Ремонт чёрного каркаса в Батуми: от коробки до заселения

Что застройщик сдаёт в чёрном каркасе

Состав чёрного каркаса закон не определяет. Перечень работ стоит в приложении к договору с застройщиком, по нему мы и считаем смету. Обычно это бетонная коробка: колонны, плиты перекрытия, наружные стены из блоков и стены между квартирами.

Дальше застройщики расходятся. Окна и балконная дверь бывают установлены, а бывают только проёмы, входная дверь иногда временная. Кабель и вода доходят до щита на этаже или до порога квартиры, а отводов от канализационного стояка может не быть. Поэтому ещё до выезда на объект мы просим план квартиры и это приложение.

Что меряем в бетонной коробке

Ломать в чёрном каркасе нечего, зато мерить приходится много. Прораб проверяет:

• перепад плиты по всей квартире: от него зависят толщина стяжки и срок её сушки;
• высоту от плиты пола до плиты потолка: поместятся ли стяжка, натяжной потолок и трасса кондиционера под ним;
• вертикаль колонн и наружных стен, по ней считаем слой штукатурки;
• стояки в шахте и высоту врезки канализации: от неё зависит, как далеко от стояка можно увести санузел и мойку, сохранив уклон труб;
• следы воды на плитах и у оконных проёмов, трещины в кладке наружных стен.

Замечания к застройщику, например трещину в наружной стене или течь у окна, оформляем списком с фото до подписания акта приёма-передачи.

Порядок работ из чёрного каркаса

Очерёдность здесь жёсткая: каждый следующий слой закрывает предыдущий, и перестановка этапов ради скорости обычно заканчивается переделкой.

1. Разметка перегородок по плану с мебелью и кухней.
2. Кладка перегородок и перемычек над дверями.
3. Щит, штробы и кабели к каждой точке, разводка воды и канализации с уклоном.
4. Штукатурка стен по маякам. Её делаем до стяжки: раствор со стен падает на голую плиту, а не на новый пол, и демпферную ленту по периметру клеим уже к готовой стене.
5. Стяжка по маякам сразу за штукатуркой: пока она сохнет, бригада переходит к шпаклёвке и потолкам.
6. Гидроизоляция мокрых зон, затем плитка и остальная чистовая отделка.

Трубы и кабели снимаем на фото до того, как их закроют, снимки и схемы трасс войдут в паспорт объекта. Как принимают каждый слой чернового ремонта, мы разбираем отдельно.

Перегородки в монолитном доме

Чёрный каркас берут ради своей планировки: кухня-гостиная, гардеробная, вторая спальня в 1+1 под сдачу. К началу кладки нужен план с мебелью, розетками и выводами воды, тогда точки сразу встают на свои места. Если такого плана нет, начните с планировочного решения, полный проект для этого не обязателен.

Перегородки в монолитном доме ничего не несут, но своим весом давят на плиту, поэтому стен из полнотелого кирпича на перекрытии мы не ставим. Толщину выбираем по назначению. Между спальнями и там, где к стене встанет кровать, кладём блок толще или делаем стену с минеральной ватой, а для гардеробной хватает тонкой.

Верх перегородки и стык с колоннами делаем подвижными: перекрытие нового дома первые годы прогибается, и жёсткий шов дал бы трещину. Как устроены такие швы, мы описали на странице о ремонте в новом доме.

Стяжка и сушка: где уходит время

Больше всего времени в чёрном каркасе уходит на сушку стяжки. Для цементно-песчаной стяжки около 5 см мы закладываем в график примерно полтора месяца до укладки ламината, а в сырые месяцы у моря больше. Ламинат, положенный на влажную стяжку, вздувается.

Полусухая стяжка с фиброволокном содержит меньше воды и сохнет быстрее, а в дождливый сезон помогают осушитель и проветривание. Срок в графике для нас ориентир, разрешение класть пол даёт влагомер.

Тёплый пол решаем до заливки. Трубы водяного тёплого пола и греющий кабель ложатся в стяжку, и добавить их потом можно только вместе с новой стяжкой.

Сколько стоит ремонт чёрного каркаса в Батуми

Ремонт из чёрного каркаса до готовой квартиры стоит от 750 до 900 ₾ за м². В цену входят работа, черновые материалы, доставка материалов и вывоз мусора. Чистовые материалы считаем отдельно по вашему выбору.

Дороже белого каркаса чёрный выходит на те работы, которые в белом уже сделал застройщик. Кладка перегородок стоит от 76 ₾ за м² стены, стяжка от 40 ₾ за м² пола, а черновые материалы обычно обходятся в 120–155 ₾ на каждый м² квартиры. Дороже выходят квартиры с множеством перегородок и мокрых зон, толстой стяжкой и тёплым полом, дешевле простая планировка с одним санузлом у стояка.

Окончательная стоимость определяется после замера и согласования сметы, цена каждого этапа записывается в договор.

Сроки и приёмка этапов

На квартиру 1+1 около 45 м² из чёрного каркаса до заселения у нас обычно уходит 3–4 месяца. Если вы ещё выбираете квартиру, в сравнении чёрного и белого каркаса видно, сколько недель кладка, штукатурка и сушка добавляют к сроку до первой сдачи.

Каждый этап закрывается актом: перегородки принимаем по вертикали и проёмам, электрику по точкам и подписанным автоматам, стяжку по ровности и влажности. Принять этап можно на объекте или по видеосвязи, следующий платёж идёт после подписания акта. Подробнее о приёмке и отчётах на странице о том, как мы работаем.