Ремонт апартаментов под посуточную сдачу в Батуми
Ремонт апартаментов под посуточную сдачу мы считаем по нагрузке: летом гости меняются каждые несколько дней, пол моют после каждого выезда, а душ включают по нескольку раз в день. Поэтому в смете износостойкие покрытия, мокрые зоны с защитой от протечек, отдельные линии под кондиционеры и электронный замок на входной двери. Работаем из белого каркаса и во вторичке, под ключ от 900 ₾ за м² без мебели.
от 900 ₾/м²работы и материалы среднего класса под ключ, мебель и техника отдельно. Окончательная стоимость после согласования.
- Сроки: 8–11 недель для студии 30–40 м² из белого каркаса, от замера до передачи ключей
- Гарантия: 2 года на работы, 5 лет на скрытые коммуникации
Кому подходит
Купили студию в апарт-отеле у моря и хотите принять первых гостей уже этим летом
Получили квартиру в белом каркасе зимой и к июлю должны закончить ремонт под сдачу
Сдаёте посуточно квартиру с ремонтом для себя, и после двух сезонов она требует переделки
Живёте за границей и хотите, чтобы гости заселялись без встречи и передачи ключей
Переводите квартиру со сдачи надолго на посуточную и меняете отделку под частые уборки
Что входит в работу
- Планировка под гостей: место для чемоданов, хозяйственный шкаф, спальные места
- Гидроизоляция душевой зоны с заходом на стены и трап с сухим затвором
- Датчики протечки с краном-автоматом под мойкой и у стиральной машины
- Износостойкие полы, моющиеся стены, двери и плинтусы под ежедневное мытьё
- Электрика с отдельными линиями под кондиционеры и реле напряжения в щите
- Подбор и монтаж электронного замка под вашу входную дверь
- Доступ к бачку, кранам и счётчикам без вскрытия плитки
- Ремонтный комплект: запас плитки, краски, картриджей и клавиш
- Уборка после ремонта и паспорт объекта для вас и управляющего
Квартира под поток гостей: что меняется в смете
В квартире под посуточную сдачу летом гости меняются каждые несколько дней, и каждый выезд заканчивается уборкой: пол моют влажной тряпкой, сантехнику чистят химией, мебель двигают. Поэтому любое решение в смете мы проверяем двумя вопросами. Успеет ли уборщица привести это в порядок между выездом и заездом? И можно ли это починить за день, не снимая плитку?
Смесители, сливы, ручки и розетки берём тех моделей, запчасти к которым можно купить в Батуми. К узлам, куда рано или поздно полезет мастер, оставляем люк или съёмную панель. А всё, что может залить соседей снизу, защищаем дважды: гидроизоляцией и автоматикой.
Планировка под гостей
Гость приезжает с чемоданом и раскрывает его на полу. Если у шкафа нет свободного места примерно метр на метр, чемодан окажется на кровати или в проходе. Рядом крючки для мокрых курток и пляжных полотенец и полка под обувь.
Для вас и для уборки планируем запираемый хозяйственный шкаф. В нём бельё, химия, пылесос, запасные лампы и ремонтный комплект, о котором ниже. Внутрь заводим розетку и интернет-кабель и ставим туда роутер, чтобы гости его случайно не выключили.
Спальные места считаем до черновых работ, потому что от них зависят розетки и свет. В студии это обычно кровать и диван-кровать, и у дивана тоже нужны розетка и бра, иначе телефон будут заряжать на полу. Общий свет дублируем выключателем у кровати, а у входной двери ставим ещё один, который гасит всю квартиру, когда гость уходит.
Мокрые зоны и защита от протечек
Двое гостей, которые моются после пляжа и вечером, включают душ четыре раза в день. Гидроизоляцию в душевой зоне заводим на стены выше лейки, пол делаем с уклоном к трапу, а сам трап берём с сухим затвором. Зимой квартира неделями стоит без гостей, обычный гидрозатвор за это время высыхает, и в ванную идёт запах из канализации.
Шторку пришлось бы стирать после каждого выезда, поэтому ставим стеклянную перегородку. Подвесной унитаз монтируем с доступом к бачку через клавишу или люк, чтобы мастер настроил слив за полчаса. Под мойкой и за стиральной машиной ставим датчики протечки, которые перекрывают кран с электроприводом на вводе воды. Разводку и гидроизоляцию подробно мы расписали на странице о полном ремонте ванной.
Покрытия, которые переживут сезон
| Где | Что ставим | Почему |
|---|---|---|
| Прихожая и кухня | Матовый керамогранит или клеевой кварц-винил | Песок, колёсики чемоданов, частое мытьё |
| Комнаты | Кварц-винил с толстым защитным слоем | Не боится влажной уборки, повреждённую планку меняют, не перекладывая весь пол |
| Душ | Керамогранит с противоскользящей поверхностью, эпоксидная затирка | Мокрый пол и химия для сантехники |
| Стены | Моющаяся краска, на углах защитные уголки | След от чемодана снимают губкой или подкрашивают |
| Двери | Полотна с покрытием CPL или HPL, ограничители | Кромка не боится мокрой тряпки, ручка не бьёт в стену |
| Плинтус | Высокий, из влагостойкого полимера или алюминия | Плинтус из МДФ от ежедневного мытья набухает |
Почему в комнатах не ламинат, мы разобрали в сравнении ламината и кварц-винила для квартиры у моря.
