендатор не начал то, чего в этом здании сделать нельзя. Несущие стены без проекта и конструктора мы не трогаем, и тот же запрет для арендатора пишем в договор.

Плата, счета и индексация по месяцам

Арендатор платит по графику из договора, нам или напрямую вам. У бизнеса долг редко начинается с полного неплатежа: сначала задержка на неделю, потом оплата частями. Поэтому каждую задержку фиксируем письменно в тот же месяц, а повторные запускают порядок из договора, который ведёт юрист-партнёр в рамках закона.

Счета помещения сверяем с показаниями счётчиков. У кафе и салона расход воды и света в разы выше, чем у офиса, а абонентский счёт остаётся за помещением, и неоплаченное арендатором потом решает собственник. Дату индексации держим в календаре и за месяц до неё отправляем арендатору расчёт новой платы. Индексацию, о которой забыли в срок, задним числом взять трудно.

Техническое состояние помещения

По договору за то, что внутри, чаще отвечает арендатор, а за конструкцию и вводы сетей собственник. Кровлю и фасад жилого комплекса обычно обслуживает управляющая компания дома, и с ней по таким вопросам говорим мы. Чтобы спор не начинался после протечки, у нас помещение осматривают раз в квартал с предупреждением арендатора: витрины и входную группу, потолок под соседями сверху, кондиционеры и наружные блоки, щит, следы перепланировки без согласования.

Поломку на стороне собственника чиним в пределах лимита из договора, крупное согласуем с вами по смете. Если арендатор просит перепланировку или усиление электрики, сначала смотрит наш прораб. Сами работы можем сделать по отдельной смете, как ремонт офиса или ремонт магазина. Плановые визиты и мелкий ремонт устроены так же, как наше обслуживание квартир по графику, только время визитов подстраиваем под часы работы арендатора.

Пустое помещение между арендаторами

Коммерческое помещение обычно ищет арендатора дольше квартиры, и простой лучше заложить в расчёт с самого начала. Пока помещение пустует, платите вы: взнос за обслуживание здания, минимальные счета, иногда охрану. Как часто мы бываем там на время простоя и как оплачиваются эти визиты, записываем в договор управления. На визитах снимаем витрину и потолок на фото и держим помещение чистым для показов.

Если прежний арендатор оставил ремонт, полезный для того же бизнеса, показываем его как преимущество. Если ремонт мешает, например кухня бывшего кафе в помещении под офис, сравниваем два пути: снизить плату и отдать демонтаж новому арендатору или привести помещение в нейтральный вид самим. Нейтральную отделку под разные виды бизнеса удобно сначала решить в дизайне коммерческого интерьера, а потом уже считать ремонт.

Налоги и учёт по коммерческой аренде

Налог с аренды платит собственник. Ставка 5 % с валовой суммы по правилам на 2026 год касается сдачи жилья для проживания, поэтому режим для офиса или магазина подбирает налоговый консультант. Ему же задают вопрос об НДС, и лучше до подписания договора. В самом договоре мы пишем, указана плата с НДС или без.

При продаже ставка у нежилого помещения тоже своя: по правилам на 2026 год 20 % с разницы цен продажи и покупки. Правила для жилья разобраны на странице о налогах с аренды. Учёт поступлений и расходов по помещению мы ведём отдельной услугой, и консультант получает готовые цифры.

Сколько стоит управление коммерческой недвижимостью в Батуми

Управление стоит 9–12 % месячной арендной платы. Если арендатор за месяц не заплатил, нашей комиссии за этот месяц тоже нет. В комиссию входят сбор платежей, контроль договора и индексации, связь с арендатором, техническое состояние помещения и ежемесячный отчёт. Процент зависит от числа помещений и арендаторов и от того, кто платит счета.

Разовые работы оплачиваются отдельно. Поиск арендатора стоит 150–180 % месячной платы, договор коммерческой аренды с индексацией, правилами ремонта арендатора и гарантиями 660–960 ₾. Проверка кандидата, выезд мастера, час юриста-партнёра и ведение налогов с аренды собраны в таблице цен на этой странице.

Дороже выходят здание с несколькими арендаторами, бизнес с большим расходом воды и света и арендатор, который делает серьёзный ремонт. Дешевле офис с одним арендатором на несколько лет. Окончательную стоимость фиксируем в договоре после осмотра помещения и согласования объёма работ.