Схемы оплаты управляющей компании в Батуми: процент, фикс, субаренда

Схемы оплаты управляющей компании в Батуми различаются не только ставкой. Каждая по-своему делит между вами и управляющим пустые ночи, которые никто не купил, и сильные месяцы, когда квартиру разобрали до конца сентября.

Схемы оплаты управляющей компании: кто платит за пустые ночи

Пустая ночь стоит денег при любой модели: свет, вода и взнос за дом приходят и за те дни, когда в квартире никто не жил. Разница в том, кто теряет вместе с вами или вместо вас.

Первые три модели относятся к управлению: квартира работает на вас, а мы получаем плату за работу. Субаренда оформляется как аренда, и вместо доли от броней вы получаете арендную плату, записанную в договоре.

Процент и фикс в нашем договоре

Чем процент отличается от фикса по риску и по тому, что движет управляющим, разобрано в сравнении процента и фиксированной оплаты. Здесь только то, как обе модели устроены у нас.

Процент считаем с денег, которые пришли за проживание, уже за вычетом комиссии Booking или Airbnb. Уборка и бельё оплачиваются за каждый заезд и стоят в отчёте своими строками, поэтому при том же поступлении десяток коротких броней обходится квартире дороже двух длинных. Что ещё входит в процент, перечислено на странице о посуточной сдаче под нашим управлением.

Фикс платится одной суммой в месяц за перечень работ из приложения к договору: сколько в него входит визитов, заселений и проверок и что оплачивается сверху. Мы предлагаем его, когда работа каждый месяц примерно одинакова: жилец на год, присмотр за пустой квартирой или работа на месте, пока объявление ведёте вы.

Смешанные схемы и как они выглядят в отчёте

Смешанная схема нужна квартире, которой ни процент, ни фикс не подходят круглый год. У нас их четыре.

Для модели по сезону в договоре стоят даты перехода, например закрытие календаря с ноября, и правило для брони, которая захватывает границу: её ночи считаются по модели того месяца, на который приходятся. Чем больше частей в схеме, тем важнее, чтобы каждая стояла своей строкой в ежемесячном отчёте собственнику.

Субаренда: квартиру снимаем мы, гостям сдаём сами

При субаренде мы подписываем с вами договор аренды на оговорённый срок с правом сдавать квартиру посуточно или помесячно. Арендная плата по этому договору приходит каждый месяц в одной сумме и в один день, даже если гостей в этом месяце не было. Пустые ночи, уборки, бельё и переписка с гостями становятся нашей заботой, а кто платит коммунальные и мелкий ремонт, записываем в договор отдельным пунктом.

В таблице цен эта модель называется субарендой с фиксированной арендной платой собственнику. Твёрдо записана в ней только арендная плата: сумма и день оплаты из договора. Доход от гостей и загрузку квартиры мы не обещаем ни в одной модели, а при субаренде они становятся нашим риском и на вашу плату не влияют.

Плата при субаренде ниже той, что заплатил бы жилец на год. В этой разнице то, что мы берём на себя: тихие зимние недели, частые уборки, работу менеджера и обычный износ от гостей в пределах, описанных в договоре. Сильный сезон тоже наш: если летом квартиру разобрали полностью, ваша плата от этого не вырастет.

Отчёта о бронях при субаренде нет, ведь квартира сдана нам. Что вы видите вместо него, решаем в договоре, например фото квартиры после проверок по графику. Без такого пункта о её состоянии вы узнаете только в день, когда вернут ключи.

Что проверить в договоре субаренды

Общие вопросы к такому договору, от числа гостей до возврата по описи, перечислены на странице о договоре управления и его пределах. К ним добавьте пункты, о которых вспоминают через год:

• меняется ли плата за время договора и по какому правилу;
• в какой валюте и в какой день платят и после какой просрочки вы вправе расторгнуть договор;
• можно ли вам пожить в квартире и как это меняет плату;
• что при посуточной сдаче считается обычным износом и кто меняет текстиль, посуду и технику;
• что будет с договором, если вы решите продать квартиру;
• кто страхует квартиру и отвечает перед соседями снизу, если их затопил гость.

Отдельно решите вопрос налога. Арендная плата от компании, которая пересдаёт квартиру гостям, может облагаться не так, как плата жильца на год, поэтому режим согласуйте с налоговым консультантом до подписания. Ставки по правилам на 2026 год собраны на странице о налогах с аренды.

Какую модель выбрать для своей квартиры

Новую квартиру без истории броней трудно честно посчитать под фикс или субаренду: неизвестно, как её будут бронировать зимой. Поэтому на первый сезон мы обычно предлагаем процент, а к модели возвращаемся, когда на руках отчёты за лето.

Смена модели посреди договора

Модель меняется допсоглашением, и в нём есть строка, о которой часто забывают: по какой модели считать бронь, сделанную до перехода. Летние брони в Батуми приходят ещё весной, и если с мая вы переходите с фикса на процент, июльская бронь из марта уже стоит в календаре. Такие брони мы считаем по датам проживания, как и брони на границе сезонов: тогда в каждом месяце действует одна модель.

Переход из управления в субаренду сложнее. Принятые брони нужно довести до выезда гостей или передать на новых условиях, а опись составить заново: с этого дня за состояние квартиры перед вами отвечаем мы как арендатор, в пределах договора аренды.

Сколько стоит управление при разных схемах оплаты в Батуми

При посуточной сдаче наша комиссия 30–36 % с суммы, которая пришла за проживание после комиссии Booking или Airbnb, уборка и бельё за каждый заезд оплачиваются отдельно. С долгосрочным жильцом ставка 15–18 % месячной платы. Фиксированная плата за управление 390–600 ₾ в месяц, сумма зависит от перечня работ и числа визитов.

При субаренде мы платим вам аренду на 21–30 % ниже той, за которую похожую квартиру сдают надолго. За выбор модели и расчёт до договора отдельно не платят.

Процент ближе к верхней границе при коротких бронях, нескольких спальнях, заселении со встречей вместо замка с кодом и квартире на нескольких площадках. Ниже, если объявление и цены вы ведёте сами. Скидку при субаренде двигают вид, этаж, состояние квартиры и то, бронируют ли похожие квартиры зимой. Окончательную стоимость и модель записываем в договор после осмотра квартиры и расчёта по месяцам.