Электрика, кондиционеры и электронный замок
Под каждый кондиционер ведём отдельную линию от щита. В щит ставим реле напряжения: при скачке во внешней сети оно отключает квартиру и бережёт технику, в том числе когда гостей нет. Автоматы подписываем на русском, грузинском и английском, чтобы гость по телефону с управляющим нашёл нужный.
Электронный замок выбираем под конкретную дверь: смотрим тип врезного замка и цилиндра, толщину полотна и сторону открывания. Перед монтажом регулируем саму дверь: замок с мотором не дотягивает ригель, если полотно трётся о коробку.
Сколько стоит ремонт апартаментов под посуточную сдачу в Батуми
Ремонт под ключ с материалами среднего класса стоит от 900 до 1 200 ₾ за м² площади квартиры. В эту цену входят работы и отделочные материалы, а мебель, техника и текстиль считаются отдельно: комплектация среднего класса добавляет 360–480 ₾ за м². Кондиционер с монтажом считаем поштучно, 1 440–1 920 ₾ за блок.
Цену вверх двигают крупноформатный керамогранит (его укладка стоит 75–96 ₾ за м²), второй санузел, перенос мокрых зон, стеклянная перегородка и шкафы на заказ. Вниз её тянут белый каркас с ровной стяжкой и выводами на нужных местах и отказ от сложных потолков. Окончательная стоимость определяется после замера и согласования сметы, а предварительную по фото и плану мы присылаем в течение 24 часов в рабочие дни.
Где заканчивается ремонт и начинается управление
Нашу работу закрывают уборка, паспорт объекта и ремонтный комплект в хозяйственном шкафу: коробка плитки из той же партии, банка краски с кодом цвета, запасной картридж смесителя и клавиша слива.
Мебель, бельё и технику подбираем отдельно, по списку комплекта мебели и вещей для гостей. Фото для объявления, подготовку к первому заезду и уборку между гостями ведёт команда управления, об этом рассказывают страницы о подготовке квартиры к сдаче и о сдаче посуточно с управляющим. Для жильца на год смета другая, её мы разобрали на странице о ремонте под долгосрочную аренду.
Этапы и сроки
-
Смета по фото и плану
1 день
Присылаете план и фото и пишете, сколько гостей хотите принимать. Предварительную смету присылаем в течение 24 часов в рабочие дни.
-
Замер и план под гостей
3–5 дней
Прораб меряет квартиру, проверяет выводы и вентиляцию. Вместе с архитектором расставляем спальные места, розетки и хозяйственный шкаф.
-
Договор и заказ материалов
1–2 недели
В договоре цена и срок каждого этапа. После аванса сразу заказываем то, что везут дольше всего: керамогранит, стекло для душа, двери.
-
Черновые работы
3–4 недели
Разводим электрику и воду, делаем гидроизоляцию, ставим трапы и датчики протечки. Скрытые работы снимаем на фото до закрытия.
-
Чистовые работы
4–5 недель
Плитка, полы, покраска, двери, сантехника и свет, монтаж замка и кондиционеров. Этапы принимаете на месте или по видео.
-
Уборка и передача
2–3 дня
Убираем квартиру, передаём ключи, коды замка, ремонтный комплект и паспорт объекта вам или управляющему.
Особенности в Батуми
Если в доме есть ресепшен, турникет или лифт по карте, электронный замок на двери квартиры решает только последний шаг. Поэтому ещё до ремонта мы выясняем у управляющей компании дома, как гость попадёт в здание и на свой этаж, и под это выбираем схему заселения.
У дома с управляющей компанией бывают свои правила ремонта: часы шумных работ, бронь грузового лифта, пропуска для бригады, вывоз мусора через определённый вход. Мы узнаём их при замере и закладываем в график, иначе этап может встать из-за одной закрытой двери.
Зимой посуточная квартира неделями стоит без гостей, а сырость никуда не уходит. Кондиционер поэтому берём с Wi-Fi-модулем: управляющий включает осушение удалённо и не ездит ради этого через весь город. Вытяжку в санузле подключаем с таймером, чтобы после душа она работала ещё какое-то время и ванная просыхала без участия гостей.
Материалы и бренды
Смесители ставим марок, которые продаются в самом Батуми: Grohe (в городе есть магазин марки) и VitrA (свой салон), инсталляции берём Geberit, их продают в Грузии. В гостевой квартире это важнее дизайна: запасной картридж или клавишу смыва проще найти на месте, и сломанный слив не ждёт посылки.
