Ремонт таунхауса в Батуми: общие стены, этажи и лестница

Что в таунхаусе ваше, а что общее с соседями

Ремонт таунхауса в Батуми начинается с вопроса, что в доме принадлежит вам, а что общее. Внутренние стены, лестница и сети ваши, а стена с соседом, кровля над рядом домов, фасад, ограда и дороги посёлка часто общие или подчиняются общим правилам. Это видно по выписке из Публичного реестра, договору купли-продажи и правилам посёлка. Мы читаем их до сметы, а не тогда, когда бригада уже стоит у ворот, и если граница неясна, документы смотрит юрист-партнёр.

Второе отличие в планировке. Таунхаус узкий и вытянут вглубь участка, окна у него только с двух сторон, а площадь разложена на три-четыре уровня: кухня-гостиная внизу, спальни на втором этаже, мансарда или терраса на крыше, иногда цоколь с гаражом. Середина каждого этажа поэтому тёмная, а лестница работает как общий воздуховод для всего дома.

Общая стена: шум, крепёж и штробы

Через общую стену проходят голоса, телевизор и музыка, но сильнее всего у соседа слышны шаги по лестнице, если она прикреплена к этой стене. Удар ступени уходит в кладку и дальше в соседский дом. Поэтому косоур новой лестницы крепим к своей стене или к перекрытиям, а там, где без общей стены не обойтись, ставим его через виброизолирующие прокладки.

Если соседа слышно, общую стену обшиваем каркасом с минеральной ватой. Как устроена такая обшивка, сколько сантиметров она забирает и какими обходами звук идёт мимо неё, разобрано на странице про шумоизоляцию стен и потолка. В таунхаусе к этим обходам добавляются перекрытия: нередко плиты обоих домов опираются на одну общую стену, и удары по полу у соседа доходят к вам через неё и через потолок. Поэтому свои полы на этажах мы кладём на звукоизоляционную подложку, чтобы от вас удары к соседу не шли.

В самой общей стене не режем глубоких штроб: часто она несёт перекрытия и разделяет дома при пожаре. Кухонные шкафы, телевизор и бойлер вешаем на анкеры под материал кладки, а водопровод и канализацию, где можно, разводим по своим стенам. Слив, проложенный по общей стене, сосед слышит у себя, особенно ночью.

Кровля, чердак и терраса на стыке с соседом

Протечки в таунхаусе чаще всего начинаются не на вашей части кровли, а на стыке: где ваш скат встречается с соседским, где общий водосток принимает воду с двух домов, где терраса упирается в стену соседа. Ремонт такого узла с одной стороны течь обычно не останавливает, поэтому работы на общей кровле и водостоках согласуем с соседом и управляющей компанией посёлка до начала.

На чердаке смотрим, доходит ли общая стена до самой кровли. Нам попадались ряды, где она заканчивается на уровне чердачного перекрытия: через щель над ней из соседского чердака идут звук и запахи, а при пожаре по ней может пройти огонь. Такую щель обычно закрываем кладкой или негорючей плитой, решение принимаем с инженером и по договорённости с соседом.

Терраса на крыше или над гостиной течёт там, где гидроизоляцию не завели на стену и под порог, а единственная воронка забита листвой. Её вскрываем и делаем заново, а гидроизоляцию заводим и на общую стену, иначе вода пойдёт по ней к соседу.

Тепло, вода и вентиляция на трёх уровнях

Тёплый воздух поднимается по лестнице, а уровней в таунхаусе три-четыре, и разница между ними заметна: зимой внизу у входной двери холодно, а в мансарде душно, летом наверху жарко даже ночью. Отопление поэтому делим по этажам, с термостатом на каждом. Внизу хорошо работает водяной тёплый пол, наверху радиаторы или кондиционеры. Источник тепла выбирают так же, как для отдельного дома, и плюсы обоих вариантов собраны в сравнении газового котла и теплового насоса.

Кондиционер нужен на каждом уровне, а наружные блоки ставим туда, где их разрешают правила посёлка, обычно на крышу или на заднюю стену. Чтобы не вешать на фасад четыре блока, иногда удобнее один наружный на несколько комнат, а трассы прячем в потолках. Варианты такой системы описаны на странице про мульти-сплит и канальные кондиционеры.

Горячая вода от бойлера на кухне до душа в мансарде идёт долго, и пока она дойдёт, в канализацию уходит несколько литров холодной. Бойлер ставим ближе к санузлам или делаем рециркуляцию. Напор на верхнем этаже проверяем при открытых кранах внизу и, если его не хватает, ставим насосную станцию. Вытяжку из санузлов и кухни выводим по своим стенам на свою часть кровли.

Лестница: удобство, безопасность и мебель

Во многих таунхаусах лестница крутая и узкая, потому что застройщик экономил площадь. Если по ней тяжело ходить детям и пожилым родителям, её меняем. Пологому маршу нужно больше длины, и проёма в перекрытии ему часто не хватает. Расширить проём значит изменить несущую плиту, поэтому такие работы ведём только по проекту конструктора, а какие согласования для них нужны, уточняем с архитектором и юристом-партнёром до начала работ. Если проём остаётся прежним, подъём делают мягче забежными ступенями на повороте. Каркас, ступени и ограждение выбирают так же, как для лестницы между уровнями квартиры.

До заказа мебели проверяем, пройдёт ли она наверх. Диван, матрас и шкаф нередко застревают на повороте площадки, и тогда мебель берут разборной или поднимают через окно или террасу краном-манипулятором.

Правила посёлка и ремонт рядом с соседями

У большинства посёлков таунхаусов есть управляющая компания и свои правила. До сметы мы запрашиваем их и пересылаем вам, потому что от них зависят и смета, и график:

• цвет фасада, рам и ограждений, можно ли стеклить террасу;
• где разрешено ставить наружные блоки кондиционеров и антенны;
• часы шумных работ: по закону с 08:00 до 23:00, но в посёлке они часто короче;
• как въезжают грузовики, где ставить контейнер для мусора и можно ли складывать материалы на общей территории.

С соседом за общей стеной говорим отдельно, до начала работ: когда будут демонтаж и штробление, сколько дней, кому звонить, если что-то не так. Состояние общей стены снимаем на фото до начала работ, с его стороны тоже, если он пустит. Тогда спор о старых трещинах не начинается.

Сколько стоит ремонт таунхауса в Батуми

Ремонт таунхауса в Батуми под ключ стоит от 810 до 1 080 ₾ за м². В цену входят работа и черновые материалы, чистовые материалы считаем отдельно по вашему выбору. Если застройщик сдал таунхаус в белом каркасе и сети уже разведены, считаем внутреннюю отделку, от 690 до 900 ₾ за м². Порядок работ для такого случая описан на странице о внутренней отделке дома после стройки.

Лестница и отопление в цену за метр не входят. Лестница под ключ, стальной каркас и 12–16 деревянных ступеней с ограждением, обходится в 12 900–19 200 ₾, система отопления с котлом, радиаторами, тёплым полом и автоматикой от 145 до 180 ₾ за м² площади.

Дороже выходят шумоизоляция общих стен, ремонт кровли и террасы на стыке с соседом и строгие правила посёлка, при которых бригада работает короткими днями. Дешевле, если лестница и планировка остаются прежними. Окончательная стоимость определяется после замера и согласования сметы, а цена каждого этапа записана в договоре.