Квартира с видом на море в Батуми: какой вид останется через пять лет
Вид на море поднимает цену квартиры в Батуми сильнее, чем этаж или ремонт, и его же проще всего потерять: участок перед домом застроят, и окно упрётся в стену. Подбираем квартиры с видом на море под вашу задачу, проверяем, что стоит и что разрешено строить между домом и водой, снимаем вид с того же этажа и считаем, сколько из цены приходится именно на него.
Особенности района
Самый открытый вид на море в Батуми у домов вдоль Нового бульвара: впереди бульвар и пляж, а закат видно прямо из гостиной. Чем дальше от бульвара, тем чаще вид идёт поверх крыш и между домами, и тем важнее, что построят рядом.
В центре и Старом городе вид на море бывает с верхних этажей новых домов, часто вместе с портом, а с другой стороны дома видны горы.
За городом, в Махинджаури, на Зелёном Мысе, в Гонио и Квариати, дома стоят на склонах, и вид на море открывается даже со второго ряда. Зато к воде оттуда спускаются по крутой дороге или лестнице, и летом путь до пляжа занимает больше времени.
Подберём варианты под ваш запрос
Сейчас в открытом каталоге нет объектов под эти условия. Часть предложений приходит к нам до публикации: оставьте запрос, и мы пришлём подборку в мессенджер.
Квартира с видом на море в Батуми бывает на первой линии, на верхних этажах в центре и в комплексах на склонах за городом. Вид у всех разный, и цена за него тоже. Перед покупкой разбираем три вещи: какой это вид, кто может его закрыть и сколько вы за него платите. Если вид не главное, а важна близость пляжа, посмотрите квартиры у моря.
Какой бывает вид на море
- прямой: море во всё окно гостиной, обычно на первой линии;
- боковой: море видно с балкона или из угла комнаты, часто в угловых квартирах;
- между домами: просвет в несколько десятков метров, который держится, пока соседний участок пуст;
- с высоты: из квартир на верхних этажах в глубине города, поверх крыш.
Важно и то, из какой комнаты вид. Для жизни ценнее вид из гостиной и спальни, для посуточной сдачи — тот, что попадает на главное фото объявления. Вид из кухни продают так же дорого, но гость его почти не замечает.
Квартира с видом на море в Батуми: останется ли вид
Батуми быстро застраивается, и вид с пятнадцатого этажа сегодня не обещает вида через пять лет. Поэтому смотрим, что лежит между домом и морем: пустые участки, старые малоэтажные дома, которые могут снести, стройки с разрешениями. По выписке из реестра узнаём собственника и назначение участков, по правилам зоны понимаем, насколько высоко там можно строить. Как устроены разрешения и зоны, рассказываем на странице об оформлении документов на строительство.
Надёжнее всего вид на первой линии, где впереди только бульвар и пляж, подробнее на странице о квартирах на первой линии. Во втором ряду и дальше вид всегда условный, и цена за него должна это учитывать.
Как проверить вид до покупки
Рендер застройщика показывает вид с идеальной точки и без соседних домов, а фото из объявления снимают широкоугольным объективом, который отодвигает стены и приближает море. Мы снимаем вид обычной камерой с того же этажа и той же стороны дома. Если дом ещё строится, сверяем вид по плану этажа, сторонам света и снимкам из соседних домов той же высоты.
Смотрим и то, что попадёт в кадр снизу: крыши, парковки, кондиционеры соседей. Вид на море над портом или стройплощадкой стоит меньше, чем над бульваром, даже если линия горизонта одинаковая. Вид меняется и с временем года: летом листва закрывает нижнюю часть просвета, а зимой открывает то, чего вы не заметили, например забор будущей стройки.
Солнце, жара и стекло
Море в Батуми лежит к западу от города, и окна на море смотрят на закат. Летом это красиво и жарко: панорамное остекление греется весь вечер, и без кондиционера и защиты от солнца в гостиной душно. При ремонте ставим солнцезащитные шторы или плёнку и закладываем мощность кондиционера с запасом.
Большие окна у моря требуют и ухода: соль оседает на стекле, уплотнители стареют быстрее, а примыкания на высоте должны держать косой дождь. Если окна в квартире старые или текут, их лучше заменить до въезда, о том, как мы это делаем, на странице о замене окон.