Затирку для душа берём эпоксидную или цементную с защитой от грибка, Mapei, Litokol или Ceresit. Электронные замки в Грузии продают Tedee, Lockin и Lockstar, и из них мы выбираем модель, которая встаёт на вашу дверь и цилиндр, с механическим ключом в запасе. У кварц-винила марку не выбираем, смотрим толщину защитного слоя и класс износостойкости в паспорте коллекции.
Из чего складывается стоимость
Сроки: 8–11 недель для студии 30–40 м² из белого каркаса, от замера до передачи ключей
- объём защиты от протечек: одна мокрая точка или все
Что удорожает
- второй санузел или отдельный душ при спальне
- крупноформатный керамогранит и стеклянная перегородка в душе
- перенос мокрых зон и новые выводы канализации
- шкафы и кухня на заказ вместо готовой мебели
Что удешевляет
- белый каркас с ровной стяжкой и выводами на нужных местах
- простой свет без многоуровневых потолков
Точную смету считаем по замерам и фото. Расчёт бесплатный и ни к чему не обязывает.
Получить расчётГарантии
Гарантия 2 года на работы и 5 лет на трубы и кабели в стенах.
Она действует и тогда, когда квартиру сдают посуточно. Сколы от чемоданов, сломанную гостями фурнитуру и обычный износ гарантия не покрывает, поэтому мы и закладываем материалы, которые этот износ выдерживают. На смесители, замок и технику действует гарантия производителя, документы передаём вместе с паспортом объекта.
Вопросы и ответы
Сколько стоит ремонт квартиры под посуточную сдачу в Батуми за м²?
Ремонт под ключ с материалами среднего класса стоит от 900 до 1 200 ₾ за м². В эту цену входят работы и отделочные материалы, мебель, текстиль и техника идут отдельной сметой, кондиционеры считаем поштучно. Ближе к нижней границе квартира в белом каркасе с одним санузлом и выводами на местах, к верхней крупный керамогранит, стекло в душе и шкафы на заказ.
Предварительную смету по фото и плану присылаем в течение 24 часов в рабочие дни. Окончательная стоимость появляется после замера и согласования сметы, и дальше цена этапа не меняется, пока не меняется объём.
Какой электронный замок поставить в квартиру для посуточной аренды?
Тот, что подходит к вашей двери и не оставит гостя без входа. Одни замки ставят на цилиндр с внутренней стороны, поверх родного механизма, другие идут с ручкой и клавиатурой и меняют врезной замок целиком. Первые проще поставить на готовую дверь, вторые удобнее гостю: код он набирает прямо на ручке. В обоих случаях нужен механический ключ на случай севшей батареи.
Замок, который открывается только из приложения, мы не советуем: в подъезде со слабой связью гость останется у двери. Ставим замок на чистовом этапе, когда дверь уже не будут снимать, и до покупки сверяем модель с толщиной полотна и цилиндром.
Душ или ванна в квартире под посуточную аренду?
Для студии и 1+1 мы почти всегда ставим душ с трапом и стеклянной перегородкой. Его быстрее отмыть между гостями, он занимает меньше места, а освободившиеся полметра уходят под шкаф для полотенец или стиральную машину. Душ без бортика ещё и безопаснее: гостю не нужно перешагивать через край ванны на мокром полу.
Ванна оправдана в квартире 2+1 и больше, которую снимают семьи с маленькими детьми. Тогда лучше сделать её во втором санузле, а в первом оставить душ, чтобы утром не было очереди.
Как защитить соседей снизу от протечки, если квартиру сдают посуточно?
Двумя слоями защиты. Первый строительный: гидроизоляция пола во всех мокрых зонах с заходом на стены, а в душе выше лейки. Второй автоматический: шланги стиральной и посудомоечной машин с аквастопом, датчики протечки под мойкой, у стиральной машины и у инсталляции, кран с электроприводом на вводе воды.
Когда датчик намокает, кран перекрывает воду, даже если в квартире никого нет. Краны на вводе и счётчики оставляем доступными, чтобы гость или управляющий могли перекрыть воду вручную. Расположение всех трасс есть в паспорте объекта.
Через сколько после ремонта можно заселять гостей?
Сразу после уборки и сборки мебели, если клей, затирка и силикон набрали прочность. Силикон и затирку в душе нельзя мыть сильной химией несколько дней, точный срок пишет производитель на упаковке, и его мы указываем в паспорте объекта. Запах водной краски при проветривании уходит за день-два.
Закладывайте ещё несколько дней на фото для объявления и подготовку к первому заезду: бельё, посуду, проверку замка. Эту часть ведёт команда управления, и её удобно начинать, пока бригада заканчивает последний этап.
Термины на этой странице
- Белый каркас
- Квартира после черновых работ: перегородки, штукатурка, стяжка, точки электрики и воды, но без чистовой отделки и сантехники.
Читать по теме
Пришлите план и фото: смета ремонта под гостей за 24 часа в рабочие дни
Ответим в течение часа в рабочее время. Можно написать в мессенджер или оставить заявку: перезвоним, уточним детали и предложим следующий шаг.
Пн–Пт 10:00–19:00, Сб 11:00–16:00