Квартира без ремонта в Батуми: каркас, проверка и полная цена с ремонтом

Квартира без ремонта в Батуми почти всегда означает квартиру в каркасе от застройщика: чёрном, белом или зелёном. Она дешевле готовой, и ремонт вы делаете под себя. Но цена в объявлении — только часть суммы: к ней добавятся ремонт, мебель и несколько месяцев без жизни или дохода. Подбираем такие квартиры и считаем полную цену заранее.

Квартира без ремонта в Батуми: чёрный, белый и зелёный каркас

Закон эти термины не определяет, и что именно вы получите, застройщик пишет в приложении к договору. В чёрном каркасе обычно есть несущая конструкция, перекрытия и наружные стены, а вода, канализация и электричество заканчиваются у входа в квартиру. В белом добавлены перегородки, штукатурка, стяжка и точки под розетки, вода и канализация заведены в кухню и санузел.

Зелёный каркас толкуют ещё свободнее: у одних это белый плюс трубы отопления и плитка на балконе, у других уже часть чистовой отделки. Поэтому два предложения сравниваем по списку работ, а не по цвету. Как устроены эти варианты, разобрано в сравнении чёрного и белого каркаса.

Что проверить в каркасе до покупки

Каркас удобно проверять: всё видно, отделка ничего не прячет. Инженер смотрит стяжку на трещины и пустоты, ровность стен и потолков, окна и их примыкания, вводы воды и канализации, щиток и выделенную мощность. Проверяет вентиляционные каналы в кухне и санузле, высоту потолка и уклоны на балконе.

Если в квартире белый каркас, отдельно смотрим, совпадает ли сделанное застройщиком с вашими планами. Перегородки, которые не подходят под вашу планировку, и точки розеток не там, где встанет мебель, придётся переделывать, и за эти работы вы заплатите дважды: в цене квартиры и в смете демонтажа.

Спрашиваем у застройщика, когда подключат газ и поставят счётчики, сколько киловатт выделено на квартиру и можно ли мощность увеличить. Для квартиры с тремя-четырьмя кондиционерами, бойлером и индукционной плитой выделенной мощности иногда не хватает, и это лучше знать до проекта электрики.

Сколько добавить к цене квартиры

Ремонт из чёрного каркаса под ключ стоит от 750 ₾ за м², из белого от 570 ₾ за м². В эту цену входят работа и черновые материалы, а чистовые материалы выбираете вы, и их стоимость считается отдельно. Для квартиры 1+1 или 2+1 это заметная часть бюджета, и её стоит знать до того, как сравнивать каркас с готовой квартирой.

Как мы ремонтируем такие квартиры, рассказываем на страницах о ремонте из чёрного каркаса и из белого каркаса. Мебель, техника и текстиль тоже считаются отдельно. Если планируете сдачу, комплектацию под гостей или жильцов закладываем в тот же бюджет, чтобы сравнение с готовой квартирой было честным.

Сроки до заселения

Ремонт из каркаса занимает несколько месяцев, обычно от трёх до пяти, а с кухней и шкафами на заказ дольше. Всё это время квартира не приносит дохода и не служит вам, а сервисный сбор управляющей компании уже идёт. Если дом только сдают, к срокам добавляются подключение газа и счётчиков.

Поэтому смотрим даты вместе: когда сдают дом, когда начнётся ремонт, к какому сезону квартира должна быть готова. Квартира, которую успели отремонтировать до июня, начинает сдаваться в первый же сезон, а закончили в сентябре — ждёт следующего лета.

Ремонт, если вы далеко

Многие покупают каркас, живя за границей, и ремонт ведут удалённо. Для этого нужны смета до начала работ, график, фотоотчёты по этапам и приёмка скрытых работ до того, как их закроют плиткой и штукатуркой. Как устроен такой ремонт, рассказываем на странице о ремонте дистанционно.

Если квартиру принимаете у застройщика при сдаче дома, делаем это с инженером: все замечания записываем в акт до подписания передачи. Приёмка квартиры стоит от 480 ₾ за объект, а исправления застройщика проверяем повторно.

Когда каркас выгоднее готовой квартиры

Каркас выгоден, когда вы хотите свою планировку и материалы, а не чужой ремонт, когда планируете жить в квартире долго или готовы подождать с запуском сдачи. Готовая квартира выгоднее, когда нужно въехать или сдавать сразу, а разница в цене меньше стоимости ремонта.

Мы считаем оба варианта на одной таблице: цена, ремонт, мебель, месяцы ожидания. Иногда квартира с ремонтом от застройщика по соседству выходит дешевле каркаса, иногда наоборот.

Сколько стоит подбор квартиры в каркасе

Подбор при фиксированной оплате стоит от 5 400 ₾. Техническая проверка квартиры перед покупкой от 480 ₾, приёмка у застройщика от 480 ₾ за объект. Ремонт из чёрного каркаса под ключ от 750 ₾ за м², из белого от 570 ₾ за м².

Окончательная стоимость определяется после разбора задачи и согласования объёма работ. Сбор реестра и тариф нотариуса оплачиваются по их тарифам.