Строительство таунхауса в Батуми

Таунхаус, дуплекс или отдельные дома

В таунхаусе секции стоят вплотную друг к другу и делят стены с соседями, но каждая живёт как отдельный дом: свой вход с улицы, свой кусок двора, своя лестница и свои счётчики. Чаще всего в ряду три-шесть секций по два-три этажа. Если жилья под одной крышей два, это уже дуплекс: его обычно строят как один дом с общим фундаментом и кровлей, об этом на странице про дом на две семьи.

Ряд выгоден, когда участок вытянут вдоль улицы и на нём хочется поселить несколько семей или поставить несколько домов на продажу. Каждая общая стена заменяет две наружные стены с фасадом и утеплением, а земляные работы, фундамент и подвод сетей делаются за один заход. Платить за эту экономию приходится соседством: за стеной всегда кто-то живёт, и строить эту стену нужно по другим правилам, чем перегородку внутри дома.

Участок и документы под каждую секцию

Сначала решаем, как секции будут стоять на земле. Обычно рассматривают два пути: разделить участок так, чтобы под каждой секцией была своя часть земли со своим двором, или оставить участок общим. Какой из них подходит вашему участку и как потом оформить каждую секцию, разбирает юрист-партнёр. От выбора зависят продажа секции по отдельности, договоры на свет и воду на имя каждого владельца и то, кто платит за общий забор и проезд.

Можно ли делить участок, сколько секций допускает зона, какие отступы нужны от соседей и от улицы, мы смотрим по выписке из Публичного реестра и правилам зоны вместе с архитектором и юристом-партнёром. Делаем это до эскиза, потому что схема раздела может поменять сам проект: например, каждой части участка может понадобиться свой выход к улице, а каждой секции свой ввод сетей. Что проверяют при продаже готовой секции, описано в разделе о сопровождении сделки.

Стена между секциями: звук, огонь и сейсмика

Общую стену кладём из полнотелого керамического кирпича. Тяжёлая кладка хорошо гасит голоса и музыку и не горит, а у моря кирпич спокойно переносит сырость, подробнее о нём на странице про кирпичные дома. Стена идёт от фундамента до кровли без разрывов и проходит через чердак, чтобы над ней не осталось общего воздуха, по которому из секции в секцию переходят звук, запахи и огонь. Если у стены соседа будет спальня, с одной стороны добавляем обшивку на отдельном каркасе с минеральной ватой.

Длинный ряд в сейсмическом районе конструктор нередко делит антисейсмическими швами на отдельные блоки: у каждого свой каркас, а между ними зазор. Такой шов заодно разрывает путь ударному шуму, который по сплошной плите перекрытия ушёл бы к соседу. Где пройдут швы и какой ширины они будут, решает расчёт под грунт участка.

Всё, что шумит, в проекте отодвигаем от общей стены: лестницу, санузлы, кухонные стояки и котёл ставим у своих стен секции. Что можно сделать в уже построенном ряду, где всё это висит на общей стене, разобрано на странице о ремонте таунхауса.

Сети и счётчики: у каждой секции свои

• электричество: свой ввод, счётчик и щит, мощность заявляем на каждую секцию отдельно;
• вода: свой ввод и счётчик в месте, куда контролёр подойдёт без хозяина, трубы одной секции через другую не идут;
• канализация: выпуск из каждой секции в свой колодец, а при септике считаем один общий или несколько по числу жильцов;
• газ: ввод и подключение делает газовая служба, мы оставляем место под ввод и готовим помещение под котёл;
• отопление и горячая вода: котёл или тепловой насос в каждой секции, общих котельных на ряд не делаем.

Один счётчик на весь ряд с подсчётами между соседями дешевле на стройке, но потом каждый месяц приносит спор о том, кто сколько потратил. Траншеи под все вводы копаем за один раз, пока техника на участке, а трассы каждой секции наносим на её схему в паспорте объекта.

Кровля, фасад и двор ряда

Со стороны улицы ряд читается как один дом, поэтому фасад, окна, ограждения террас и цвет кровли согласуем для всех секций сразу, а места под наружные блоки кондиционеров рисуем на фасаде заранее. Чтобы ряд не выглядел казармой, секции можно немного сдвинуть по глубине или чередовать отделку, с этим помогает дизайн фасада.

Конструкцию кровли часто делаем общей, а водосток у каждой секции свой: желоб не переходит через границу соседей, воронки террасы и плоской кровли стоят на своей части. Над общей стеной кровлю разделяем так, чтобы огонь не перешёл с одной части на другую. Двор каждой секции отделяем забором или живой изгородью, а площадку для мусорных баков и гостевую парковку, если они общие, выносим к въезду.

Частые ошибки при строительстве таунхауса

• перекрытия идут одной плитой через общие стены на весь ряд, и шаги по ним слышны через две секции;
• террасы и балконы соседних секций разделены только перилами, и соседи сидят друг у друга на виду;
• вытяжка кухни выходит на кровлю рядом с мансардным окном соседа, и запах готовки идёт к нему;
• наружный блок кондиционера одной секции висит под окном спальни другой;
• общий желоб или одна воронка на две секции;
• планировки нарисовали раньше, чем выяснили, можно ли делить участок.

Сколько стоит строительство таунхауса в Батуми

Секция под ключ среднего уровня стоит от 1 680 до 1 860 ₾ за м² её общей площади. В эту цену входят доля фундамента и кровли, общие стены с соседями из кирпича с шумоизоляцией, свой вход, своя лестница и отопление. Если секции нужны без отделки, например под продажу, ориентир для чёрного каркаса от 690 ₾ за м², для белого каркаса от 1 050 ₾.

Лестница и отопление входят в цену под ключ, но в смете стоят отдельными строками, чтобы было видно, из чего складывается метр. Лестница на металлокаркасе с деревянными ступенями и ограждением выходит в 12 900–19 200 ₾ на секцию, отопление с котлом, радиаторами, тёплым полом и автоматикой от 145 до 180 ₾ за м². Если у общей стены спальня и нужна дополнительная обшивка на каркасе с минеральной ватой и двумя слоями гипсокартона, она добавляет 160–215 ₾ за м² стены.

Дороже выходят ряд на склоне, где секции стоят уступами, терраса на кровле каждой секции и отделка премиум. Дешевле, когда секции одинаковые, участок ровный и весь ряд строится одновременно. Проект, участок, подключение сетей у поставщиков и благоустройство общей территории в цену за метр не входят. Предварительную смету по фото участка и плану ряда присылаем в течение 24 часов в рабочие дни, а окончательная стоимость определяется по проекту, после выезда на участок и согласования сметы.