Вид, балкон и ночь
Вид начинается с балкона. Открытый балкон с прозрачным ограждением даёт больше моря в кадре, но на ветру им пользуются реже, чем кажется при покупке. Остекление балкона меняет фасад, и в части домов его согласуют с управляющей компанией или вовсе запрещают правилами дома, поэтому правила узнаём заранее. Как стеклят балконы у моря, чтобы стекло не текло в шторм, рассказываем на странице об остеклении балкона.
Посмотрите на вид и вечером. Огни бульвара и порта для одних часть удовольствия, для других источник света в спальне до утра. Если окна спальни выходят на море, плотные шторы нужны так же, как кондиционер.
Сколько стоит вид
За вид доплачивают по-разному: прямой вид на первой линии стоит больше всего, боковой и между домами меньше. Мы сравниваем квартиру с похожими в том же доме без вида или с другой стороны, и разница показывает, сколько вы платите за окно на море. Если вид не защищён от застройки, эту доплату стоит обсуждать с продавцом, и аргументы для торга дают те же выписки по соседним участкам.
При сдаче вид работает в объявлении: квартиры с видом на море бронируют охотнее, особенно летом. При перепродаже защищённый вид держит цену, а вид, который уже закрыли, её теряет.
Сколько стоит подбор квартиры с видом на море
Подбор при фиксированной оплате стоит от 5 400 ₾, по комиссии агента покупателя 2–3 % от цены. Техническая проверка квартиры от 480 ₾, проверка юридической чистоты от 960 ₾, оценка аккредитованным оценщиком от 330 ₾.
Окончательная стоимость определяется после разбора задачи и согласования объёма работ. Сбор реестра и тариф нотариуса оплачиваются по их тарифам.
Вопросы и ответы
Сколько стоит подбор квартиры с видом на море в Батуми?
При фиксированной оплате подбор стоит от 5 400 ₾, по комиссии агента покупателя 2–3 % от цены квартиры. В подбор входят проверка того, что строится и может строиться перед домом, и видео вида с того же этажа.
Техническая проверка квартиры стоит от 480 ₾, проверка юридической чистоты от 960 ₾, оценка аккредитованным оценщиком от 330 ₾. Окончательная стоимость определяется после разбора задачи и согласования объёма работ.
Как понять, что вид на море не закроют?
Гарантии нет нигде, кроме первой линии, но риск можно оценить. Смотрим все участки между домом и морем: кому принадлежат, какое у них назначение, что разрешено строить по правилам зоны и нет ли уже выданных разрешений.
Пустырь или старый двухэтажный дом прямо перед окнами — повод считать вид временным. Если участки впереди застроены высокими домами или там парк, бульвар, дорога, вид надёжнее. Этот разбор входит в отчёт до задатка.
Какой этаж нужен для вида на море в Батуми?
На первой линии вид есть почти с любого этажа выше первых двух. Во втором ряду и дальше всё зависит от высоты домов впереди: иногда вид открывается только с двенадцатого-пятнадцатого этажа, а иногда его нет и с двадцатого.
Поэтому ориентируемся не на номер этажа, а на то, что видно из окна конкретной квартиры. Если дом ещё строится, сверяем высоту вашего этажа с высотой соседних зданий и тем, что можно построить рядом.
Стоит ли доплачивать за вид на море, если квартира под сдачу?
Часто да, но не любой ценой. Вид на море работает на главном фото объявления и помогает продавать ночи летом, особенно гостям, которые приезжают ненадолго. Зимой жилец на месяцы выбирает больше по удобству и цене, чем по виду.
Мы сравниваем доход похожих квартир с видом и без него в том же районе и смотрим, сколько стоит сама доплата. Если вид боковой или его могут закрыть, доплата должна быть заметно меньше.
Почему вид на фото из объявления лучше, чем в жизни?
Потому что фото обычно снимают широкоугольным объективом, в ясный день и с самой удачной точки, иногда с балкона, высунувшись за ограждение. Такой кадр отодвигает соседние дома и делает море ближе и больше.
Мы снимаем вид обычной камерой из комнаты, без ракурсов, и отдельно показываем, что видно из гостиной, спальни и с балкона. Так вы сравниваете квартиры по тому, что увидите сами.